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| ▲ 윤석열 대통령 탄핵소추안이 가결되며 부동산시장의 불확실성도 더욱 커졌다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 올해 말 윤석열 대통령의 비상계염령 선포로 정국 혼란이 시작된 상황에서 대통령 탄핵안까지 국회 가결되면서 부동산시장 역시 불확실성으로 인한 우려가 커지고 있는 모양새다.
다수 전문가는 정치 불안이 투자 심리 위축으로 이어지는 만큼 자산시장의 경색이 예상되며, 정부가 출범 직후부터 주택 물량 공급 기조를 이어가고 있는 만큼 공급 정책이 ‘올스톱(All-Stop)’ 되는 것이 아니냐는 목소리를 내고 있다. 물론 일각에서는 정국이 빠르게 수습될 경우 시장에 미칠 영향은 제한적이라는 의견도 나와 당분간 대통령 탄핵이 시장에 미칠 영향의 크기에 대해 업계의 눈과 귀가 쏠릴 것으로 예상된다.
이에 본보는 윤석열 대통령의 비상계엄령 선포로 인해 발발한 탄핵 정국 속에서 부동산시장에 미칠 파급력과 현재 시장 분위기를 통해 앞으로의 전망 등을 심도 있게 다뤄보고자 한다.
탄핵 정국 속 아파트 거래절벽 ‘심화’
“2016년 탄핵 당시 움직임 흡사”
이달 2일 늦은 밤 윤석열 대통령의 비상계엄령 선포가 정국을 걷잡을 수 없는 소용돌이 상태로 몰아넣으면서 부동산시장이 일대 혼란에 놓이게 됐다. ‘설상가상(雪上加霜)’으로 야당이 발의한 윤 대통령 탄핵소추안이 국회 본회의에 보고된 후 가결로 이어지면서 안 그래도 위축된 시장이 정치적 이슈까지 겹치면서 그야말로 안개 속에 빠진 모양새다.
먼저 시장의 관망세가 짙어지고 있는 모습이다. 탄핵 정국이 장기화할 조짐이 보이자 부동산 매수 심리가 위축되면서 거래량은 빠르게 감소하고 되레 매물은 쌓이고 있는 분위기다.
최근 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면 이달 17일 기준 서울 아파트 매물은 8만7903건으로 3달 전(7만9925건)에 비해 9.9% 늘어난 것으로 파악됐다.
서울부동산정보광장이 발표한 자료만 보더라도 지난달(11월) 서울 아파트 거래량은 이달 5일 기준 2026건에 그친 상태다. 특히 이달 들어 거래된 서울 아파트 매매 역시 365건에 그치면서 아직 신고기한(계약 후 30일)이 남아있지만 올해 가장 낮은 수치를 기록한 1월 2686건을 밑돌 가능성이 높아졌다.
특히 흔히 ‘집값 바로미터’로 알려진 ‘강남 3구’를 살펴보면, 아파트 매매거래건수가 이달 16일 기준으로 서초구는 8건, 강남구는 14건, 송파구는 24건으로 평균적으로 하루에 적게는 1건에서 많게는 1.5건에 그치며 거래절벽이 심화되고 있다는 후문이다.
일각에서는 이번 윤 대통령 탄핵 정국이 과거 있었던 박근혜 전 대통령 탄핵 당시와 비슷하게 흘러가는 양상이라는 분석을 내놓고 있다.
실제로 8년 전인 2016년 당시 박근혜 전 대통령 탄핵 정국이 본격화되면서 전국 주택 매매 거래량은 탄핵안 가결 직전인 11월 10만2888건에서 가결된 후인 12월 8만8601건으로 13.9%p 하락했다. 곧바로 새해인 2017년 1월에는 매매거래량이 5만8539건까지 빠지면서 대통령 탄핵이 시장에 미치는 충격파는 상당했다. 앞선 전례가 있는 만큼 이번 탄핵 정국도 박근혜 정부 당시와 비슷한 상황이 재현될 것이라는 우려가 나오는 이유다.
업계 한 전문가는 “경기 침체 우려, 대출 규제로도 시장이 어려운 상황에서 탄핵 심판과 조기 대선 가능성 등 정치적 불확실성에 투자 심리가 위축되고 있다”면서 “과거 박근혜 전 대통령 탄핵 정국에도 아파트 거래량이 급락한 사례가 있는 만큼 시장에 타격이 불가피한 상황”이라고 짚었다.
그는 이어서 “여기에 앞으로 환율이나 금리 변동 등 금융시장까지 가시적인 영향이 노출되면 집값이 급락할 수 있는 만큼 금융당국의 단호하면서도 선제적인 위기관리 능력이 반드시 필요하다”고 덧붙였다.
부동산 정책 존폐 ‘갈림길’… ‘여야 합의’ 1기 신도시 재건축 추진될 듯
임대차 2법ㆍ재초환 폐지 등 무산 가능성 ↑
하지만 시장 한쪽에서 ‘진짜 문제는 따로 있다’는 지적이 나오고 있다. 윤석열 정부가 그간 내놓은 부동산 주요 정책들이 중단되거나 연기될 가능성이 높아졌기 때문이다. 사실상 많은 부동산 정책들의 좌초 위기 가능성이 점쳐지고 있다.
