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| ▲ 올 하반기 서울 압구정ㆍ성수 등 대형 사업지의 시공자 선정이 본격화되며 연간 수주액 사상 최대 경신 기대감이 커지고 있다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 올해 상반기 도시정비사업 수주액이 20조 원을 넘어선 가운데, 서울 주요 재개발・재건축 사업지들이 하반기 시공자 선정을 앞두고 분주하게 움직이고 있다.
최근 국토교통부와 도시정비업계에 따르면 이달 16일 기준 10대 건설사의 누적 정비사업 수주액은 약 21조3438억 원을 기록했다. 이는 지난해 연간 수주액인 27조8702억 원의 약 76%를 이미 달성한 수준으로, 예년과 달리 상반기부터 수주 실적이 많이 늘어났다.
무엇보다 올 하반기에는 대어급 사업장들의 시공자 입찰이 집중되는 만큼 올해 연간 수주액이 사상 최대치를 경신할 가능성도 제기되는 모양새다. 특히 서울 압구정, 성수, 용산, 개포, 여의도 등 서울 핵심 거점 지역의 사업지들이 본격적으로 시공자 선정을 향해 달려가고 있어 현장 분위기 역시 한층 고조되고 있다.
이에 본보는 서울 주요 사업지들의 현재 분위기와 함께 수주전에 뛰어든 주요 건설사들의 전략도 함께 짚어보고자 한다.
■ 강남구
압구정2・4구역 재건축, 하반기 시공자 선정 본격화… 최대어 3구역은 내년 ‘스타트’
먼저 서울 강남구 압구정지구는 단연 하반기 도시정비사업 최대 격전지로 꼽힌다. 현재 가장 눈에 띄는 곳은 압구정2구역 재건축으로, 올해 하반기 시공자 선정이 예정돼있는 대표적 사업지다. 지상 최고 65층 공동주택 2571가구 규모의 초고층 주상복합 단지로 재건축될 예정으로 공사비 예가는 무려 2조7488억 원에 달한다.
당초 삼성물산과 현대건설 간 양강 구도가 형성될 것이란 예상이 나왔지만, 최근 삼성물산이 입찰 불참을 공식화하면서 판도에 변화가 생겼다. 삼성물산은 조합이 통과시킨 입찰 지침에서 대안설계와 금융 조건 제안이 제한됨에 따라, 회사가 준비한 글로벌 설계 및 금융 혜택을 반영하기 어렵다고 판단해 입찰을 포기하겠다고 밝힌 바 있다.
이에 따라 업계 전문가들 사이에서는 현대건설의 수주 가능성이 점쳐지고 있는 가운데 향후 조합 선택에 이목이 쏠리고 있다. 현대건설은 최근 기존 압구정 재건축 수주를 위한 TF(태스크포스) 부서를 ‘압구정 재건축 영업팀’으로 확대ㆍ개편한 데 이어 홍보관도 개관하는 등 강력한 수주 의지를 드러내고 있다.
압구정4구역 재건축의 경우 현대8차, 한양3ㆍ4ㆍ6차 등으로 구성된 구역으로, 현재 정비계획 변경 절차가 한창 진행 중이다. 조합은 올해 11월 시공자 입찰공고를 목표로 사업을 추진 중이며, 지상 최고 69층에 이르는 공동주택 1722가구 규모의 아파트 단지를 짓겠다는 구상이다.
공사비 예가 약 2조 원으로 예상되며 현대건설과 삼성물산 모두 입찰 참여 가능성이 큰 상황이란 게 다수 전문가의 중론이다. 조합 입찰 준비에 관심이 쏠리며, 주요 건설사들의 발 빠른 움직임이 예상된다.
가장 큰 규모를 자랑하는 압구정3구역 재건축사업은 현대1~7차를 비롯해 10ㆍ13ㆍ14차 단지를 포함한 면적만 39만9595.1㎡, 지상 최고 70층 아파트 5175가구에 달하는 초대형ㆍ초고층 재건축사업지로 2026년께 시공자 선정을 예정하고 있다. 공사비 예가만 약 6조 원에 이를 것으로 추산되는 만큼 현대건설, 삼성물산, 대우건설, 포스코이앤씨, 롯데건설 등 다수의 대형 건설사들이 수년 전부터 준비 작업에 착수한 상태다.
