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| ▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인 |
「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제73조에서는 분양신청을 하지 않은 경우, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회하는 경우, 분양신청을 할 수 없는 경우, 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외되는 경우에는 법정된 절차에 따라 청산을 하게 된다(도시정비법 제73조 참조).
그런데 상가와 주택을 소유한 조합원이 주택에 대해 분양계약만 하고 상가에 대한 분양계약을 체결하지 않고, 곧바로 현금청산자의 지위에서 상가에 대한 현금청산을 받을 수 있는지 여부가 문제 됐다.
이에 관해 서울고등법원 토지보상금 사건의 판결(2016누34273)에서는 “①조합원은 종전 토지 등의 현물출자의무를 부담하는 대신 관리처분계획에 따라 신축되는 건축물과 대지를 분양받게 되는데, 이 경우 신축되는 공동주택이나 상가 중 구체적으로 어떤 것을 분양받을 것인지는 권리 배분의 문제일 뿐이고, 분양받을 건축물의 종류에 따라 각 조합원에게 별개의 지위가 형성된다고 보기는 어렵다. 같은 이유에서 피고 조합의 정관 제9조제3항에서는 동일인이 2개 이상의 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 소유하는 경우에는 그 수에 관계없이 1인 조합원으로 본다고 규정해, 동일인에게 복수의 조합원 지위를 허용하지 않고 있다. ②당초 주택 및 상가 모두에 관해 분양을 받는 것으로 관리처분계획에 정해져 있었으나 그 후 상가 분양을 포기한 조합원의 권리관계는 청산 절차, 즉 재개발사업에 투자된 토지 및 멸실된 건축물의 가격과 사업완료 후에 관리처분계획에 따라 분양받은 건축시설 등의 가격의 차액을 최종적으로 정산하는 단계에서 조정돼야 할 문제이다. 만일 복수의 분양권을 가진 조합원이 조합원의 지위를 유지하면서 주택 및 상가 중 어느 하나에 대한 분양권을 포기해 청산 절차 전에 현금으로 청산 받을 수 있도록 허용한다면, 분양시장의 상황에 따라 자신의 이익을 반영할 기회를 갖게 돼 단수의 분양권을 가진 조합원에 비해 부당한 우월적 지위를 향유하는 셈이 되고, 그에 따른 사업비의 증가는 그와 같은 기회를 갖지 못한 단수의 분양권을 가진 조합원에게 돌아가게 된다. 이는 조합원의 권한은 평등하다고 선언하고 있는 피고 조합의 정관 제10조제2항의 취지에 위배된다. ③2개의 분양 절차가 시기적으로 분리돼 진행됐다 하더라도 각각의 분양 절차에 상응하는 조합원의 지위가 복수로 허용되는 것이 아님은 앞서 피고 조합의 정관에서 본 바와 같다. 아울러 원고들이 피고와 아파트 분양계약을 체결함으로써 확정적으로 피고 조합원이 된 이상 조합원의 지위 상실을 전제로 하는 구 도시정비법 제47조(정관에 의한 준용 포함)의 현금청산대상자의 지위에 있을 수 없다. 원고들이 주장 근거로 내세우는 판례(서울고등법원 2014년 5월 15일 선고ㆍ2013누22552 판결)는 당해 조합원이 아파트에 관해서는 분양계약을 체결하지 않았고, 상가에 관해 아직 분양 절차가 진행되지 않았던 관계로 아직 조합원의 지위가 확정되지 않았던 사안에 관한 것으로서 이미 피고 조합원의 지위가 확정된 상태에서 제기된 이 사건과는 사안을 달리한다”고 판결했다.
따라서 주택과 상가를 소유하다가 주택만 분양계약을 체결하는 경우{해당 조합의 정관상 주택 및 상가의 각 분양을 모두 포기(철회)하지 못하는 특별한 규정이 있을 경우 제외} 상가에 대해 현금청산자의 지위가 인정되지 않기 때문에 곧바로 청산을 받을 수 없고, 추후 사업완료 후에 관리처분계획에 따라 최종적으로 정산하는 단계에서 조정해 청산하게 되는 것이므로, 이러한 점을 고려해 주택과 상가를 소유한 조합원은 어떤 방법이 가장 유리한 것이지 판단해 결정해야 할 것이다.
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