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| ▲ 2025년 부동산시장은 규제 강화와 공급 불안 속에서 서울 집값 상승과 양극화가 동시에 심화된 한 해였다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 2025년 부동산시장은 새 정부 출범이라는 정치적 변곡점과 맞물려 서울 집값 급등과 이를 억제하려는 고강도 규제책이 연중 내내 공존한 해로 요약된다. 토지거래허가구역 해제ㆍ확대 재지정, 6ㆍ27 대출 규제부터 10ㆍ15 주택시장 안정화 대책까지 정책 카드가 잇따라 동원됐지만, 서울을 중심으로 아파트 가격 상승 흐름은 쉽게 꺾이지 않았고 되레 공급 불안과 전세ㆍ보증금 부담 확대가 동시에 나타나며 지역별 양극화가 더 짙어졌다는 비판이 나온다.
이에 본보는 2025년 올 한 해 부동산시장을 돌아보며, 어떤 정책과 이슈들이 시장에 지배적인 영향을 끼쳤는지 되짚어보고자 한다.
■ 토지거래허가구역 정책 ‘급변’
한해를 돌아볼 때 부동산시장 이슈 중 가장 먼저 떠오르는 주제는 토지거래허가구역 정책의 급격한 방향 전환이었다는 게 전문가들의 중론이다.
앞서 서울시는 이미 올해 초부터 송파구 잠실을 비롯해 강남구 삼성ㆍ대치ㆍ청담을 중심으로 규제 완화 가능성을 시사했고, 지난 2월 12일 해당 지역 아파트 291곳의 토지거래허가구역 지정 해제를 전격 발표한 바 있다. 실거주 의무가 부과되는 토지거래허가구역 특성상 ‘갭투자 차단’ 효과가 컸던 만큼, 해제 소식은 곧바로 매물 회수와 호가 상승으로 이어졌다.
거래와 가격 지표는 규제 완화 기대를 즉각 반영했다. 토지거래허가구역 해제 이후 강남 3구의 아파트 가격 상승률이 빠르게 확대되자, 시장에서는 상승 흐름이 강남에 국한되지 않을 것이라는 기대감이 감지됐다. 이후 마포ㆍ용산ㆍ성동 등 비강남권 주요 지역에서도 가격 오름세가 나타나며 상승 흐름이 주변으로 번지는 조짐을 보였다.
이에 정부 유관 부처와 시는 올해 3월 19일 강남 3구와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 다시 묶는 결정을 내리며 불과 한 달 만의 기존 정책을 번복했다.
업계 전문가들은 규제 완화와 재지정이 반복되는 과정에서 올해 부동산시장이 정책 변화에 따라 가격 흐름이 좌우되는 ‘정책 민감 장세’로 전환됐다고 분석한다.
■ ‘6ㆍ27 대출 규제’… 수요 억제 속 풍선효과
새 정부 출범 직후 시장을 마주한 첫 과제는 역시 과열된 집값을 잡는 것이었다.
올해 6월 들어 비규제지역 한강벨트를 중심으로 상승 폭이 빠르게 커졌고, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행 예고가 맞물리면서 대출 규제 전 ‘막차 수요’가 늘어났다는 분석이 우세한 상황이었다. 여기에 대선 이후 정치와 경제 불확실성이 일정 부분 완화되면서 기대 심리가 높아진 점도 한몫했다.
정부는 결국 6ㆍ27 부동산 대책을 통해 대출 규제를 강화하는 단기 처방을 꺼내 드는 초강수를 뒀다.
먼저 수도권 주택담보대출(이하 주담대) 상한액을 6억 원으로 일괄 제한하고, 주택 구입 목적의 주담대에 대해서는 6개월 내 전입 의무를 부과하는 등 ‘실수요 중심’으로 수요 구조를 재정립하겠다는 강한 의지를 드러냈다. 이뿐만 아니라 다주택자가 추가로 주택을 매수하거나 1주택자가 기존 주택 처분 없이 추가로 매수 시에는 주담대를 차단하는 장치도 포함됐다.
그러나 핵심 지역 규제가 강해질수록 상대적으로 규제 강도가 덜한 곳으로 시선이 옮겨가며, 수요가 완전히 소멸하기보다는 다른 곳으로 이동하는 풍선효과가 곳곳에서 나타나기도 했다.
■ ‘9ㆍ7 공급 대책’… 시장 불안은 ‘지속’
6ㆍ27 대출 규제 이후 부동산시장이 조금 진정되자 정부는 9ㆍ7 부동산 대책인 ‘주택 공급 확대 방안’을 통해 중장기적인 부동산시장 안정화를 위한 청사진을 제시한다.
