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| ▲ 양홍건 오전가구역 조합장/경영지도사 |
「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 2003년 7월 1일 ‘도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법’, 「도시개발법」 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 통합ㆍ제정해 시행됐고, 사업 방식은 주거환경개선사업, 재개발ㆍ재건축사업으로 나눈다.
도시정비법은 정권에 따라 부침을 거듭해왔으며, 최근 이슈는 단연 패스트트랙(Fast Track)이다. 서울시는 2021년 9월 ‘2025 도시ㆍ주거환경정비 기본계획’을 개정해 공공지원계획인 신속통합기획을 도입했다.
한경 경제용어사전에서 패스트트랙은 “목표를 달성하기 위한 빠른 길”이라는 영어 표현으로 여러 분야에서 일을 신속하게 처리하기 위한 절차를 일컫는다.
재건축사업은 안전진단 없이도 재건축 착수를 허용하고, 준공 30년 초과 시 추진위 구성을 허용하고, 정비구역 지정과 조합 설립 추진이 병행 가능하도록 개선해 명칭이 변경된 재건축진단을 사업시행인가 전까지만 통과하면 되므로 재건축진단이 진행되는 도중에 정비구역 지정 및 정비계획 수립과 추진위 구성 및 조합 설립을 병행할 수 있도록 해 사업 기간을 단축했다.
도시정비사업은 법체계의 합리적 운영을 통해 사업성이 제고된다. 하지만 사업성 제고에 악영향을 미치는 요인은 다양하다. 먼저 2021년부터 시행된 서울시 신속통합기획은 많은 문제점을 노출하고 있지만 정착할 수 있는 기반을 다지고 있다. 단순히 도시계획 결정 절차를 단축하고 통합 심의를 한다 해 사업 기간이 단축되지 않는다. 패스트트랙제도가 성공하기 위해서는 토대가 정립돼야 한다. 신속통합기획을 신청하는 사업지는 나름대로 사업적인 측면에서 이익이 돼야 한다. 최근 서울시는 지역적 특성 등으로 사업성 제고가 힘든 사업지에 대해 입체공원제도를 도입하려 한다. 국토교통부는 가이드라인을 만들기로 했다.
도시정비사업은 민간에게 이익을 가져다줘야 하는 한편으로 사업성ㆍ공공성이 균형을 이뤄야 한다. 정부는 정책적으로 서울시에서 처음 추진된 공공기여제도에 대한 가이드라인을 제시해 도시개발에 대한 기준을 제기한 바 있다. 도시정비사업도 사실상 공공기여제도가 적용되고 있다. 패스트트랙제도는 합리적인 공공기여를 통해 사업성을 보장해야 하고, 신속하게 사업이 진행될 수 있는 여건을 만들어 줘야 한다. 신속통합기획 및 지난 4일자 시행되는 패스트트랙제도는 도시정비사업에 있어 늦은 감이 있다.
도시정비법은 패스트트랙제도가 시행되기 전에도 실무운영에 있어 “목표를 달성하기 위한 빠른 길”인 사업 기간 단축이 가능했다. 재건축 조합장으로 약 15년간 업무를 수행하면서 법과 제도보다 중요한 것이 인허가권자의 업무 처리 방식이라고 생각한다. 업무를 통합 처리하기 위해 원스톱처리시스템을 운영하면 된다. 실무에서 사업 지연의 제일 요인은 인ㆍ허가 처리 기간이다.
도시정비법을 합리적으로 운영하는 경우 사업 기간은 대폭 단축된다. 일련의 과정을 고찰할 때 패스트트랙제도를 처음 도입한 곳은 서울시이다. 하지만 도시정비법은 이미 패스트트랙제도를 운영하고 있었으며, 인허권자가 그 업무를 기피한 것이다.
정부는 도시정비법에 2025년 5월 1일 패스트트랙제도를 도입했다. 재건축 조합 설립 요건인 토지등소유자의 동의률을 75%에서 70%로 완화한 것도 패스트트랙의 일종이다. 도시정비법 개정을 통한 규제 완화는 패스트트랙이다. 지난 4일 시행되는 재건축사업에 대한 패스트트랙제도 파급력이 크기 때문에 패스트트랙이라 언급되는 것이다. 최근 부동산시장 상황을 고려하였을 때 부동산시장 정상화를 위해서는 규제 완화가 수반돼야 하는바, 이 또한 패스트트랙이라 할 수 있다.
패스트트랙은 “목표를 달성하기 위한 빠른 길”이다. 정부가 추진하는 규제 완화는 패스트트랙 정의와 일치한다. 정부는 빠른 시일 내 부동산시장 정상화 방안을 제시해야 한다. 장재혁(2024)은 ‘신속통합기획 제도 활성화 요인의 중요도 분석 연구’에서 신속통합기획은 서울시의 정책 트랜드로, 연구 결과 “신속통합기획제도를 통해 추진된 도시정비사업들이 이윤을 발생시키고 사업비를 회수할 수 있다는 계획이 있어서 사업참여자들의 적극적인 참여를 끌어내 성공적인 사업 진행을 할 수 있다”고 한다.
정부의 도시정비사업에 대한 정책 방향은 뚜렷하다. 사업시행자의 사업성 보장이다. 막대한 개발이익을 가져다주라는 것이 아니다. 정부 정책은 공공기여제도의 합리적 운영을 통해 균형을 이루는 것이다. 재건축진단과 정비구역 지정이 병행 가능하다는 것은 사업시행인가 전에 재건축진단을 받아야 한다는 것을 의미하므로 재건축진단이 합리적으로 운영될 수 있도록 세부적인 정책안도 강구해야 한다. 재건축진단 지연으로 사업이 지연될 수 있기 때문이다.
도시정비사업 정상화는 패스트트랙제도 운영을 통해 보완되는 것이다, 사업이 정상화되기 위해서는 예측 가능한 주거종합계획, 정치 변동에 영향을 받지 않는 합의된 부동산 정책 및 단기적인 처방에 대한 적절성 등이다. 일시적ㆍ임시적인 처방은 장기적으로 시장 왜곡을 가져와 부동산시장을 교란한다. 정부 개입으로 인한 시장 교란 또한 있어서는 안 된다.
아울러 도시정비사업은 민간이 주도한다. 최근 공공의 개입 범위 확대로 공공성이 부각되고 있으며 서울시에서 운영하는 신속통합기획도 일종의 공공개입이다. 앞으로 우리나라는 저출산ㆍ초고령화 사회로 지방소멸 및 구도심의 쇠퇴로 도시 공간에 대한 재구조화 문제가 심각하게 대두될 것이며, 도시는 고밀 복합 개발과 컴팩트화돼 신속한 사업 진행을 요구받게 된다.
패스트트랙은 일상적인 일이 되고, AI 시대의 도래로 빅데이터 기반의 사업 기반을 필요로 한다, 따라서 도시정비사업은 패스트트랙을 상용화하고 정부의 정책도 신속한 업무 지원 체계로 전환돼야 한다. 탄력적인 사업 수행을 위해서는 패스트트랙제도 운영이 필수적이다.
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