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| ▲ 2025년 대통령 탄핵 정국 속에서 상반기 다양한 부동산제도가 변경 및 도입되면서 유관 업계 관계자들의 이목이 쏠리고 있다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 2025년 을사년(乙巳年)이 밝았다. 매년 늘 그렇듯, 올해 부동산제도 역시 이전과 다른 다양한 변화가 예상되는 가운데 주요 변화 내용을 두고 업계 관계자들의 시선이 쏠리고 있다.
특히 윤석열 대통령의 임기가 2년 이상 남은 상황에서 비상계엄으로 인한 갑작스럽게 탄핵 정국 등 정치적 리스크가 발생하면서 국내 부동산시장 역시 불확실성으로 인한 위기감이 고조되고 있어 달라지는 부동산제도가 시장에 어떠한 영향을 미칠지 촉각을 곤두세우는 형국이다. 정부가 그동안 시장의 활력을 불어넣기 위해 규제 완화 등의 내용을 담은 정책과 제도를 이어왔지만 탄핵 정국으로 관련 제도들이 예정대로 시행 가능할지는 ‘미지수’라는 게 업계 전문가들의 중론이다.
이에 본보는 2025년 새해를 맞아 올해부터 새롭게 달라지는 부동산 관련 제도가 무엇인지 시간 순서대로 자세히 짚어봤다.
■ 1월
대출 중도상환수수료 50% 인하ㆍ신생아 특례대출 소득 요건 완화
당장 이달 주요 시중은행의 주택담보대출과 신용대출 중도상환수수료가 지금의 절반 수준으로 줄어든다. 현재 주택담보대출은 1.2~1.4%, 신용대출은 0.6~0.8% 수준으로 차주의 부담을 낮추는 차원에서 각각 0.6~0.7%, 0.4%로 대폭 낮아질 전망이다.
지난해 3월부터 시행된 신생아 특례대출 소득 요건 역시 완화된다. 기존 요건인 부부 합산 연 소득은 1억3000만 원에서 2027년까지 2억5000만 원까지 3년간 대폭 늘어나고, 동시에 특례대출 기간 중 출산할 경우 현행 0.2%P에서 0.4%P까지 추가적인 우대금리가 적용된다.
■ 2월
민간 도심복합사업 시행 본격화
다음 달(2월)부터는 일명 ‘도심복합사업’이라 불리는 민간 도심공공주택 복합사업이 본격적으로 시행될 전망이다. 해당 사업은 도심지 위치임에도 낮은 사업성으로 민간 주도 재개발사업이 어려운 곳의 용적률을 높이는 등 특례로 고밀 개발하는 사업이다. 이에 따라 건폐율과 용적률이 법적 상한선까지 올라가는 것은 물론 준주거지역은 최대 용적률 140%까지, 서울의 경우에는 최대 700%까지 상향이 가능해졌다.
또 기존에는 준ㆍ주거지역과 상업지역에서 주상복합을 재건축할 때 주택과 복리시설 외에 오피스텔만 가능했지만, 향후 업무시설과 문화시설(용도지역에서 허용하는 범위로 전시시설, 컨벤션, MICE 등)까지 지을 수 있게 됐다. 이에 상업지역이 많은 서울 영등포구 여의도나 도심 준ㆍ주거지역 내 재건축의 사업성이 역시 상향될 전망이다.
■ 4월
재건축 동의율 완화
오는 4월에는 재건축사업 추진 시, 조합 설립에 필요한 주민동의율 요건이 완화된다. 기존에는 재건축 조합 설립을 위해서는 전체 구분소유자수 및 토지면적 75% 이상의 동의가 필요했지만, 앞으로 70% 동의율만으로도 조합 설립이 가능해지면서 사업 진입 장벽이 낮아졌다. 여기에 ‘상가 알박기’가 상습적으로 이뤄지면서 갈등이 유발된 상가 소유자 동의 요건도 1/2 이상에서 1/3 이상으로 대폭 완화되면서 재건축 진입 장벽이 전체적으로 낮아져 사업에 속도가 붙을 것으로 보인다.
■ 6월
신규 민간 건축물 제로에너지 기준 준수 의무화ㆍ안전진단 없는 재건축
오는 6월부터는 신규 민간 건축물도 의무적으로 ‘제로에너지’ 기준을 준수해야 한다. 2009년 처음 제정된 이래 제로에너지주택 공급 확대를 목표로 꾸준히 강화돼 온 친환경주택 건설 기준이 제로에너지 5등급 수준으로 강화되는 것이다.
기존에는 수력Eㆍ화력Eㆍ원자력E 등 1차 에너지로 얻는 전기를 연간 1㎡당 120kWh 이내로 사용해야 했지만, 새로 적용되는 기준에 따르면 연간 1㎡당 100kWh 이내로 기준이 강화된다. 나머지 필요한 전력은 태양광E를 비롯한 신재생에너지로 대체해야 한다.