압구정5구역 역시 내년 시공자 입찰을 준비 중이며, 통합 재건축을 통해 총 1401가구를 짓는 계획이다. 공사비 예가는 약 2조 원 수준이다.
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| ▲ 압구정동 한양아파트 일대의 모습. <사진=아유경제 DB> |
“개포택지개발지구 재건축 마지막 퍼즐 개포우성7차”… ‘삼성물산’ vs ‘대우건설’ 격돌
개포택지개발지구 내 마지막 재건축사업지인 강남구 개포우성7차 시공권을 두고는 삼성물산과 대우건설이 다시 한번 정면 승부를 펼친다. 서초구 반포주공1단지 3주구 재건축 수주전 이후 5년 만의 맞대결이다.
1987년 준공된 개포우성7차는 현재 지상 14층 공동주택 802가구 규모의 단지로, 재건축 이후 용적률 157%를 적용한 지하 5층~지상 35층에 이르는 아파트 1122가구 규모로 탈바꿈할 예정이다. 조합이 제시한 공사비 예가는 약 6778억 원(3.3㎡당 880만 원)으로 지난 19일 진행된 입찰 결과, 삼성물산과 대우건설 두 곳만 참여했다. 포스코이앤씨는 고심 끝에 불참을 결정했다.
삼성물산은 입찰보증금 300억 원 중 150억 원을 현금으로 조기 납부하며 강한 수주 의지를 나타냈다. 글로벌 설계자 아르카디스와 협업해 개포 스카이라인을 새롭게 구성할 계획이며, 올해 새롭게 단장될 주택 브랜드 ‘래미안’의 적용 가능성도 거론되고 있다. 특히 삼성물산은 개포우성7차를 중심으로 개포우성4차까지 연계한 브랜드 입지 전략도 검토 중이다.
대우건설은 대표이사가 직접 현장을 방문하며 조합원들과의 접점을 넓히는 등 조합원들 마음을 사로잡기 위한 노력을 다하고 있다. 프랑스 건축가 장 미셸 빌모트와 협업한 고급 설계를 내세우며, 리뉴얼된 하이엔드 브랜드 ‘써밋(SUMMIT)’을 강남권 최초로 적용하겠다는 전략을 밝혔다.
조합원들은 브랜드 인지도 외에도 설비 특화 요소에 큰 관심을 두고 있다는 후문이다. 층간소음 저감, 악취 차단, 유지보수 최소화 등 실거주 만족도를 높일 수 있는 기술과 설계가 수주전의 핵심 변수로 작용할 것이라는 게 업계 관측이다.
■ 성동구
성수1지구 재개발, 지상 최고 250m 초고층 랜드마크 추진… “현대건설ㆍGS건설ㆍ현대산업개발 입찰 의향”
성동구 성수전략정비구역 1지구(성수1지구) 재개발도 하반기 최대 관심지로 떠오르고 있다. 이곳은 공동주택 3014가구 규모에 공사비 약 2조 원 수준으로 이르면 7월, 늦어도 8월 말에는 입찰공고 예정으로 현대건설, GS건설, 현대산업개발이 입찰 의사를 밝힌 상태다.
특히 지상 최고 250m 높이의 초고층 설계가 가능한 데다, 한강 조망권은 물론 서울숲, 성수동 상권 등 입지 조건이 뛰어나 사업성 측면에서도 주요 건설사들의 집중 목표가 된 것으로 풀이된다.
현대건설은 하이엔드 브랜드 ‘THE H(디에이치)’를 내세우며 서울숲 조망 특화설계를 강조하며, 현대산업개발은 디벨로퍼형 제안을 통해 상품 기획부터 운영까지 직접 제안하는 방식으로 차별화 전략을 기획하고 있다. GS건설은 세계적인 건축설계사 ‘데이비드 치퍼필드 아키텍츠’와 손잡고 차별화한 설계와 커뮤니티 특화 전략을 준비 중인 것으로 알려졌다.