최근만 해도 정부는 매우 굵직굵직한 주택 공급 정책을 발표한 바 있다. 대표적으로 꼽히는 것이 1기 신도시(경기 성남분당ㆍ고양일산ㆍ안양평촌ㆍ부천중동ㆍ군포산본) 재건축 선도지구사업이다. 올해 초 여야 간의 합의로 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」이 통과되면서 1기 신도시 중 가장 먼저 재건축사업을 시작할 시범단지를 선정한 것으로 원래 2025년 특별정비구역 지정에 이어 2026년 관리처분인가 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 준공하겠다는 목표로 윤 정부의 공급 대책 중 핵심 사업으로 꼽힌다.
도시정비업계 내에서는 윤 대통령의 대표적인 주택 공급 사업이었던 만큼 정부와 지방자치단체가 전폭적인 지원이 예상됨에 따라 빠르면 대통령 임기 안에 착공까지 가능하다는 장밋빛 전망이 제기돼 왔다.
하지만 대통령 탄핵이라는 정치적 변수가 발생하면서 당장 내년 상반기 예비시행자 지정과 정비계획(안)을 마련하는 ‘특별정비계획 수립 패스트트랙’ 도입 여부를 확정 짓는 절차가 예정대로 진행될지 장담할 수 없게 됐다. 그나마 다행인 점은 1기 신도시 재건축 경우에는 여야 합의로 시작된 만큼 당장 속도를 내기는 쉽지 않아도 추후 진행될 가능성이 높다는 점이다.
반면, 재건축 활성화를 위해 추진되던 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제) 폐지는 아예 생존을 장담할 수 없는 처지로 전락해 희비가 교차하는 모습이다.
현재 초과이익환수제 폐지의 경우, 1기 신도시 재건축과 달리 거대 야당인 더불어민주당이 반대하면서 국회에 계류 중인 상황이다.
해당 제도는 재건축 추진위구성승인일로부터 준공 시점까지 조합원 1인당 평균 이익이 8000만 원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 재건축 부담금으로 내도록 하는 규제 정책이다. 건설 자잿값이 상승하면서 공사비마저 인상되자 조합원 부담이 크다는 이유로 정부가 폐지를 추진했지만 야당은 일명 ‘초과이익환수제 완화법’이 시행된 지 9개월밖에 안 된 상황에서 법 폐지는 불가하다는 입장이다.
이뿐만 아니다. ▲전월세상한제 ▲계약갱신청구권제 등을 주요 내용으로 담은 ‘임대차 2법’ 폐지 역시 추진 동력을 상실했다는 평가다.
2020년 문재인 정권 당시 개정 도입된 「주택임대차보호법」을 윤 정부는 전세가격 상승 등 부작용으로 인해 임대차시장의 혼란을 부추길 수 있다는 이유로 폐지를 추진해왔다. 그러나 이 역시 야당이 반대해온 정책인 만큼 사실상 법안 통과는 어려울 전망이라는 게 업계의 중론이다.
아울러 공시가격 현실화율 폐지도 법 개정 사안인 만큼 야당의 협조가 반드시 필요해 개정안이 통과되더라도 진통을 겪거나 아예 원점에서 다시 논의할 가능성도 배제할 수 없게 됐다.
조기 대선 여부ㆍ대선 결과가 향후 시장 움직임 ‘좌지우지’ 시선도
일부 전문가 “탄핵이 시장에 미칠 영향은 제한적… 내년 트럼프 정부 움직임이 더 중요”
물론 탄핵 정국이 부동산시장에 미칠 영향은 제한적이면서도 단기간일 것이라는 의견도 있다.
앞서 언급한 대출 규제를 비롯해 환율, 거래위축, 기준금리와 대출금리 등이 시장에 영향을 끼친 것은 이미 비상계엄이나 탄핵 정국 이전부터 지적된 사안들이라는 이유에서다.
오히려 전문가들은 부동산시장 불확실성은 이번 탄핵소추안 가결보다는 추후 헌법재판소가 탄핵을 인용하면서 조기 대선으로 이어지느냐와 실제로 조기 대선이 열렸을 경우 어느 정당의 후보가 당선되는지가 더 중요한 시점이라고 지적한다.
여기에 반대로 탄핵 기각 판결이 나면서 윤 정부가 기상회생해 현 정부의 부동산 정책 기조가 계속되는지도 체크포인트라는 주장도 있다.
금융업계 관계자는 “부동산시장은 재작년 12월부터 이미 침체기에 접어들었으며 글로벌 경기 여파와 맞물려 거스를 수 없는 대세로 탄핵 정국이 마무리된다고 시장에 바로 영향을 끼치진 않는다”면서 “향후 미 트럼프 행정부 진출 이후 나오는 금리 정책 등 여러 거시적 요인에 따라 2025년 하반기 시장이 반등할 수 있는 모멘텀을 확보할 수 있다”고 전망했다.
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| ▲ 현재 부동산시장은 박근혜 탄핵 당시보다 더욱 얼어붙어 있고 불확실성이 커 당분간 관망세가 이어질 것이라는 의견이 우세하다. <사진=아유경제 DB> |