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| ▲ 10ㆍ15 부동산 대책 시행 이후 한 달간 서울 아파트의 매매 매물이나 거래가 감소한 것으로 나타났다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] ‘10ㆍ15 부동산 대책’이 시행된 지 한 달이 지났다. 조정대상지역 전면 확대, 토지거래허가제와 대출 규제 강화 등 이른바 ‘3중 규제’가 동시에 작동하면서 서울을 비롯한 수도권 주택시장은 빠르게 얼어붙고 있다. 아파트 거래량은 급감했고, 전세시장은 지역별로 양극화가 심화되는 등 정책의 여파가 전방위적으로 확산되는 모습이다.
이에 본보는 10ㆍ15 부동산 대책 시행 이후 시장 내 변화의 흐름과 현장의 분위기를 종합적으로 들여다보고자 한다.
거래절벽 현실화… “시장 사실상 정지 상태”
이재명 정부의 10ㆍ15 부동산 대책 이후 서울 아파트시장은 말 그대로 ‘멈춰 섰다’. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 바탕으로 지난달(10월) 16일부터 이달 11일까지의 거래량을 분석한 결과, 서울 아파트 거래는 2320건에 그쳤다. 이는 직전 동일 기간(1만254건)에 비해 77% 넘게 감소한 수치로, 한 달 사이에 시장 참여자들이 사실상 거래를 중단한 셈이다.
규제 발표 직전만 해도 서울에서는 평균적으로 주간 2000~3000건 규모의 거래가 꾸준히 체결됐으나, 대책 시행 이후에는 90% 가까운 거래 급감이 나타난 것이다. 매수인은 대출 제한과 토지거래허가제 강화로 접근성이 떨어졌고, 매도인은 시장 경색을 우려해 매물을 회수하면서 매물 자체가 사라지는 양상까지 이어지는 모양새다.
다수의 전문가들은 토지거래허가구역 확대를 시장 위축의 직접적 원인으로 꼽는다. 토지거래허가제 적용 지역에서는 실거주 목적을 증명하지 못하면 매입이 불가능해 갭투자는 물론, 실수요자의 이동까지 묶여 거래 의지가 크게 약화되기 때문이다.
서울 동북권, 이른바 ‘노도강(노원구ㆍ도봉구ㆍ강북구)’ 지역에서는 규제 적용의 체감 강도가 더 컸다. 시세 상승폭이 크지 않았던 지역에도 동일한 강도의 규제가 일괄 적용되자 지역 여건을 전혀 반영하지 않은 사실상 역차별적 규제라는 반발이 확산되고 있다.
자치구별로 구체적인 거래 감소율을 보면 그 충격 여파는 더 선명하다. ▲영등포구 –93.9% ▲광진구 –90% ▲성동구 –89.6% ▲중구 –85.9% ▲마포구 –84.9% ▲동작구 -84.9% 등 주요 자치구 대부분이 80~90% 수준의 거래 감소율을 기록했다.
또한 경기 규제지역의 상황도 서울과 다르지 않아 성남 분당구(-86.6%)를 비롯해 성남 수정구(-91.3%), 광명(-85.4%), 하남(-80.9%) 등 수도권에서도 거래 감소가 두드러졌다.
이에 반해 강남 3구와 용산구는 감소폭이 상대적으로 적었다. 송파구는 겨우 -2.9% 기록에 그쳤고, 서초구가 –7%, 강남구는 –29.7% 등으로 역시 타 지역과 비교하면 상대적으로 잘 버티는 모습을 보였다.
부동산 전문가는 “자금 여력이 풍부한 상급지 수요층이 대출 규제 영향에서 상대적으로 자유로우므로 지역 간 다른 모습을 보인 것”이라며 “앞으로도 이처럼 서울 내에서도 중심지 등 인기 있는 곳과 아닌 곳과의 차별화가 이어질 수 있다”라고 봤다.
서울 전체 아파트 거래량이 줄자 거래금액 역시 10ㆍ15 부동산 대책 시행 전 12조 원대에서 3조 원대로 떨어지며 74% 이상 감소했다.
물론 규제를 피해간 수원 권선구(+67.6%)와 화성시(+44.6%) 등 경기 일부 지역에서는 반대로 거래량이 늘어나면서 전형적인 ‘풍선효과’를 보기도 했다. 규제를 피한 지역으로 실수요가 이동하고 있음을 알 수 있는 대목이다.
전세시장 ‘양극화’ 심화… 외곽은 품귀, 중심지는 매물 증가
이뿐만 아니다. 대책 시행 한 달 동안 전세시장도 지역별로 극명한 온도차를 보였다. 서울 외곽은 전세 매물 품귀와 가격 상승이 동시에 발생했지만, 강남구를 비롯한 서울 핵심지는 전세 매물 증가가 나타나는 현상까지 나왔다.
