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| ▲ 사업시행구역 면적을 늘리기 위해 조합설립 변경인가나 조합설립 변경신고를 할 때에는 토지등소유자 조합설립동의율 역시 고려돼야 한다는 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 사업시행구역 면적 증가를 이유로 조합설립 변경인가 또는 조합설립 변경신고할 경우, 토지등소유자의 조합설립동의율도 충족해야 한다는 유권해석이 나왔다.
최근 법제처는 민원인 등이 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제35조제3항에서는 재건축 추진위가 조합을 설립하려는 때에는 해당 주택 단지 공동주택의 각 동별 구분소유자 과반수 동의와 단지 전체 구분소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 4분의 3 이상 토지등소유자 동의를 받아 같은 조 제2항 각 호의 사항을 첨부해 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 같은 조 제3항에도 불구하고 주택 단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택 단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상 토지등소유자 동의를 받아야 한다고 규정하고 있는 한편, 도시정비법 제35조제5항에서는 같은 조 제3항에 따라 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 같은 조 제2항 각 호의 사항을 첨부해 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 한다고 규정하면서(본문), 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 총회의 의결 없이 시장ㆍ군수 등에게 신고하고 변경할 수 있다고 규정하고 있으며(단서), 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제31조제8호 본문에서는 ‘대통령령으로 정하는 경미한 사항’의 하나로 같은 법 제16조에 따른 정비구역 또는 정비계획 변경에 따라 변경돼야 하는 사항을 규정하면서, 같은 호 단서에서는 정비구역 면적이 10% 이상의 범위에서 변경되는 경우는 제외한다고 규정하고 있는바, 도시정비법 제16조에 따라 정비구역 면적이 10% 이상의 범위에서 확대 지정돼 같은 법 제35조제3항에 따라 설립된 재건축 조합이 사업시행구역의 면적을 증가시키는 내용으로 같은 법 제35조제5항 본문에 따라 조합설립 변경인가를 받으려는 경우, 같은 조 제5항 본문에 따라 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하기만 하면 되는지, 아니면 같은 조 제3항 및 제4항에 따른 토지등소유자의 조합설립동의율도 충족해야 하는지 문의한 것에 대해 회답했다.
해석 이유로 법제처는 “먼저 도시정비법 제2조제9호나목에서는 재건축사업의 ‘토지등소유자’를 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지 소유자로 규정하고 있고, 같은 조 제1호에서는 ‘정비구역’을 도시정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정ㆍ고시된 구역을 말한다고 규정하고 있으며, 시장ㆍ군수 또는 지정개발자가 아닌 자가 도시정비사업을 시행하려는 경우에는 ‘토지등소유자로 구성된 조합’을 설립해야 한다고 규정하고 있다”고 말문을 열었다.
이어 “도시정비법 시행령에 따르면 지정ㆍ고시된 정비구역 안에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자인 토지등소유자 동의로 조합이 설립되는 것이므로, 지정된 정비구역의 범위와 조합은 서로 불가분의 관계를 가지는 것으로 보이는바, 이 사안과 같이 정비구역이 확대 지정돼 설립된 재건축 조합이 인가받은 사항 중 사업시행구역의 면적을 증가시키려는 경우에는 일반적으로 사업시행구역에 새로 편입되는 토지 등을 소유하고 있는 새로운 토지등소유자가 발생해 토지등소유자 수가 증가하게 되고, 사업 시행을 위한 조합은 사업시행구역 전체를 대상으로 해 설립해야 한다”면서 “그러므로 사업시행구역의 면적이 증가하는 경우에 그 사업 시행을 위한 조합은 기존 사업시행구역의 토지등소유자 뿐만 아니라 새로 편입되는 사업시행구역의 토지등소유자로 구성해야 한다”고 봤다.
계속해서 “그런데 사업시행구역의 면적 증가에 따라 새로 편입되는 사업시행구역의 토지등소유자는 조합설립 변경인가 전에는 해당 사업을 위한 조합의 조합원이 아니므로, 조합설립 변경인가 요건인 조합원총회에서 조합원 3분의 2 이상 찬성 의결에 참여할 수 없어 조합설립 변경인가 동의 여부에 관한 의사를 반영할 수 없는데, 만약 조합원인 기존 토지등소유자 의사만으로 편입되는 사업시행구역에 관한 의사 결정을 한다면 편입되는 사업시행구역 토지등소유자 의사를 반영하지 못한 채 재산권이 제한되는 결과를 초래할 수 있다”며 “재건축 추진에 관한 의사결정 과정에 기존 토지등소유자와 편입되는 토지등소유자 의사를 함께 반영하기 위해서는 사업시행구역의 면적을 증가시키는 조합설립 변경인가 시 토지등소유자의 조합설립동의율을 충족해야 한다”고 짚었다.
법제처는 “또한 조합설립인가 및 조합설립 변경인가의 신청서 서식을 규정하고 있는 도시정비법 시행규칙 제8조제1항 및 별지 제5호서식에 따르면 조합설립 변경인가를 받으려는 경우에도 그 신청서에 ‘토지등소유자 수 및 동의율’을 기재하도록 규정하고 있는데, 이는 조합설립인가를 받은 이후 사업시행구역 면적 변경으로 토지등소유자 수가 변경되는 경우 토지등소유자의 조합 설립에 대한 동의율이 변경될 수 있다는 점을 고려해, 전체 사업시행구역에 대해서도 기존에 설립된 조합의 지위를 유지할 수 있는지 여부를 판단하기 위한 것으로 봐야 한다”면서 “같은 조 제3항에 따라 설립된 조합이 사업시행구역의 면적을 증가시키는 변경인가를 받고자 하는 때에는 조합원총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성 의결뿐만 아니라 같은 조 제3항 및 제4항에 따른 조합설립동의율을 갖춰야 한다고 보는 것이 타당하다”고 설명했다.
아울러 “도시정비법 제35조제3항에 따라 설립된 재건축 조합이 사업시행구역 면적을 증가하는 내용으로 조합설립 변경인가를 받으려는 경우, 기존 사업시행구역에 설립된 조합의 조합원총회 의결 요건만 갖추면 되고, 조합설립동의율은 갖추지 않아도 되는 것으로 본다면, 소규모 면적만으로 최초의 사업시행구역을 설정해 조합설립인가를 받은 후 변경인가를 통해 점진적으로 사업시행구역의 면적을 증가할 수 있게 된다”며 “만약 당초부터 증가된 면적을 포함한 사업시행구역 전체를 대상으로 조합설립인가 신청을 했더라면 갖췄어야 하는 조합설립동의율을 회피할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있다”고 덧붙였다.
따라서 법제처는 “이 사안의 조합설립 변경인가의 경우, 도시정비법 제35조제3항 및 제4항에 따른 토지등소유자의 조합설립동의율도 충족해야 한다”고 못 박았다.
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