아울러 재건축을 시행하기 전 ‘안전진단제도’가 ‘재건축진단’으로 명칭이 바뀌면서 동시에 준공한 지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해진다. 기본적으로 재건축사업 추진 절차에 있어 안전진단을 통과하지 못하면 사업 착수 자체가 불가했지만 새로 변경되는 ‘재건축진단’은 사업시행인가 전까지만 통과하면 사업 추진이 가능해 사업 현장에 따라 최대 3년 가까이 사업 기간이 단축될 것으로 예상된다. 이전보다 빠른 주택 공급 확대가 이뤄질 수 있을 것이라는 게 업계의 전망이다.
이뿐만 아니다. 주민 의사결정 과정에서 전자 방식을 도입해 절차를 간소화하면서 재건축 추진 과정에서 주민들의 의견도 빠르게 취합할 수 있게 됐다. 지금까지는 서면을 통해 각 절차를 진행해야 했지만 주민 동의 절차가 전자적 방식으로 이뤄지게 되면서 진위 여부 확인 등과 관련한 분쟁이 줄어들고, 절차의 투명성 역시 제고될 것으로 기대된다.
■ 7월
스트레스 DSR 3단계 실시
올해 7월부터 주택담보대출 한도를 추가로 조이는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행된다. 스트레스 DSR은 미래 금리 변동성 위험을 고려해 가계대출에 가산 금리(스트레스 금리)를 얹어 대출 한도를 산출하는 제도다. 즉, 가계대출 총량 관리를 위한 것으로 미래 금리 변동성에 추가적인 금리를 붙이는 만큼 대출 한도가 축소되는 효과가 있다. 그간 금융당국은 1단계 0.35%, 2단계 0.75% 가산금리를 부여해왔다. 새로 도입되는 3단계부터는 1.5% 금리가 적용되면서 소득이 같아도 대출 한도가 줄어들고 소득이 높아질수록 대출 한도 감소폭은 커질 것으로 보인다. 스트레스 DSR 3단계는 전 금융권의 주택담보대출과 신용대출, 기타 대출 등을 대상으로 적용된다.
반면, 일각에서는 시장 유동성이 다시 축소되면서 거래 감소 역시 예상되는 만큼 추후 시장 흐름을 보고 당국이 시행 시기를 늦출 수 있다는 우려 섞인 전망도 나온다.
■ 연내
아파트 공시가격 산정 시 지자체 검토ㆍ모든 공공주택 층간소음 기준 1등급 수준 적용
한편, 2025년부터 서울과 경기 등 지방자치단체(이하 지자체) 의견을 수렴한 것을 토대로 공동주택 공시가격이 산정된다. 현재 아파트 등 공동주택과 표준 단독주택 공시가격은 한국부동산원이, 표준지(토지) 가격은 감정평가업자가 산정해왔다. 개별 단독주택과 개별 토지 공시가격은 표준주택ㆍ표준지 가격을 토대로 지자체가 산정한다. 다만, 이 과정에서 일부 지자체를 중심으로 부동산원이나 감정평가업자가 산정한 공시가격이 현실을 제대로 반영하지 못한다는 비판이 제기돼 왔다. 이에 정부는 부동산 공시가격의 객관성과 신뢰성을 제고하기 위한 조치로 공동주택 공시가격 산정 때에도 지자체가 시ㆍ군ㆍ구 부동산가격공시위원회 심의를 통해 공시가격에 대한 의견을 의무적으로 제시하도록 했다.
공공주택 층간소음 기준도 이전보다 강화된다. 모든 공공주택 바닥 두께를 기존보다 4㎝(21→25㎝) 상향함과 동시에 고성능 완충재 사용과 철저한 시공 관리 등을 통해 현행 대비 4배 이상 강화해 층간소음 기준 1등급 수준(49→37데시벨 이하)까지 적용한 후, 시험시설 건립과 기술 검증을 거쳐 민간 주택으로 확대한다는 방침이다.
전문가 “탄핵 정국 속 변화하는 부동산제도 주의 깊게 숙지해야”
올해부터 달라지는 부동산제도를 두고 한 업계 전문가는 “새롭게 변경되거나 도입되는 제도들은 주거 안정성과 공급 확대, 그리고 부채 관리를 목적으로 두고 있다”면서 “이러한 제도적 변화는 부동산시장 흐름에 중대한 영향을 미치고 있고 최근 대통령 탄핵 정국인 만큼 시장 참여자들이 변화들을 숙지하고 잘 대응해야 한다”고 조언했다.
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| ▲ 2025년 달라지는 부동산 관련 제도. <출처=부동산114> |