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[아유경제_부동산] 토지등소유자 20명 미만 가로주택정비사업, 조합 방식 사업 시행 ‘가능’

2024.02.06  (화) 16:01:45 | 김진원 기자
▲ 토지등소유자가 20명 미만인 가로주택정비사업이라도 조합 방식으로 사업 시행이 가능하다는 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 가로주택정비사업의 토지등소유자가 20명에 미치지 못해도 조합을 설립해 사업을 시행할 수 있다는 유권해석이 나왔다.

최근 법제처는 국토교통부가 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)」 제17조제3항 각 호 외의 부분에서는 가로주택정비, 소규모재건축 또는 소규모재개발(이하 가로주택정비사업 등)은 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다고 규정하면서, 같은 항 제1호에서는 ‘토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행하거나 해당 토지등소유자가 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 방법(이하 토지등소유자 방식)’을, 같은 항 제2호에서는 ‘같은 법 제23조에 따른 조합이 직접 시행하거나 해당 조합이 조합원의 과반수 동의를 받아 같은 법 제17조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 방법(이하 조합 방식)’을 규정하고 있는바, 가로주택정비사업 등의 토지등소유자가 20명 미만인 경우, 소규모주택정비법 제17조제3항제2호에 따른 조합 방식으로 사업을 시행할 수 있는지 문의한 것에 대해 이같이 회답했다.

이렇게 해석한 이유로 법제처는 “먼저 소규모주택정비법 제17조제3항 각 호 외의 부분에서는 가로주택정비사업 등은 같은 항 ‘각 호의 어느 하나에 해당하는 방법’으로 시행할 수 있다고 규정하면서, 같은 항 제1호에서는 ‘토지등소유자가 20명 미만인 경우’로 해당 규정이 적용될 수 있는 요건을 한정하고 있다”며 “한편, 조합 방식으로 사업을 시행할 수 있는 요건으로 토지등소유자의 수를 별도로 한정하고 있지 않은데, 만약 가로주택정비사업 등을 시행할 때 ‘토지등소유자가 20명 미만인 경우’에는 토지등소유자 방식만으로 시행하게 하고, ‘토지등소유자가 20명 이상인 경우’에는 조합 방식만으로 사업을 시행하도록 하려는 입법 의도였다면 같은 항 각 호 외의 부분에서 ‘각 호의 어느 하나에 해당하는 방법’이라는 문언 대신 ‘각 호의 구분에 따른 방법’이라는 문언을 사용하면서, 같은 항 제2호에서 ‘토지등소유자가 20명 이상인 경우’ 조합 방식으로 사업을 시행하도록 한정하는 입법 방식을 취하는 것이 일반적”이라고 말문을 열었다.

이어 “이 같은 점에 비춰볼 때, 가로주택정비사업 등의 토지등소유자가 20명 이상인 경우에는 같은 항 제2호에 따른 조합 방식으로만 사업을 시행할 수 있으나, 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자 방식뿐만 아니라 조합 방식으로도 사업을 시행할 수 있다고 보는 것이 해당 규정의 문언 및 체계에 부합하는 해석이다”라고 짚었다.

법제처는 “그리고 소규모주택정비법 제17조제3항의 입법 연혁을 살펴보면, 구 「도시재개발법」 제8조제1항에서는 재개발사업은 ‘토지등소유자 또는 조합’이 시행할 수 있다고 규정하고 있었으나, 각 개별 법에 규정돼 있던 재개발ㆍ재건축 및 주거환경개선사업에 관한 사항을 통합해 체계적으로 규정하기 위해 2002년 12월 30일 법률 제6852호로 제정된 「도시 및 주거환경정비법(이하 구 도시정비법)」에서 재개발사업을 ‘재개발사업’과 ‘도시환경정비사업’으로 구분해 규정하고 있다”며 “다수의 토지등소유자가 존재하는 재개발사업에 대해서는 토지등소유자 방식으로 사업을 시행할 수 있도록 하는 내용을 삭제하는 한편, 비교적 소규모로 시행되는 도시환경정비사업에 대해서는 토지등소유자 방식 및 조합 방식의 사업 시행에 관한 내용을 함께 규정해 두 가지 방식 중 하나를 선택할 수 있도록 했는데, 그 후 구 도시정비법에 따른 정비사업 중 소규모주택정비사업에 관한 사항을 2017년 2월 8일 법률 제14569호로 제정된 소규모주택정비법으로 이관해 규정하면서 가로주택정비사업 등의 시행 방식을 현행과 같이 각 호로 구분해 규정하게 됐다”고 덧붙였다.

계속해서 “이러한 입법 연혁에 비춰보면, 도시정비사업은 ‘조합 방식’을 원칙으로 하되, 토지등소유자의 수가 적은 사업의 경우 조합을 결성할 필요성이 크지 않고 실질적으로 조합을 구성해 사업을 시행하는 것이 어렵거나 무의미할 수 있다는 점을 고려해 토지등소유자가 20명 미만인 가로주택정비사업 등에 한정해 조합 방식 이외에도 토지등소유자 방식을 선택할 수 있다”며 “그럼으로써 토지등소유자 방식으로 그 사업을 시행하는 경우 추진위구성승인 및 조합설립인가 등 조합의 설립 및 운영에 관한 절차를 생략할 수 있도록 한 것으로 보이는 바, 소규모주택정비법 제17조제3항은 가로주택정비사업 등의 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자 방식 또는 조합 방식 중 하나의 방식을 선택해 사업을 시행할 수 있도록 규정한 것으로 보는 것이 타당하다”고 설명했다.

따라서 법제처는 “가로주택정비사업 등의 토지등소유자가 20명 미만인 경우에도 소규모주택정비법 제17조제3항제2호에 따른 조합 방식으로 사업을 시행할 수 있다”고 못 박았다.

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