아울러 성수2지구 재개발(2609가구)도 연내 시공자 선정이 가능할 것으로 보이며, 성수3지구 재개발(2213가구), 성수4지구 재개발(1592가구)은 2026년께 입찰이 유력하다는 분석이 나오고 있다.
유관 업계 전문가들은 지난 4월 서울시가 성수1~4지구 재개발 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)을 고시한 바 있는 만큼 사업과 시공권 결정 속도에 탄력이 붙을 것으로 전망하고 있다.
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| ▲ 성수전략정비구역 조감도. <사진=아유경제 DB> |
■ 용산구
용산정비창전면1구역 재개발, ‘포스코이앤씨’ vs ‘현대산업개발’ 맞대결
이달 22일 시공자선정총회를 코앞에 두고 있는 용산구 용산정비창 전면제1구역(용산정비창전면1구역) 재개발사업을 둘러싼 포스코이앤씨와 현대산업개발 간 수주 경쟁도 상당히 치열하다.
전체 사업비 예가 9558억 원 규모인 이곳은 지하 6층에서 지상 38층에 이르는 공동주택 12개동 777가구와 오피스텔 894실 등으로 구성되는 대형 프로젝트사업으로 용산국제업무지구, 용산전자상가 개발 등과의 연계로 향후 가치 상승도 기대되는 곳이다.
먼저 포스코이앤씨는 고급화 전략을 전면에 내세웠다. 전용면적 111㎡ 이상 대형 평형을 확대하고, 전용면적 200㎡ 규모의 펜트하우스를 도입해 하이엔드 주거 단지로 차별화를 꾀하고 있다. 자금 제안 조건도 파격적이다. 조합원 이주비에 대해 LTV 160%를 적용하고, 공사비는 분양 수익 범위 내에서 받겠다고 밝혀 조합의 재정 부담을 최소화했다. 자사 고급 브랜드 ‘오티에르(OTIER)’를 처음으로 용산에 도입해 상징성 확보에도 나섰다.
이에 맞서 현대산업개발은 ‘용산역 직결 단지’ 구상을 내세웠다. 단지와 지하철 역사를 연결해 유동인구를 흡수하고, 상업 경쟁력까지 강화하겠다는 전략이다. 또한 ‘CD금리+0.1%’라는 업계 최저 수준의 사업비 조달 금리를 제시했고, 원안보다 분양면적을 1만8000㎡ 이상 확대해 3700억 원대의 추가 수익도 가능하다는 점을 강조했다. 여기에 기존 아이파크몰 등과 연계한 타운 조성도 구상 중이다.
■ 영등포구
여의도대교 재건축, 시공자 입찰 임박… 올해 9월 예상
이 외에도 지상 49층 아파트 912가구 규모로 공사비 약 9000억 원이 예정된 영등포구 여의도 대교아파트(이하 여의도대교) 재건축 역시 이달 입찰공고 후 오는 9월께 시공자선정총회를 구상하고 있다.
현재 삼성물산과 롯데건설이 시공권 확보를 위해 사전제안서를 준비 중이며, 조합원 대상 브랜드 설명회와 간담회도 계획되고 있다. 삼성물산은 인근 여의도 시범아파트와의 연계 개발 가능성까지 고려한 전략을 세우고 있는 반면, 롯데건설은 고급 브랜드 ‘르엘(RELE)’을 여의도에 적용해 프리미엄 이미지를 강화하겠다는 계획이다.
도시정비업계 한 전문가는 “서울 도시정비시장은 하반기 시공자들의 브랜드, 설계, 자금 제안력이 총력으로 맞붙는 전장으로 변모하고 있다”면서 “대형 사업장들이 본격적인 시공자 선정을 앞두고 각축전을 벌이면서 각 단지의 입지, 조합 전략, 개발 청사진에 따라 수주 판도가 요동칠 것”이라고 전망했다.
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| ▲ 도시정비업계 전문가는 올 하반기 서울을 중심으로 시공자 간 설계ㆍ자금ㆍ브랜드 경쟁이 치열해지며, 각 단지의 여건에 따라 수주 향방이 급변할 것으로 진단했다. <사진=아유경제 DB> |