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| ▲ 양홍건 오전가구역 조합장/경영지도사 |
정부는 도시개발을 위해 다양한 정책을 발굴해 시행한다. 그동안 쟁점이 됐던 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시정비사업, 공간과 기능의 단절 및 지역의 쇠퇴를 극복하고자 하는 철도 지하화 통합 개발 및 입체 복합화 도시개발 공간혁신구역 등 도시를 개발하고자 하는 정책들은 계속해서 출현하고 있다. 정부의 주택 공급 정책의 방향에 따라 개발계획 또한 부침을 거듭하며 진화하고 있다.
도시개발의 양대축은 공공과 민간이다. 공공이 주도하는 사업은 공공주택 공급 정책 및 도시의 재구조화 방향에 따라 변화한다. 민간이 주도하는 사업은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 의한 도시정비사업이라 할 수 있다. 도시정비사업은 법체계의 변화로 분화됐으며 일반적인 도시정비사업은 재개발ㆍ재건축사업 및 주거환경개선사업으로 나눈다.
현 정부는 아직 주택 공급 정책을 명확히 발표하고 있지 않지만 지난 정부의 주택 공급 정책을 기준으로 추론했을 때, 현 정부도 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시의 정비와 쇠퇴하는 지방 도시의 재구조화에 초점을 맞춰 도심 간 공간과 기능의 단절 및 철도 노선을 접하며 쇠퇴해진 도심의 개발이 이슈가 될 것이다. 그리고 도시재생에 대한 관심 또한 새롭게 부각될 것이다.
도시정비사업은 정책 변화에 따라 굴곡이 있었지만 “도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량 건축물을 효율적으로 개량”하는 사업으로 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 많은 기여를 해왔다. 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시정비사업도 그 맥을 같이 한다.
정부가 주택가격을 어떤 기준으로 바라보느냐에 따라 주택 공급과 수요는 변화한다. 정부 정책 또한 주택 공급에 우선하느냐 아니면 주택 수요에 우선하느냐에 따라 그 방향은 변화한다. 현 정부는 6ㆍ27 대책을 통해 강력한 대출 및 가계부채를 관리하고 부동산 투기 수요를 억제하고자 하며, 대출 규제는 “부분 치료제이고 집값 잡을 주택 공급 정책을 발표하겠다”라고 말한다. 정부의 주택 공급 정책은 3기 신도시 등 기존에 추진됐던 정책들이 되풀이되지 않을까 심려스럽다.
우리나라는 분양시장의 양극화, 지방 도시의 쇠퇴, 낮은 출산율 등 국가경쟁력을 제고할 수 있는 역량에 있어 심각한 위기상황이라 할 수 있다. 그리고 1인 가구의 증가와 국민의 삶의 질 향상으로 인해 양질의 주택에 대한 수요가 높아지는 상황에서 공공이 공급하는 주택으로 국민의 욕구를 충족할 수 없는바, 민간에서 공급하는 도시정비사업에 관한 관심은 지속 높아지고 있다.
도시정비사업은 2003년 7월 1일 도시정비법이 시행된 후 일반정비사업과 소규모재개발ㆍ재건축 등으로 분화했고, 지난 6월 4일에는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 노후계획도시정비법)」이 시행됐다. 그리고 정부는 앞서 올해 3월 공공기여 적용시 운영되는 가이드라인을 발표했다. 그리고 공공기여 가이드라인은 도시혁신구역 등의 지정이나 변경 및 법 제52조의2제1항에 해당하는 지구단위계획구역의 지정이나 변경으로 인한 공공기여의 경우 적용된다.
도시정비사업은 공공기여 가이드라인이 적용되지 않지만, 실질적으로 기부채납이라 해 공공기여가 적용되고 서울시의 경우 그 적용 범위를 확대하고 있다. 도시정비사업은 시대 상황에 맞게 변화를 거듭했고 도시재생사업의 추진 여부에 따라 그 발전 모습은 다르다. 하지만 여전히 주택 공급 정책의 중심 수단이며, 구도심을 정비하고 주거생활의 질은 높이는데 많은 이바지해왔다.
현 정부는 도시정비사업을 활성화해야 한다. 주택 공급 정책 일환으로 도심의 공동화를 유발하고 도심과 도심 주변을 양극화하는 무분별한 난개발은 지양해야 한다. 공영개발을 통한 주택 공급은 입법 취지에 맞게 운영돼야 한다. 도시정비사업을 통해 주택공급량을 조절하고, 양극화를 차단하기 위해 공공이 공급하는 주택공급량과 조화를 이뤄야 한다.
또 도시정비사업을 활성화하기 위해 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시정비사업을 정상화해야 한다. 토지이용계획을 합리적으로 수립해 순차적으로 개발을 이끌어 나갈 수 있도록 기반시설을 확충하고 이주 대책을 마련해야 한다. 산림자원은 보존해 후손에게 물려줘야 한다, 난개발은 결코 권장돼서는 안 된다.
입체복합개발을 추진해야 한다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)」과 「건축법」을 첨단시대에 맞게 개정하고, 도시공간을 재구조화하기 위해 토지 및 건축용도를 다양화해 공간과 기능을 복합화해야 한다. 도시계획의 혁신 방향은 도시기능 복합화, 도시의 집적화, 도시계획의 광역화 및 도시계획 수립의 유연화이다. 융ㆍ복합 도시공간 조성을 위해 공간혁신구역을 지정하고, 도시공간을 재구조화해야 한다.
낙후된 도심을 개발할 제도를 찾아야 한다. 도시재생사업은 많은 한계를 노출한 바 있다. 물량 공세는 난개발을 유발한다. 합의된 주택 공급 정책을 만들어 수요 예측이 가능하도록 해야 한다. 2024년 합계출산율이 0.75명이다. 2023년 기준 전국 무주택 가구는 1000만에 육박하고, 서울시는 무주택가구 비율이 50%를 넘는다. 앞으로 발표될 정부의 주택 공급 정책이 궁금하다.
부동산 수급 정책은 정부의 개입으로 조절되고 때로는 정부의 실패를 가져오지만, 궁극적으로 주택 정책은 국민의 수요를 예측한 주택 공급 정책에서 유발되는 점을 고려해 합의된 주택 공급 정책의 수립이 관건이다. 도시정비사업은 양질의 주택을 공급하는 수단으로 계속해서 그 지위를 유지해 오고 있으므로 구도심의 개발을 위해 도시정비사업은 정상화돼야 한다. 정부가 추진하는 노후계획도시정비사업 또한 맥락을 같이 한다.
정부는 곧 주택 정책을 발표할 것이다. 도시정비사업의 방향도 정해질 것이다. 안정적인 사업을 영위하기 위해 최소한의 사업성은 보장돼야 하므로 초기 단계에 사업성에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 그 역할은 공공이 담당해야 한다. 주택 공급 정책의 주체는 공공이다.
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