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| ▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인 |
「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 ‘정비사업’이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말한다(제1조). 시장 등이 아닌 사업시행자는 도시정비법에 따라 사업을 진행하고 도시정비사업 공사를 완료한 때에는 준공인가를 받아야 한다. 그리고 「건축법」에서는 사용승인을, 「주택법」에서는 사용검사를, 「도시개발법」과 도시정비법은 준공인가를 받아야 하며, 구 ‘도시계획법’에서 규정하는 도시계획시설사업도 준공인가를 받아야 하는바, 도시정비법은 도시계획시설인 정비기반시설을 포함하고 있으므로 정비기반시설을 포함해 준공인가를 받아야 한다.
하지만 사업시행자는 다양한 이유로 전체준공인가를 받을 수 없는 상황에 직면하게 되고, 필요에 따라 부분준공인가를 받게 된다. 그리고 도시정비법의 인ㆍ허가 등의 의제(제57조)를 적용받지 않는 경우 정비기반시설에 대해서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」에 따라 준공인가를 받으면 되는바, 택지인 공동주택 단지만의 부분준공인가는 당연히 가능하다. 그런데 조합원 및 일반분양 대상자 전원이 입주했으나 정비구역 중 토지소유권의 일부를 확보하지 못해 준공인가 및 공사완료 고시를 얻지 못한 예도 있으므로 정비기반시설 항목별 부분준공인가는 논란이 있을 수 있다.
도시정비법 제83조(정비사업의 준공인가)제1항은 시장ㆍ군수 등이 아닌 사업시행자는 도시정비사업의 공사를 완료한 때에는 시장ㆍ군수 등의 준공인가를 받아야 한다”, 제86조(이전고시 등)제1항은 “사업시행자는 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받은 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위해 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다”라고 규정돼 있어 부분준공인가와 부분이전고시를 받은 대지 또는 건축물에 대해서는 소유권을 이전할 수 있다.
「주택법」은 폭이 20m 이상인 일반도로, 폭 8m 이상인 도시계획예정도로 및 철도ㆍ고속도로 등으로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 보고 있고(해당 법 제2조제12호ㆍ영제5조제1항), 하나의 주택단지를 6m 이상의 폭으로 공구 간 경계를 설정하고 공구별 가구수를 300가구 이상으로 하는 경우 착공신고 및 사용검사를 별도로 수행할 수 있다. ‘도시계획법’은 도시계획시설사업에 있어 단계별 집행계획을 수립해 단계별 수립절차에 따라 준공인가를 한다(해당 법 제85조). 그리고 도시정비법은 「주택법」이나 국토계획법과 달리 별도로 부분준공인가 및 이전고시를 규정하고 있어 두 법과 달리 봐야 한다.
국토교통부 질의회신 6-5-2 ‘준공인가를 하지 못한 경우 일부 이전고시가 가능한 지(2014년 7월 14일)’에 대해 ‘구 도시정비법 제54조제1항에 따르면 사업시행자는 제52조제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있을 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하도록 하고 있고, 정비사업의 효율적인 추진을 위해 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 관해 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있도록 하고 있음’이라 회신하고 있으므로 부분준공인가는 부분이전고시를 할 수 있고, 사업시행자는 「주택법」, 「도시개발법」 또는 ‘도시계획법’에서 정하는 절차와 관계없이 도시정비법 제83조와 제86조에 따라 부분준공인가 및 부분이전고시를 받을 수 있다.
부분준공인가에 있어 논란이 될 수 있는 것은 공동주택 단지 및 정비기반시설은 별개의 준공인가가 가능한지 여부이고, 또 하나는 정비기반시설을 항목별로 구분해 준공인가를 받을 수 있는지 여부이며, 또 다른 하나는 부분이전고시도 가능한가이다. 먼저 3가지 물음에 대해 ‘모두 가능하다’이다. 이는 도시정비법 제83조와 제86조 및 국토교통부 질의회신 6-5-2 등에서 알 수 있다.
가장 논란이 되는 부분은 ‘도시계획법’이나 「도시개발법」에서 단계별 사업계획을 수립해 단계별 및 사업별로 준공인가를 받아야 하는데 도시정비법에서 정한 준공인가도 같은 원칙을 적용해야 하는가이다. 도시정비법 제83조제1항에서 사업시행자는 시장 등으로부터 준공인가를 받아야 하고, 제86조 단서에서 도시정비사업의 효율적인 추진을 위해 필요한 경우에는 해당 사업의 관련 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있도록 하고 있고, 국토교통부 질의회신도 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 관해 준공인가할 수 있도록 규정돼 있으므로 부분준공인가도 가능하고, 준공인가를 받은 부분에 대한 부분이전고시도 가능하다.
하지만 「도시개발법」이나 ‘도시계획법’에서와 같이 단계별 사업 추진에 대한 명확한 규정이 없어 논란이 될 수 있으나, 구 도시정비법 제54조제1항에 따르면 ‘사업시행자는 제52조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하도록 하고 있음’으로 단계별 추진계획과 관계없이 관리처분인가 고시문에 부분준공인가에 대한 사항이 포함되면 부분준공인가할 수 있다고 할 수 있다.
도시정비법 제83조 및 제86조에서 ‘준공인가ㆍ이전고시’를 명확히 정하고 국토교통부 또한 질의회신을 통해 ‘부분적인 준공인가ㆍ이전고시“를 인정하고 있으며, 도시정비법에서 정하는 부분준공인가ㆍ부분이전고시는 다른 법에서 정하는 사용승인이나 준공인가와는 다름을 알 수 있다.
도시정비사업은 토지등소유자, 사업시행자 및 인ㆍ허가권자가 삼위일체가 되는 경우 토지등소유자간의 갈등과 사업 기간 지연에서 오는 손실을 줄일 수 있다. 사업시행자의 역량 강화로 성공적인 사업을 진행할 수 있다는 이론적 이점을 살릴 수 있으나, 사업지에서 사업시행자는 항상 을의 입장에 놓여 있다고 해도 과언이 아니므로 인ㆍ허가권자의 적극적인 행정은 도시정비사업을 활성화시키고 도시의 주거환경을 개선하는 촉매제가 될 것이다.
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