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| ▲ 양홍건 오전가구역 조합장/경영지도사 |
정부는 지난 9ㆍ7 주택 공급 확대방안에 이어 이달 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 그의 주요 내용은 간략하게 요약해 ‘규제’라 할 수 있다. 정부가 ’2026~2030’년에 수도권에 135만 가구 주택을 차질없이 공급하기 위해 “유관 부처와 지자체, 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시개발공사(SH), 경기주택도시공사(GH) 등이 참여하는 ‘주택공급점검 TF’를 정례적으로 개최하고 공급과제별로 진행 상황 점검, 현장방문 등을 통해 애로 요인을 해소하고 속도 제고 방안을 강구할 계획”이라 한다. 또한 “서울 우수입지에 위치한 노후 영구임대주택을 분양ㆍ임대가 혼합된 2만3000가구로 재건축하기 위한 주요 단지별 사업계획안도 마련할 계획”이라 한다.
그러나 부동산시장은 부침을 거듭한다. 지금까지 어떤 정부도 부동산 정책을 수립ㆍ시행해 성공했다 단정할 수 없다. 현 정부는 모든 국민이 공감하는 부동산 정책을 강구해야 한다. 하지만 현 부동산시장에 대한 적극적인 타개 방안은 제시하지 못하고 있다.
국토교통부 통계에 따르면 지난 8월 전국 미분양 주택수는 6만6613가구로 전월 대비 7.0%, 수도권은 1만4631가구로 10.1%, 지방은 5만1982가구로 6.2% 증가했다. 수도권은 집값 상승기류로 규제의 대상이 된다고 판단하며 10ㆍ15 부동산 대책에서 조정대상지역, 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정한 듯하다. 지방은 미분양 주택수에서 나타나듯 주택 경기 침체는 뚜렷하다.
정부는 10ㆍ15 부동산 대책에서 “민간 도시정비사업 절차ㆍ사업성 개선을 위한 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 등 공급 대책 후속 절차 제ㆍ개정안 20여 건의 발의를 조속히 마무리하고 연내 통과될 수 있도록 국회와 긴밀히 협의한다”고 한다. 이는 민간 도시정비사업인 도시환경개선사업, 재개발ㆍ재건축사업도 활성화하겠다는 것이다.
정부가 늦은 감이 있지만 도시정비법에 패스트트랙제도를 도입한 것은 반길 일이다. 서울시는 도시정비사업 정비계획 수립 등에 이미 패스트트랙제도를 시행하고 있고, 필자는 도시정비법을 정상적으로 적용하는 경우 서울시에서 패스트트랙제도를 공식적으로 도입하기 이전부터 사실상 법에서 패스트트랙제도 운영을 가능하게 규정하고 있음을 주장한 바 있다.
도시정비법에서 정하는 절차에 따라 사업을 시행하는 경우 현재 정비계획을 수립하는 사업지는 예외 없이 정부의 10ㆍ15 부동산 대책을 직접 적용받는다. 따라서 민간 도시정비사업을 시행하는 사업지는 정비계획에 대한 지식과 역량을 갖춰야 한다. 정비계획은 사업의 시작이면서 사업 기간을 단축하며 사업성을 높일 수 있는 기반이 된다.
정부는 부동산 안정화 대책을 통해 부동산시장에 대한 직간접적인 규제를 하면서 민간 도시정비사업에 대한 활성화를 주장하지만, 그에 대한 구체적인 방안이 수립되지 않아 아직 방향을 가늠할 수 없다. 지금까지 발표된 정책 기조를 두고 판단하는 경우 발전적인 방안을 찾기에는 한계가 있다. 도시정비사업에 대해 직접적인 개입도 중요하지만, 간접적인 금융이나 세제 정책도 활성화에 제약을 가하기 때문이다. 부동산 금융 규제를 대폭 강화하고, 세제 등을 강화하는 것은 사실상 민간 도시정비사업을 규제하는 것이다. 공급 정책만 가지고 민간 사업이 활성화된다고 장담할 수 없다.
정비계획은 주택 공급과 직접적인 관련이 있다. 먼저 정비계획이 수립되면 조합을 설립하고 사업시행인가를 받아 관리처분계획(안)을 수립하게 된다. 일반적으로 착공 시점에 선분양 형태로 주택이 공급되지만, 주택시장은 수요와 공급을 예측해야 하므로 중장기적으로 정비계획의 수립이 주택 공급을 가늠할 수 있는 잣대가 되는 것이다. 그런데 정부를 비롯해 정비계획의 수립권자는 주택 공급 정책에 있어 정비계획 수립 단계를 간과하는 것 같다.
정비계획은 토지등소유자가 정비계획을 입안 제안하고 정비계획의 입안권자는 도시정비사업의 명칭, 정비구역 및 그 면적, 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 등이 포함된 정비계획을 수립해 주민설명회, 지방의회 의견청취 등의 절차를 거쳐 정비계획을 입안한다. 그리고 정비구역의 지정권자는 기본계획에 적합한 범위에서 요건에 해당하는 구역에 대해 정비계획을 결정해 정비구역을 지정하게 된다.
정비계획 수립 및 정비구역의 지정은 많은 시간이 소요되며 이를 단축하기 위해 공공은 노력을 아끼지 않아야 한다. 주택 공급은 적기에 이뤄져야 하며 정비계획 수립 및 정비구역의 지정은 사업지 사업성에 직결되기 때문이다. 공공기여인 기부채납 또한 사업성과 연관된다. 도시정비법 및 조례 등에서 정비계획 및 정비구역에 대한 변경에 있어 절차 이행에 차등을 두고 있으며 법은 최소한의 절차로 제한해야 한다. 정비계획의 수립 및 정비구역 지정 절차 단축은 대표적인 패스트트랙 적용 대상이기 때문이다.
정부의 10ㆍ15 부동산 대책은 적용받는 대상에 따라 차이가 있을 수 있으나 사업을 추진하는 입장에서 규제임이 틀림없다. 정부는 “민간 도시정비사업 절차ㆍ사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안 등 공급 대책 후속 법률 제정안 20여 건의 발의를 조속히 마무리하고 연내 통과될 수 있도록 국회와 긴밀히 협의한다”고 한다. 정부의 도시정비사업에 대한 절차ㆍ사업성 개선안이 궁금하다.
도시정비사업은 여러 절차를 거쳐 이뤄진다. 정비계획 수립 및 정비구역 지정은 사업의 시작 단계다. 하지만 많은 사업지는 정비계획 수립 단계에서 토지등소유자 간의 갈등으로 정상적인 사업을 추진하지 못한다. 사업성 개선은 정비계획 수립 단계부터 필요하며, 패스트트랙 적용이 절실하다. 앞으로도 정부는 부동산시장에 폭넓게 개입할 것으로 보이지만 직접적인 개입뿐만 아니라 간접적인 개입도 부동산시장 상황에 따라 그 효과는 다를 것이다. 도시정비사업에 있어 주택 공급 정책의 시작은 정비계획의 수립이다.
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