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| ▲ 2025년 하반기 부동산시장은 주택 공급이 줄고 대출 규제가 강화되는 가운데, 새 정부 부동산 대책에 이목이 쏠릴 것으로 보인다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 올해 하반기 부동산시장은 중대한 전환기를 맞이하고 있다. 상반기 동안 누적된 공급 위축 현상이 본격적으로 입주 물량 감소로 이어지고 있으며, 정부는 대출 규제 카드를 다시 꺼내 들었다. 반면, 기준금리 인하 기대감은 시장 반등에 대한 기대 심리를 자극하며 투자자와 실수요자 모두를 움직이고 있다. 이처럼 ‘공급 부족’과 ‘정책 리스크’ 등이 복합적으로 공존하는 가운데, 시장은 불확실성과 변동성을 안은 채 하반기를 맞고 있는 모양새다.
이에 본보는 현재 시장 분위기를 통해 올 하반기 부동산시장 흐름을 전망해 보고자 한다.
공급 절벽 현실화?… 입주 물량 급감 속 수급 불균형 우려 ↑
전국 아파트 입주 물량 역대 ‘최소’
올해 하반기 부동산시장은 입주 물량 급감이라는 ‘공급 절벽’을 앞두고 구조적인 수급 불균형을 예상하는 목소리가 나오고 있다.
이달 24일 한국건설산업연구원(이하 건산연)에 따르면, 올해 상반기 전국 인ㆍ허가 실적은 전년 대비 약 20% 감소한 것으로 나타났다. 착공은 공공 물량 위주로 유지됐지만 민간 부문은 여전히 부진한 상황으로 아파트 착공 물량 급감에 따른 입주 물량 감소가 현실화될 가능성이 커졌다.
특히 서울 아파트 거래량은 규제 완화의 영향으로 2020년 이후 최대 수준을 회복했지만, 지방 미분양은 8개월 연속 증가세를 보여 지역 간 양극화도 뚜렷하게 나타나고 있다.
건산연 측은 올해 국내 건설 수주가 전년 대비 1.9% 증가한 222조1000억 원으로 전망되지만, 물가 상승 효과를 감안할 경우 실질적으로는 전년과 유사한 수준에 그칠 것으로 보인다고 설명했다. 반면, 건설투자는 전년 대비 5.3% 감소한 274조8000억 원에 그칠 것으로 전망해 건설 수주 및 착공 등 선행지표 부진의 영향을 받았다는 분석을 내놨다.
부동산 플랫폼 ‘직방’ 역시 올해 하반기 전국 아파트 입주 물량이 10만323가구에 불과할 것으로 예상했다. 이는 지난 상반기(14만537가구)보다 29%, 전년 하반기(16만3977가구) 대비 39% 감소한 수치로, 직방이 관련 통계를 집계한 2015년 이후 하반기 기준으로 역대 최저 수준이다.
수도권에서는 5만2828가구가 입주할 예정으로 전반적으로는 12% 감소에 그쳤지만, 서울과 인천의 입주 물량은 각각 20%, 27% 줄어들며 불균형 양상이 심화할 것으로 전망됐다. 비수도권의 감소폭은 더욱 커 상반기 대비 약 41% 줄어든 4만7495가구에 불과해 지방의 공급 불안은 심각한 수준에 이를 것으로 내다봤다.
더 큰 문제는 이러한 감소 추세가 단기적이지 않다는 데 있다. 건산연은 수도권 입주 물량이 2025년 17만 가구에서 2026년 13만 가구로 줄어들 것으로 전망했다. 아울러 향후 1~2년간 공급 공백이 이어질 수 있음을 시사하며, 수요 집중 지역에서는 가격 불안정성과 전세난, 월세 전환 압력 등이 본격화될 가능성이 있다는 해석도 가능하다. 이는 도시정비사업 지연, 민간 분양 일정 연기, 인ㆍ허가 절차 복잡성 등 복합적인 원인이 맞물리며 신규 주택 공급이 시장에 제때 유입되지 못한 이유 때문이라는 분석이다.
한 업계 관계자는 “향후 수도권 입주 물량만 봐도 공급 공백에 따른 가격 불안 가능성이 예상된다”며 “사업성이 낮은 지방이나 중소형 프로젝트의 경우에는 착공 자체가 미뤄지면서 지방 미분양 누적으로 인한 심각한 수급 문제가 나타날 수 있다”고 우려했다.
건설 투자 위축 지속… 공사비 상승에 착공 기피 ‘확산’
금융당국, DSR 규제 강화할 듯… 실수요자 접근성 위축 우려
이뿐만 아니다. 건산연은 올 하반기 금리 인하 및 정부의 경기 부양 기대감으로 건설 수주는 일부 회복할 것으로 예상하면서도 건설 투자 자체는 전년 대비 5.3% 감소한 274조8000억 원에 머무를 것으로 전망했다.
