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| ▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인 |
지난 6월 27일 정부가 발표한 이른바 6ㆍ27 부동산 대책은 도시정비사업 관련 시장 전반에 상당한 파장을 불러일으키고 있다. 이번 대책은 단순한 부동산 규제 수준을 넘어 재개발ㆍ재건축사업 구조 전반에 영향을 미치는 제도적 장치들이 포함돼 있다는 점에서 의미가 크다. 특히 동의율 산정 방식, 분양가 규제, 사업 절차 간소화 또는 강화 여부 등이 복합적으로 작용하면서 조합과 조합원, 건설사, 금융권, 그리고 일반 수요자 모두에게 새로운 환경을 만들어내고 있다.
대책의 주요 내용은 크게 세 가지로 정리된다. 첫째는 투기 수요 억제를 위한 제도적 장치의 강화다. 권리산정기준일 설정 방식이 다시 엄격해지고, 토지등소유자 요건 검증 절차가 구체화되면서 단기간 내 투기적 진입을 차단하려는 의도가 뚜렷하다. 둘째는 분양가 및 공급 구조의 조정이다. 최근 급등한 건축비와 분양가를 억제하기 위해 분양가상한제 적용 범위와 심사 기준이 일부 조정됐으며, 공사비 검증 및 분양보증 요건도 강화됐다. 셋째는 사업 절차의 효율화와 공공성 강화다. 정비계획을 수립하는 단계에서 공공기관의 개입을 확대하고, 조합 운영에 관한 정보공개의무가 강화되면서 사업 전반의 투명성을 높이려는 방향으로 변화가 나타났다.
이러한 변화는 시장에 복합적인 영향을 미친다. 단기적으로는 사업 속도가 둔화될 가능성이 크다. 특히 권리산정기준일과 관련된 불확실성이 커지면서 신규 진입을 고려하던 사업장들은 사업 계획을 재검토할 수밖에 없다. 반면, 이미 일정 단계에 도달한 구역은 기준일 확정으로 인한 불확실성 제거 효과를 누리며 사업 추진이 오히려 탄력을 받을 수 있다. 즉, 초기 단계 사업장은 위축되고 중ㆍ후반부 사업장은 안정되는 양극화가 예상된다.
또한 분양가 규제 강화는 조합원 분담금 상승으로 이어질 수 있다. 일반분양 수입이 줄어들면 부족분은 조합원 부담으로 전가되기 때문이다. 다만, 정부가 공사비 검증 절차를 제도화한 만큼 건설사와 조합 간의 공사비 분쟁은 일정 부분 줄어들 수 있고, 장기적으로는 합리적 비용 구조가 정착될 가능성도 있다. 시공자 선정 과정에서 공공기관이 개입하는 범위가 넓어지고, 분양보증 요건이 강화되면서 대형 건설사 중심의 쏠림 현상은 심화될 수 있다. 금융권 역시 분양가 제한과 사업성 불확실성으로 인해 대출 심사 기준을 보수적으로 변경할 것으로 보인다. 결과적으로 중소형 건설사와 금융기관은 진입 장벽이 더 높아지며, 이는 시장 경쟁 구도를 바꾸는 요인이 된다.
조합 운영 측면에서는 정보공개의무 강화가 투명성을 높이는 긍정적 효과를 기대할 수 있다. 그러나 동시에 의무를 불이행 시 법적 분쟁이 늘어날 가능성도 크다. 조합 집행부가 조합원들에게 충분한 정보를 제공하지 못하거나, 공공기관의 행정지도가 과도하게 작용할 경우, 행정소송이나 민사상 손해배상 청구로 이어질 여지가 존재한다. 따라서 현장에서 법률적 대응 역량의 중요성이 더욱 높아질 것으로 전망된다.
법적으로 살펴보면 이번 대책은 여러 쟁점을 내포하고 있다. 권리산정기준일의 해석 문제는 여전히 불확실하다. 기준일 이전 준공 및 사용승인이 핵심 요건으로 자리 잡았지만, 다세대주택, 다가구주택, 상가주택 혼합 건축물 등에서는 여전히 분쟁 소지가 많다. 대법원 판례와 국토교통부 유권해석이 축적되기 전까지는 현장에서 혼란이 불가피하다. 조합원 지위와 분양권 인정 범위가 제한되는 경우에는 곧바로 「대한민국헌법」상 재산권 침해 논란으로 이어질 수 있으며, 실제로 유사한 사건에서 행정소송을 통한 다툼이 빈번하게 발생해 왔다. 이번 대책 시행 이후에도 이러한 경향은 강화될 가능성이 크다.
또한 공사비 검증 제도는 합리성을 높이는 장치라는 평가를 받을 수 있으나, 검증 주체의 권한과 결과의 구속력 여부에 따라 실효성이 달라진다. 만약 행정기관의 개입이 과도하다면 조합과 시공자 간 계약자유 원칙에 대한 침해 논란도 발생할 수 있다.
앞으로의 전망을 보면 6ㆍ27 대책은 단기적으로 사업 지연과 시장 위축을 불러오겠지만, 중장기적으로는 투명성 제고와 합리적 사업 구조 정착이라는 순기능을 기대할 수 있다. 다만 이러한 제도가 시장의 신뢰를 회복시키려면 몇 가지 보완 과제가 필요하다. 권리산정기준일과 관련해 명확한 행정지침과 판례가 축적돼야 하며, 분양가 규제가 지나친 조합원 부담으로 이어지지 않도록 세제 지원이나 금융지원 방안이 병행돼야 한다. 또한 정보공개의무 강화가 조합 집행부의 소극적 행정을 유발하지 않도록 합리적 범위 내에서 규율이 설계될 필요가 있다.
재개발ㆍ재건축사업은 도시 내 주거환경 개선과 주택 공급 확대라는 공익적 목표를 달성하기 위해 필수적인 수단이다. 그러나 그 과정에서 투기수요 억제, 조합원 권익 보호, 사업의 투명성과 효율성이라는 서로 상충하는 가치가 끊임없이 충돌한다. 이번 6ㆍ27 대책은 이러한 균형점을 다시 설정하려는 시도로 볼 수 있다. 현장에서 체감하는 바에 따르면 이번 대책은 단순한 규제가 아니라 시장 참여자 모두의 태도 변화를 요구하는 신호탄에 가깝다. 결국 조합, 건설사, 금융기관, 그리고 행정기관 모두가 새로운 규범을 수용하고 적응할 때 비로소 이번 대책의 효과가 긍정적으로 발휘될 수 있을 것이다.
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