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| ▲ 공장 건축 가능 용도지역에서 「건축법」에 따른 건축허가로 공사에 착수했으나, 도시ㆍ군관리계획의 결정에 따라 건축 불가 용도지역으로 변경된 후 건축공사를 완료해 사용승인을 받은 공장은 국토계획법 시행령 제93조제1항의 ‘기존의 건축물’로 볼 수 없다는 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 공장을 건축할 수 없는 용도지역으로 변경된 후에 기존 건축공사를 완료해 사용승인을 받은 공장은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법) 시행령」 제93조제1항의 ‘기존의 건축물’에 해당되지 않는다는 유권해석이 나왔다.
최근 법제처는 민원인이 국토계획법 제82조에서는 ‘법령의 제정ㆍ개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 기존 건축물이 이 법에 맞지 않게 된 경우 대통령령으로 정하는 범위에서 증축ㆍ개축ㆍ재축ㆍ용도변경을 할 수 있다’고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제93조제1항에서는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 인해 ‘기존의 건축물’이 건축제한 및 건폐율ㆍ용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 재축ㆍ대수선을 할 수 있도록 기존의 건축물에 대한 특례를 규정하고 있는바, 해당 법 시행령 제71조에 따라 공장을 건축할 수 있는 용도지역에서 「건축법」에 따른 건축허가 등을 받아 공장의 건축공사에 착수했으나, 도시ㆍ군관리계획의 결정에 따라 해당 용도지역이 공장을 건축할 수 없는 용도지역으로 변경된 후 건축공사를 완료해 사용승인을 받은 공장이 국토계획법 시행령 제93조제1항의 ‘기존의 건축물’에 해당되는지 문의한 것에 대해 회답했다.
해석 이유로 법제처는 “먼저 국토계획법 시행령 제93조제1항에서 법령 또는 도시ㆍ군계획조례의 제정ㆍ개정, 도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 또는 행정구역의 변경 등의 사유로 인해 ‘기존의 건축물’이 건축제한 및 건폐율ㆍ용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 재축ㆍ대수선을 할 수 있다고 규정하고 있다”며 “이는 건축 당시 법령에 따라 ‘적법하게 건축된 기존의 건축물’이 법령의 제정ㆍ개정, 도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 등의 사유로 인해 건축제한 및 건폐율ㆍ용적률 규정에 부적합하게 된 경우까지도 법령 등에 위반된다고 볼 경우 국민들에게 예측하지 못한 부담을 줄 우려가 있어 재축ㆍ대수선하는 것을 예외적으로 인정하려는 것이므로 해당 규정에 따른 특례는 이러한 입법 취지를 훼손하지 않는 범위에서 적용해야 한다”고 말문을 열었다.
이어서 “그런데 건축물의 건축ㆍ대수선 등 건축행위를 규율하는 「건축법」에 따르면, 건축물을 건축하려는 자는 허가권자에게 허가를 받거나 신고해야 하고, 허가를 받거나 신고한 후 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 허가권자에게 공사계획을 신고해야 하며, 건축주가 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 공사완료 관련 도서 등을 첨부해 허가권자에게 사용승인을 신청해야 하는데, 이 때 허가권자는 사용승인을 신청한 건축물이 같은 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공됐는지 여부 등에 대한 검사를 거쳐 사용승인서를 내줘야 하고, 건축주가 사용승인을 받은 경우에는 관계 법령에 따른 사용승인ㆍ준공검사 또는 등록신청 등을 받거나 한 것으로 의제하고 있다”며 “이러한 「건축법」의 규정들에 비춰볼 때, 건축물은 허가권자의 사용승인이 있은 후에야 적법하게 건축된 것으로 볼 수 있을 것이므로 건축공사 진행 중인 건축물로서 사용승인을 받기 전의 건축물을 ‘적법하게 건축된 기존의 건축물’이라고 하기는 어렵다”고 짚었다.
계속해서 “더욱이 이 사안은 공장 용도로 사용되는 건축물을 건축하는 경우로서, 공장건축면적이 500㎡ 이상에 해당해 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 산업집적법)」 제13조제1항에 따른 공장 설립 등의 승인 대상에 해당하는데, 공장 설립 등의 승인을 받은 자가 공장건설을 완료했을 때에는 최종 건축물의 사용승인을 받고 기계ㆍ장치의 설치를 완료한 날부터 2개월 이내에 시장ㆍ군수 또는 관할관청장에게 완료 신고를 해야 하며, 신고를 받았을 때에 공장등록대장에 등록해야 한다”면서 “공장의 경우 사용승인을 받은 다음에야 최종적으로 공장 설립 등의 완료신고ㆍ공장등록대장 등록이 가능하므로, 이러한 산업집적법의 규정들에 비춰볼 때에도 사용승인을 받기 전인 이 사안의 공장을 ‘적법하게 건축된 기존의 건축물’로 볼 수는 없다”고 봤다.
법제처는 “그렇다면 이 사안과 같이 용도지역 변경을 위한 도시ㆍ군관리계획의 결정 당시 건축 중인 공장으로 사용승인을 받지 않은 공장에 대해서 장래에 공사를 완료함으로써 사용승인을 받을 수 있는 가능성이 있다는 이유만으로 사용승인을 받은 건축물과 동일하게 취급해 국토계획법 시행령 제93조제1항의 ‘기존의 건축물’에 해당한다고 보는 것은 예외 규정의 적용 대상을 불합리하게 확대 해석하는 것으로 타당하지 않다”고 강조했다.
아울러 “국토계획법 제31조제2항 본문에서는 도시ㆍ군관리계획 결정 당시 이미 사업이나 공사에 착수한 자는 그 도시ㆍ군관리계획 결정과 관계없이 그 사업이나 공사를 계속할 수 있다고 규정해 이 사안의 공장과 같이 도시ㆍ군관리계획 결정 당시 이미 사업이나 공사에 착수했으나 사용승인을 받기 전의 건축물에 대해서는 ‘도시ㆍ군관리계획의 결정’과 관련한 사정 변경이 있더라도 건축허가 등 관련 법령에 따른 허가ㆍ인가ㆍ승인 등을 받을 당시의 계획대로 그 사업이나 공사를 계속할 수 있도록 허용하는 규정을 별도로 두고 있다는 점을 고려할 때에도, 이 사안의 공장을 향후 재축ㆍ대수선까지도 가능한 ‘기존의 건축물’로 해석하는 것은 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다”고 덧붙였다.
따라서 법제처는 “이 사안의 공장은 국토계획법 시행령 제93조제1항의 ‘기존의 건축물’에 해당되지 않는다”고 못 박았다.
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