최근 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이달 13일 기준 성북구의 경우 전세 매물은 352건으로 한 달 전 461건에 비해 24% 감소했다. 은평구ㆍ동대문구ㆍ중랑구ㆍ양천구도 3%에서 10%가량 매물이 감소했다. 성북구는 1년 전 대비 매물이 절반 이상 사라졌으며, 관악구와 강북구 등에서도 각각 52%, 42% 감소하는 등 비슷한 흐름이 이어졌다.
사실상 외곽지역 수요층은 대부분 현금 여력이 부족한 신혼부부나 청년층이어서 부담이 더 커졌다. 대출 여력이 부족해 매매 대신 전세를 선택하는 수요가 몰리면서 전세 품귀는 더욱 심화될 가능성도 대두되고 있다.
반면. 강남구ㆍ서초구ㆍ송파구ㆍ용산구 등 핵심지는 상황이 다르다. 지금이 매수 타이밍이라고 간주한 자금력이 충분한 임차인이 되레 매매로 이동하면서 전세 매물이 오히려 늘어난 것이다.
지난 13일 기준 서초구 전세 매물은 5096건으로 지난달(10월) 19일 2851건에 비해 79% 증가했으며, 송파구도 같은 기간 2747건에서 3433건으로 25% 증가, 강남구는 5799건에서 6324건으로 9% 증가했다.
이 외에도 ▲성동구 28%(850건→1089건) ▲강동구 17%(962건→1130건) ▲광진구 10%(364건→399건) ▲용산구 9%(504건→549건) 등 고가 지역에서 비슷한 흐름을 보였다.
문제는 외곽 전세난은 내년에도 이어질 수 있다는 점이다. 상대적으로 여유 있는 임차인들이 규제 강화 전에 주택을 매수하면서 전세시장을 빠져나간 영향에 신축 입주가 강남구나 용산구 등 핵심지에 편중돼 있어 외곽지 공급은 한동안 늘어나기 어렵기 때문이다. 전세 부족은 장기화되면 될수록 월세화는 물론 매매가 상승을 유도해 서민 주거비 압박이 더욱 심화될 수 있다는 우려가 나오는 이유다.
주담대 억제에 신용대출 ↑
전문가 “구조적 불안정 심화… 정부가 수습해야”
10ㆍ15 부동산 대책 영향은 이에 그치지 않는다. 대출 규제 강화가 정부의 의도대로 주택담보대출 증가폭을 줄였지만, 대신 신용대출이 많이 늘어나는 풍선효과가 확인된 것이다.
이달 13일 한국은행이 발표한 ‘2025년 10월 중 금융시장 동향 자료’에 따르면 지난달(10월) 가계대출은 전월 대비 3조5000억 원 증가했는데, 이 중 신용대출 등 기타 대출이 1조4000억 원 증가하며 전월 대비 증가세로 전환됐다. 규제 강화로 주택담보대출이 어려워지자 마이너스통장 등 신용을 기반으로 한 대출로 우회하려는 수요가 증가한 것이다.
전세자금대출 흐름도 이전과 달라진 모습을 보였다. 지난 8월에는 전세대출이 약 4000억 원 늘었으나, 9월에는 2000억 원 감소로 돌아섰고 10월에는 감소폭이 3000억 원까지 확대되며 전세대출 증가세가 연속해서 꺾인 모습이다. 결국 갭투자 차단과 대출 규제 강화로 전세 수요가 매매로 이어지지 못하고, 전세 공급 자체가 줄어들면서 전세의 월세화가 빠르게 진행된 것 아니냐는 게 업계의 주된 시각이다.
상황이 이러자 정부의 부동산 대책을 비판하는 목소리가 높아지고 있다. 집값을 안정화하겠다는 정부의 규제에도 불구하고 시장 심리는 좀처럼 꺾이지 않으면서 기대 상승 흐름이 이어지고 있기 때문이다.
실제로 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)가 규제 이후에도 122까지 뛰어 4년 만의 최고치를 기록하는 등 ‘집값은 결국 오른다’는 인식이 다시 강화되는 양상이 나타났다.
또한 규제가 전면적으로 적용되면서 지역별 특성을 고려하지 못했다는 지적이 제기되고 있고, 실수요자의 이동까지 억제하는 구조가 형성되면서 시장에 대한 압박이 확대됐다는 분석도 나왔다.
유관 업계의 한 전문가는 “대책 시행 한 달이 지났지만 시장은 과열 진정보다는 경직된 침체에 가까운 흐름을 보이고 있다”며 “거래는 급감하고 외곽 전세난은 심화하는 가운데, 억눌린 수요가 신용대출로 이동하는 현상은 구조적 문제인 만큼 단기 규제로는 시장 안정을 지속하기 어렵다”고 우려했다.
이어서 그는 “결국 지금처럼 굳어진 시장 분위기 속에서 정부가 어떤 보완책을 내놓느냐가 향후 부동산시장 분위기를 좌우할 것”이라며 “현재의 불확실성이 장기화될 경우 수요와 공급 모두 위축될 수 있어 신속한 정책 보완이 필요하다”고 덧붙였다.
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