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[아유경제_부동산] 가로주택정비 조합 설립 시, 토지ㆍ건축물을 신탁한 위탁자는 ‘토지등소유자’에 포함돼

2023.11.16  (목) 14:23:33 | 정윤섭 기자
▲ 사업시행구역에 있는 토지 또는 건축물을 신탁업자에게 신탁한 ‘위탁자’가 가로주택정비 조합 설립 시 동의를 받아야 하는 대상인 ‘토지등소유자’에 해당한다는 법령해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=정윤섭 기자] 사업시행구역에 있는 토지 또는 건축물을 신탁업자에게 신탁한 ‘위탁자’가 가로주택정비사업조합(이하 조합) 설립 시 동의를 받아야 하는 대상인 ‘토지등소유자’에 해당한다는 법령해석이 나와 이목이 쏠린다.

최근 법제처는 민원인이 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)」 제2조제6호 본문 및 같은 호 가목에서 가로주택정비사업의 토지등소유자는 사업시행구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ해당 토지의 지상권자를 뜻한다고 규정하고 있고, 동법 제23조제1항에 따라 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합 설립하는 경우 토지등소유자 10분의 8 이상 및 토지면적 3분의 2 이상 토지소유자 동의를 얻어야 하는바, 소규모주택정비법 제23조에 따라 조합을 설립해 가로주택정비사업을 시행할 때 토지 또는 건축물을 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 의거 신탁업자에게 신탁한 ‘위탁자’가 소규모주택정비법 제23조제1항에 따라 조합 설립 시 동의 받아야 하는 대상인 ‘토지등소유자’에 해당하는지, 아니면 ‘신탁업자’가 해당하는지 문의한 것에 대해 회답했다.

해석 이유로 법제처는 “소규모주택정비법 제2조제6호 본문 및 같은 호 가목에서는 가로주택정비사업의 토지등소유자를 사업시행구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ해당 토지의 지상권자를 말한다고 하면서, 같은 호 각 목외 부분단서에서는 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 소규모주택정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 및 건축물에 대해 ‘위탁자’를 토지등소유자로 본다고 규정하고 있다”라며 “하지만 사업시행자가 신탁업자가 아닌 경우에도 사업시행구역에 있는 토지 또는 건축물을 산탁업자에게 신탁한 위탁자를 토지등소유자로 봐야 하는지는 별도로 규정하고 있지 않다”라고 말문을 열었다.

이어 “그런데 신탁에 관한 사법(私法)적 법률관계를 규정하고 있는 「신탁법」에 따르면 신탁재산은 대ㆍ내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되고 위탁자와 내부 관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보돼 있는 것은 아니라고 할 것이나 수탁자는 누구의 명의(名義)로도 신탁재산을 고유재산으로 하거나 신탁재산에 관한 권리를 고유재산에 귀속시키지 못하고(제34조제1항제1호), 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 구별해 관리하면서 신탁재산임을 표시(제37조제1항)하도록 하는 등 신탁재산의 권리ㆍ의무 관계에 관해서는 수탁자의 고유재산과 구분하고 있다”라며 “비록 신탁재산이 수탁자의 소유라 하더라도 그에 관한 권리관계를 수탁자의 고유재산과 마찬가지로 취급할 수는 없다고 할 것이고 소규모주택정비법은 소규모주택정비 활성화를 위해 필요한 사항 및 특례를 규정해 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적(제1조)으로 하는 법률로써 소규모주택정비가 목적인 사업의 추진 근거ㆍ내용ㆍ절차 등에 관한 사항을 규율하고 있는바, 사업과 관련한 ‘토지등소유자’ 해당 여부 등 권리ㆍ의무 관계에 대해 「신탁법」 등 일반적 사법에 따른 소유관계가 그대로 적용된다고 봐야 하는 것은 아니다”라고 짚었다.

계속해서 “그리고 소규모주택정비법 제17조제3항에 따르면, 가로주택정비사업은 토지등소유자 또는 토지등소유자로 구성된 조합이 직접 시행하거나 토지등소유자 또는 조합이 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동 시행하는 방법을 통해 추진되는 것으로, 주민합의체를 구성(제22조)하거나 조합설립인가를 신청(제23조)하는 경우 및 사업시행인가를 신청(제29조)하는 경우 등 사업 추진 과정에서 일정 비율 이상 토지등소유자의 동의를 받도록 규정하고 있는바, 이는 ‘직접적인 이해관계’가 있는 자가 가로주택정비사업을 추진하도록 하고 있다”라며 “이해관계인의 의견을 사업에 반영하려는 취지라고 할 것인바, 토지등소유자가 토지 또는 건축물을 신탁업자에게 신탁한 경우에도 가로주택정비사업의 조합 설립 시 동의를 받아야 하는 대상인 토지등소유자는 신탁한 토지 또는 건축물과 관련해 가로주택정비사업 추진에 따른 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 ‘위탁자’라고 보는 것이 해당 법의 입법 취지 및 규정체계에 부합하는 해석이라고 할 것”이라고 설명했다.

이 밖에도 “소규모주택정비법 제25조제4항의 위임에 따라 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 및 절차에 관해 정하고 있는 동법 시행령 제23조에 따라 준용되는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제33조제1항제1호다목 본문에서는 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 건축물 수와 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정한다고 규정하고 있다”라며 “만약 사업시행구역에 있는 토지 또는 건축물을 신탁업자에게 신탁한 경우 그 ‘신탁업자’를 조합 설립 시 동의를 받아야 하는 대상인 ‘토지등소유자’로 본다면 다수의 토지등소유자가 동일한 신탁업자에게 신탁하는 경우에는 그 수탁자인 신탁업자를 토지등소유자 1인으로 산정해야 하므로 동일한 신탁업자에게 부동산을 신탁한 다수의 토지등소유자가 조합 설립에 관한 동의 의사를 달리할 경우, 1개의 동의권만을 행사해야 하는 신탁업자로서는 결국 어느 일방의 토지등소유자 선택에 반하는 동의권을 행사할 수밖에 없게 돼 불합리한 결과를 초래할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다”라고 덧붙였다.

이에 법제처는 “따라서 이 사안은 가로주택정비 사업시행구역에 있는 토지 또는 건축물을 신탁업자에게 신탁한 ‘위탁자’가 소규모주택정비법 제23조제1항에 따라 조합 설립 시 동의를 받아야 하는 대상인 ‘토지등소유자’에 해당한다”라고 마무리했다.

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