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[아유경제_오피니언] 재건축사업에서 도로에 대한 매도청구권을 행사하는 경우, 감정평가 방법은?

2023.11.22  (수) 09:44:54 | 남기송 변호사
▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제64조 등에 의거 재건축 사업시행자는 사업시행인가 고시를 받은 날부터 30일 이내에 조합 설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고 그 촉구일로부터 2개월 이내에 회답하지 않는 자에 대해 2개월 안에 매도청구권을 행사할 수 있다.

그런데, 토지만 가진 소유자는 재건축 조합원이 될 수 없으므로 조합이 매도청구권을 행사하게 되는데 토지 중 도로의 경우에 감정평가를 어떤 방식으로 진행하는 것이 타당한지가 문제가 됐다.

(1) 현재 도로의 지목이고, 정비계획 고시에서도 도로로 결정 고시된 경우로 사업 시행 후에도 도로로 사용될 것이 예정된 경우

대법원에서는(2022년 7월 14일 선고ㆍ2020다238349 판결) “가. 재건축 사업시행자가 정비구역 내 토지등소유자에 대해 구 도시정비법(2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 그 토지에 관해 시가에 의한 매매계약이 성립되고 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지의 객관적 거래가격이다(대법원 2009년 3월 26일 선고ㆍ2008다21549, 21556, 21563 판결). ‘도로로 점유ㆍ사용되는 토지의 거래가격은 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경됐을 것임이 객관적으로 명백하게 된 때 등의 사정이 없는 한 원칙적으로 도로로 제한된 상태, 즉 도로인 현황대로 감정평가해야 한다(대법원 2002년 4월 12일 선고ㆍ2001다60866 판결)”라면서 “나. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 이 사건 토지는 1970년대 아파트지구기본개발계획 당시부터 도로로 사용됐고 2004년 12월 27일 도시계획시설(도로)로 결정ㆍ고시됐으며 2017년 4월 27일 이 사건 재건축 정비계획 고시에서도 도로로 결정ㆍ고시됐다. 현재 지목도 도로인 사실, 원고가 이 사건 토지를 취득해 정비기반시설로 새로 설치한 다음 지방자치단체에 무상 귀속시킴으로써 재건축 후에도 공동주택 부지가 아닌 도로로 사용될 예정임이 명백한 사실이라는 것을 알 수 있다”고 전제했다.

이에 재판부는 “이러한 사정을 앞서 본 법리에 비춰보면 이 사건 토지의 거래가격은 도로인 현황대로 감정평가해야 한다. 그런데도 원심은 이 사건 토지에 관해 공동주택 부지의 일부가 된다고 보고 재건축이 시행될 것을 전제로 할 경우, 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 한다고 판단했다”라며 “원심의 판단에는 재건축 정비구역 내 편입되는 토지의 시가 평가 방법에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”라고 밝힌 바 있다.

(2) 현재 도로이지만 도시정비사업 후 대지 일부로 편입되는 경우

대법원은(2009년 3월 26일 선고ㆍ2008다21549 판결) “매도청구 시 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후화돼서 철거될 상태를 전제로 하거나 재건축이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관해 재건축이 시행된다는 것을 전제로 해서 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상하는 개발이익이 포함된 가격을 말한다”라며 “원심은, 감정인이 ①가격시점 현재의 아파트 가격을 조사 및 파악한 후 이를 토지ㆍ건물로 배분해 대지가격을 도출하는 방법과 ②인근 토지 가격과의 비교 및 분석을 통해 대지가격을 구하는 방법 등 두 가지의 방식으로 가격을 산정하고 이를 평균 산정한 다음 이 사건 각 토지의 현황이 도로일지라도 재건축이 추진되면 아파트 단지의 일부가 되므로 대지로써 평가하되, 다만 그 형태(세장형 등 형태가 불량함), 면적ㆍ단독토지로서의 효용 가치 등 획지 조건의 열세와 기여도 등을 감안해서 감액 평가하는 방식을 통해 ‘재건축을 전제할 경우의 시가’를 산출했다는 이유로 위 감정인의 2006년 6월 27일 감정평가 결과를 채택해 이 사건 각 토지의 매매시가를 결정했다”고 설명했다.

원심 판결 이유를 위와 같은 법리와 기록에 비춰본 재판부는 “원심이 이 사건 각 토지에 대한 매매시가를 산정함에 있어 재건축을 전제로 해 그 가액을 평가한 감정인의 감정 결과를 채택한 것은 정당하다”라고 판결했다.

이렇게 재건축사업 매도청구에 있어서 도로의 경우, 사정에 따라 감정평가 방법이 달라질 수 있음을 잘 파악하고 있어야 할 것이다.

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