지난 상반기 건설 수주와 건설 착공 등 주요 선행지표의 부진이 지속된 만큼 이에 대한 여파가 하반기에도 투자 침체 흐름은 이어질 가능성이 크다는 설명이다. 자재비와 인건비 동반 상승으로 공사비 상승률은 두 자릿수에 근접하고 있고 수익성 악화를 우려한 건설사들이 신규 착공을 피하는 경향도 여전한 뚜렷한 데다 지방과 중견 건설사들 중심으로 착공 지연이 확대되면서 전반적인 건설 투자 여건이 위축되고 있는 실정이라는 게 건산연 측 설명이다.
설상가상으로 공급 부족 우려가 시장 전반에 존재하는 가운데 하반기 시점 정부의 대출 규제 강화 움직임은 실수요자의 주택 접근성까지 제약할 수 있다는 우려를 키우는 모양새다.
최근 소식통 등에 따르면 금융위원회는 전세대출과 정책자금대출에 대해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 확대 적용을 재추진하고 있는 것으로 알려졌다. 최근 부동산시장 분위기가 심상치 않자 금융당국이 다시 대출 규제 강화 카드를 빼든 것으로 풀이된다. 업계 내에서는 그동안 서민 주거 안정을 이유로 예외로 뒀던 항목들이 다시 규제 범위에 포함될 수 있음을 뜻하며, 시장의 대출 여력을 크게 위축시킬 수 있다고 지적한다.
상황이 이러자 다음 달(7월)부터 적용되는 DSR 3단계 시행을 앞두고 대출 규제 전 이른바 ‘막차 수요’가 집중되면서 서울과 수도권을 중심으로 주택담보대출(이하 주담대) 수요가 폭증하고 있다.
지난 22일 금융권이 공개한 5대 시중 은행(KB국민ㆍ신한ㆍ하나ㆍ우리ㆍNH농협)의 가계대출 잔액은 752조749억 원(이달 19일 기준)으로 지난달(5월) 말 748조812억 원보다 3조9937억 원 증가했다. 이는 지난해 8월 3105억 원 이후 10개월 만에 가장 큰 폭의 증가 수치다.
또 이들 시중은행의 주담대 잔액 증가세가 두드러지는 데 지난 5월 말 593조6616억 원이던 주담대가 19일 만에 2조9855억 원이 늘어 596조6471억 원에 달했다. 이 추세라면 이달이 끝나는 시점에서는 거의 5조 원 가까이 대폭 늘어날 수 있을 정도로 기세가 무섭다.
문제는 규제 시행 전 대출 막차 수요 폭등이 아파트 가격 왜곡을 유발할 수 있다는 점이다.
실제로 한국부동산원이 발표한 이달 둘째 주 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.26% 상승하며, 40주 만에 최대 상승폭을 기록했다. 일부 실수요자ㆍ투자자들 사이에서 DSR 규제 전 ‘막차 대출’이 유입되며 매매 심리가 급격히 살아난 것이라는 유관 업계의 중론이다.
업계 “향후 시장 흐름, 정책 시그널ㆍ실행력에 달려”
물론 이 같은 상황이 실수요 기반보다는 규제 회피성 수요, 저금리 기대 심리에 의존한 일시적인 반등으로 볼 수 있지만, 현재 국내 부동산시장 내 구조적 문제가 있음은 분명해 보인다.
다수 전문가는 올 하반기 부동산시장이 ▲단기적인 수급 불균형 ▲금융 리스크 ▲정책 불확실성이 복합적으로 얽힌 전환 국면에 접어들었다고 진단한다. 특히 새로운 정부가 들어선 시점에서 이전 정부와는 차별화된 부동산 정책이 구사될 수 있는 시점이라는 점도 눈여겨볼 지점이다.
현재 시장 참여자들이 하반기 기준금리 결정, 전세대출 규제 강도, 주택 공급 로드맵 등 주요 정책 신호를 주시하는 가운데 향후 시장 흐름은 정부가 수요ㆍ공급을 얼마나 정교하게 조율하고 실효성 있는 대응책을 실행하느냐에 따라 방향성이 달라질 것으로 보인다.
부동산 전문가는 “공급 부족이 장기화하는 가운데 실수요자의 대출 여력까지 제약받는 상황은 시장의 체력을 시험하는 요인으로 작용할 수 있다”며 “급등락을 반복하는 단기 흐름에 흔들리기보다는 중장기적 수급 관리와 지역 간 균형, 시장 신뢰 회복을 위한 정책적 리모델링이 필요한 시점”이라고 강조했다.
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| ▲ 공급 부족 우려가 높은 가운데 정부의 대출 규제 강화 움직임은 주택 실수요자의 자금 접근성까지 제한할 수 있다는 점에서 시장의 불안감을 더욱 키우고 있다. <사진=아유경제 DB> |