정부는 2030년까지 수도권에 총 135만 가구를 공급(착공 기준)하고, 연평균 27만 가구 수준의 공급 흐름을 만들겠다는 구상을 그린 것이다. 수도권 내 주택용지를 민간에 매각하는 방식 대신 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행하는 방식을 확대해 속도를 끌어올리고, 공급목표산정기준을 인ㆍ허가가 아닌 착공을 기준으로 삼아 공급 체감도를 높이겠다는 취지다.
하지만 정책 효과가 시장에 전달되기까지는 시간이 필요했는지 시장은 공급 부족 우려와 금리 인하 전망이 가격에 반영되면서 선호도가 높은 신규 아파트 중심으로 ‘희소성 프리미엄’이 더해져 가파르게 상승했다.
부동산 전문가들은 애초에 주택 공급은 ‘착공과 입주’로 체감되는 영역인 만큼 정부가 정책 방향을 제시해도 단기간에 불안을 잠재우기 어려웠고, 이 간극이 서울 집값의 하방 경직성을 강화하는 요인으로 작용했다고 분석한다.
■ ‘10ㆍ15 안정화 대책’… 거래 실종ㆍ가격 고착
정부는 가격 상승세가 다시 확산하자 10ㆍ15 주택시장 안정화 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역ㆍ투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶으며 이례적으로 강력한 대책을 나서는데 이른다.
다만 이 과정에서 ‘노도강(노원구ㆍ도봉구ㆍ강북구)’ 등 상대적으로 상승 폭이 크지 않았던 외곽까지 규제 범위에 포함하며 ‘과도한 규제’라는 논쟁이 불거지기도 했다.
당시 논란에 대해 정부는 “상승 확산 속도가 빠르고 단기간 변동폭이 큰 만큼 대응 시점을 놓쳤을 경우 관리 가능한 수준을 넘어설 위험이 있었다”는 논리를 폈다.
초강도 대책으로 시장은 거래가 급감하면서 가격은 쉽게 내려가지 않는 흐름으로 옮겨갔다. 즉 규제는 투기성 수요를 억제했지만, 동시에 매도자와 매수자 모두 관망세로 돌려세우며 시장에 나오는 매물이 줄어드는 부작용을 낳은 것이다.
실거주 의무 강화로 갭투자가 사실상 어려워진 점도 영향을 미쳤다. 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 활용해 거주를 연장하는 사례가 늘면서 전세시장 역시 긴장했다. 전세와 보증금 부담이 커질수록 매매로 넘어가기는 쉽지 않았고, 주거비 부담은 누적되면서 시장의 불안감도 쉽게 가라앉지 않았다는 평가가 주를 이뤘다.
■ 시장의 총평 “양극화 ‘심화’”
2025년 부동산시장은 정책 변화가 시장을 주도한 해이자, 그 효과와 한계가 동시에 드러난 한 해로 평가된다.
서울을 중심으로 한 가격 상승 흐름은 내내 이어졌고, 규제 강화와 금리 변수, 대출 여건 악화 속에서 이를 ‘감내할 수 있는 수요’와 ‘그렇지 못한 수요’ 간의 차이가 더욱 벌어졌다. 전세가격 상승과 월세 전환이 맞물리며 임대보증금 부담이 커졌고, 부동산 자산 보유 여부에 따른 체감 격차 역시 뚜렷해졌다. 사실상 ‘초양극화 시대’라는 우려가 쏟아진 이유다.
수요 구조 역시 과거보다 선별적으로 재편됐다. 분양ㆍ청약시장에서는 3040세대가 중심축으로 자리 잡았고, 자녀 교육과 주거 안전을 중시하는 흐름 속에서 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’와 신축 선호 현상은 더욱 강화됐다. 아울러 제한된 공급 여건 속에서 입지와 상품성이 검증된 곳으로 수요가 집중되며, 선호 지역과 비(非)선호 지역 간 가격 흐름의 차이는 더욱 분명해졌다.
유관 업계 관계자는 2025년 부동산시장을 두고 “규제와 공급 정책이 동시에 추진됐지만, 정책이 실제로 작동하는 속도와 시장이 이를 체감하는 속도 사이의 간극은 끝내 해소되지 못했다”고 평가했다.
이어서 그는 “대출 규제와 각종 수요 억제책은 거래를 빠르게 위축시키는 효과를 냈으나 가격 하락으로 이어지지는 않았다”면서 “공급 대책 역시 중장기 방향성을 제시하는 데 그치며 단기적인 시장 불안을 잠재우기에는 역부족”이라고 덧붙였다.
올해는 ‘부동산’을 중점으로 돌아보면 규제의 강약보다 정책에 대한 신뢰와 공급의 실행력이 시장 안정에 얼마나 중요한 변수인지를 재확인한 해로, 단기 처방을 넘어 여전히 구조적 해법과 더 정교한 정책 균형이 요구된다는 과제를 남겼다.
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