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| ▲ ‘휴먼타운 2.0’ 사업지 현황. <제공=서울시> |
[아유경제=조명의 기자] 재개발ㆍ재건축이 어려웠던 서울 종로구와 중랑구 저층 주거지 3곳이 특별건축구역으로 지정된다. 용적률 최대 1.2배 완화, 높이ㆍ배치 기준 완화 등으로 개발에 탄력이 받을 전망이다.
서울시는 이달 1일 옥인동ㆍ명륜3가와 망우동 ‘휴먼타운 2.0’ 사업지 3곳을 특별건축구역으로 지정 고시한다고 밝혔다.
대상지는 ▲종로구 옥인동 47 일대(3만282㎡) ▲종로구 명륜3가 1-1061 일대(5만6494㎡) ▲중랑구 망우동 422-1 일대(1만4784㎡)다.
이번 지정으로 기존 종로구 신영동ㆍ구로구 구로동 2곳을 포함해 특별건축구역은 5곳으로 늘었다.
휴먼타운 2.0은 경관지구ㆍ고도지구 등 지역 여건으로 전면 개발이 어려운 저층 주거지에서 단독ㆍ다가구ㆍ다세대주택의 신축과 리모델링을 지원하는 사업이다. 특별건축구역ㆍ리모델링활성화구역ㆍ건축협정 집중구역을 지정해 건축 규제를 완화하고 전문가 지원으로 주민 스스로 노후 주택을 정비하도록 돕는다.
시는 2023년 9월 추진계획을 수립한 이후 7개 자치구 13곳을 대상지로 선정해 사업계획 수립을 추진하고 있다.
옥인동과 명륜3가의 경우 작은 필지와 경사지, 차량 진입이 어려운 좁은 골목 등으로 신축 시 충분한 면적과 사업성을 확보하기 어려워 개별 주택정비에 제약이 있었던 곳이다.
휴먼타운 2.0 디자인 가이드라인 등 적용 요건을 충족하면 용적률이 조례 기준의 최대 1.2배까지 완화된다. 제1종일반주거지역은 150%에서 최대 180%, 제2종(7층 이하)일반주거지역은 200%에서 최대 240%까지 적용할 수 있다. 예를 들어 용적률 150%가 적용되는 200㎡ 대지라면, 용적률 산정에 포함되는 연면적의 상한이 300㎡에서 360㎡까지 늘어난다.
구릉지와 높이 제한 등 지역 특성에 따른 맞춤형 특례도 적용한다. 옥인동은 자연경관지구 내 해당 지역의 높이를 16m에서 최대 20m로, 명륜3가는 10m에서 최대 14m로 완화할 수 있도록 했다.
건축물과 대지 경계 사이에 확보해야 하는 공간인 ‘대지안의 공지’와 옥상 조경 인정기준도 지역별로 완화한다. 건축선ㆍ인접대지경계선으로부터 1~3m씩 띄워야 했던 이격거리를 현행의 1/2 범위까지 줄이고, 옥상 조경은 대지 조경면적으로 인정하는 한도를 전체 조경 면적의 1/2에서 2/3으로 늘려 소규모 대지에서도 건물 배치의 선택 폭을 넓혔다.
특례를 받으려는 건축주는 ‘특례적용계획서’를 첨부해 자치구에 건축허가를 신청하면 된다. 특례 적용 여부와 범위는 시 건축위원회 심의를 거쳐 결정된다. 시는 건축주가 대지 여건에 맞는 건축계획을 마련할 수 있도록 휴머네이터(전문가 자문단)를 통한 기획설계와 상담도 무료로 지원한다.
이번에 지정하는 특별건축구역은 지정 후 3년간 한시적으로 운영하며, 사업 성과를 모니터링ㆍ평가해 지속 운영 여부를 결정한다. 특례를 적용받은 건축물은 건축허가(신고) 후 12개월 이내에 착공해야 특례가 유지되며, 기한 내 착공하지 않으면 특례가 적용되지 않는다.
시는 이번 지정에 이어 추가 8곳도 특별건축구역 지정을 위한 건축위원회 심의를 올해 안으로 완료할 계획이다.
신축이 어려운 기존 주택의 개선도 지원한다. 시는 대상지별 여건에 맞춰 리모델링 활성화구역과 건축협정 집중구역 지정을 추진해 기존 주택의 리모델링과 인접 필지 간 공동 정비를 함께 지원할 예정이다.
서울시 관계자는 “이번 지정은 개발이 어려운 동네의 주민들이 오래된 집을 새로 지을 수 있도록 건축 규제를 조정해 주택정비의 실현 가능성을 높였다”며 “지역 여건에 맞는 규제 완화와 디자인 관리를 함께 추진해 노후 저층 주거지의 주거환경 개선으로 이어지도록 하겠다”라고 말했다.
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| ▲ 특별건축구역 지정 개요. <제공=서울시> |
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| ▲ 특별건축구역 건축물 특례적용 예시(안). <제공=서울시> |
