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[아유경제_오피니언] 1인 조합원이 여러 건축물을 다수에게 양도할 경우 분양대상자 자격은?

2023.05.25  (목) 11:32:15 | 남기송 변호사
▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

재개발을 진행하는 한 구역에서 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자가 13가구의 집합건물을 소유하다가 12가구의 소유권을 12명에게 양도한 경우와 같이 정비구역 안에 소재한 토지ㆍ 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 됐을 때, 전원이 각자 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위 여부를 갖는지 문제가 됐다.

이에 관해 대법원은 판결(2023년 2월 23일 선고ㆍ2020두36724 판결)에서 “구 「도시 및 주거환경정비법(이하 구 도시정비법)」 제19조제1항은 ‘정비사업(시장ㆍ군수 또는 주택공사 등이 시행하는 정비사업 제외)의 조합원은 토지등소유자(재건축ㆍ가로주택정비의 경우 각각 사업동의자)로 하되, 다음 각호의 어느 하나에 해당할 때 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다’라며 “제1호에서 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’와 제2호에서 ‘수인의 토지등소유자가 1가구에 속할 때(이 경우 동일한 가구별 주민등록표상에 등재돼있지 않은 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1가구로 보며, 1가구로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대 분리해 동일한 가구에 속하지 않을 때도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1가구로 본다)’, 제3호는 ‘조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 된 때’를 규정하고 있다”라고 전했다.

이어서 재판부는 구 도시정비법 제48조제2항제6호 관리처분계획의 내용에 관해, “1가구 또는 1인이 하나 이상의 주택ㆍ토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 가구에 속하지 않는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한  경우, 1주택만 공급한다”라며 “구 도시정비법 제19조 및 제48조제2항제6호는 2009년 2월 6일 법률 제9444호로 개정됐고 종래에는 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’에만 조합원의 자격을 제한했으므로, 조합설립인가 후 세대 분리나 토지 또는 건축물 소유권 등의 양수로 인해 조합원이 증가해 사업성이 저하되는 등 기존 조합원의 재산권 보호에 미흡한 부분이 있었다”라고 설명했다.

또한, 재판부는 “2009년 2월 6일 개정된 구 도시정비법 제19조 및 제48조제2항제6호는 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다”라며 “이와 같은 구 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합해 보면, 재개발 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우 원칙적으로 그 전원을 1인의 조합원으로만, 1인의 분양대상자 지위만 가진다고 봐야 한다”고 덧붙였다.

따라서 재판부는 “이 사건 주택의 구분소유자들이 분양신청 기간이 만료될 때까지 대표 조합원을 선임하지 않은 채 각자 단독 명의로 분양신청을 하고, 그 신청서에 본인을 제외한 나머지 구분소유자들의 성명을 기재하거나 그들의 신청서를 첨부하지도 않은 것은 구 도시정비법 규정 및 피고의 정관 규정에 어긋나 적법한 분양신청으로 볼 수 없다”면서 “분양신청 기간이 만료된 후 이 사건 관리처분계획의 효력을 다투는 이 사건 소송 중 원심 선정자 중 1인을 대표 조합원으로 선임했다고 해서 이와 다르게 볼 수는 없으므로 이 사건 주택의 구분소유자들은 모두 현금청산대상자가 된다”라고 판결했다.

한편, 현행 도시정비법 제39조에서는 조합원 자격에 관해 제1항에서 “제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자)은 토지등소유자(재건축은 사업동의자)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”라며 “다만 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관 지방 이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명)를 조합원으로 본다”라고 명시하고 있다.

즉 ▲토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 ▲여러 명의 토지등소유자가 1가구에 속하는 때에는 같은 가구별 주민등록표상에 등재돼 있지 않은 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1가구로 보며, 1가구로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대 분리해 같은 가구에 속하지 않는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우 한정)를 제외하고는 1가구로 본다.

따라서 조합설립인가(조합설립인가 전 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자의 지정) 후 1명의 토지등소유자로부터 ‘토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때’라고 규정하고 있으므로, 위 대법원의 판결은 현행 도시정비법에서도 동일하게 적용될 가능성이 있어 주의해야 한다.

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