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| ▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인 |
재건축사업에 있어서 상가 조합원의 경우 원칙적으로 부대복리시설을 공급하고, 예외적으로 주택을 공급할 수 있도록 규정하고 있다(「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제63조제2항제2호).
그런데 재건축 조합이 상가를 건설함에도 불구하고 상가 조합원이 상가를 공급받지 않고 곧바로 신축 아파트를 배정받고자 할 경우에 있어서 분양주택의 최소 분양단위규모 추산액에 정관으로 정하는 비율을 곱하기 위한 안건을 조합원총회에서 다수결로 결의하는 것이 가능한지 여부가 문제다.
이에 관해 서울고등법원 2023나2027555 총회 안건가결 확인 사건에서는 “상가 조합원에게 1주택을 공급할 수 있는 예외사유를 정한 도시정비법 시행령 제63조제2항제2호 각 목은 모두 ‘상가 조합원에게는 상가를 공급해야 한다’는 원칙을 지키는 것이 불가능하거나 위 원칙을 그대로 고수하면 상가 조합원에게 부당한 결과가 발생하는 경우를 전제로 하는 내용이다. 그런데 이 사건 개정안은 관리처분계획의 기준을 ‘새로운 상가를 공급받지 아니한 경우로서 종전의 상가 가액이 분양주택의 최소 분양단위규모 추산액에 20%를 곱한 금액보다 큰 경우’에도 상가 조합원에게 1주택을 공급할 수 있다는 내용으로 변경하는 것을 골자로 한다”면서 “위 개정안에 따르면 조합이 상가를 충분히 건설해 상가 조합원에게는 상가를 공급한다는 원칙을 지켜 대지 및 건축물을 균형 있게 배분할 수 있는 경우에도 상가 조합원이 상가 분양을 포기하는 방법으로 상가를 공급받지 않으면 상가 대신 주택을 공급받는 등 상가 조합원의 임의적 선택에 따라 상가 또는 주택을 분양받을 수 있게 된다. 이는 조합이 상가를 건설하지 않아 상가 조합원에게는 상가를 공급한다는 원칙을 지키는 것이 불가능하거나(가목), 조합이 상가를 건설해 공급하지만 건설되는 상가의 규모와 수 및 추정자산가액 등에 비춰 상가 조합원에게 부당한 결과가 발생하는 경우(나목, 다목)를 전제로 해 상가 조합원에 대한 주택 공급의 예외사유를 규정한 도시정비법 시행령 제63조제2항제2호 각 목의 기준을 완화해 규정한 것”이라고 짚었다.
이어서 재판부는 “이 사건 안건의 가결에는 도시정비법 시행령 제63조제2항 단서에 따라 조합원 전원의 동의가 필요하다고 봄이 타당하다. 구 건설교통부(현 국토교통부)가 작성해 배포한 이전의 재건축 조합 표준정관에서는 이 사건 개정안과 마찬가지로 ‘새로운 상가를 공급받지 않는 경우’를 상가 조합원에게 1주택을 공급할 수 있는 예외적인 사유로 규정하고 있었다. 그러나 감사원에서 실시한 실지감사 결과 위 표준정관이 도시정비법 시행령 제63조제2항제2호 규정과 상이해 불필요한 분쟁의 발생 우려가 있다는 지적이 있었고, 이에 따라 국토교통부는 2022년 8월 16일 각 지방자치단체에 공문을 보내 재건축 조합 정관을 도시정비법 시행령 제63조제2항제2호와 동일한 내용으로 정비하고 표준정관도 그와 같이 작성ㆍ운영하도록 요청했다”라며 “배포한 표준정관은 도시정비법 시행령 제63조제2항제2호 가목이 규정한 ‘새로운 상가를 건설하지 않는 경우’와는 문언상으로도 부합하지 않는데, 이 사건 안건은 도시정비법 시행령 제63조제2항제2호와 동일하게 규정돼있던 피고 조합의 정관을 감사원과 국토교통부가 시정하기로 한 이전의 표준정관과 동일한 내용으로 변경하는 것으로서, 조합원 전원의 동의가 있지 않은 한 허용될 수 없다고 봄이 타당하다”고 판결한 바 있다.
따라서 재건축 조합이 상가를 건축하면서도 상가 조합원에게 주택을 임의로 선택할 수 있도록 하는 내용으로 정관을 변경하는 경우(분양주택 최소 분양단위규모 추산액에 정관에서 정하는 비율을 곱하는 안건)에는 조합원 전원의 동의가 필요하다.
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