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[아유경제_부동산] 건축협정구역에 건축하는 건축물의 건폐율 완화 범위는?

2023.04.05  (수) 22:27:59 | 서승아 기자
▲ 건축협정구역에 건축되는 건축물의 건폐율 완화 범위는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조 각 항에 규정된 기준을 따라야 한다는 법령해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 건축협정구역에 건축하는 건축물의 건폐율 완화 범위를 명확히 한 법령해석이 나와 이목이 쏠린다.

지난 2월 20일 법제처는 민원인이 건축협정구역 내 건축물에 대한 건폐율의 최대한도를 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(이하 국토계획법 시행령)」 제110조의7제1항제2호 전단에 따라 완화할 경우 같은 호 후단에 따른 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」 제77조에 규정된 건폐율(최대한도)을 의미하는지 아니면 국토계획법 시행령 제84조 각항에서 규정된 건폐율 기준(최대한도)을 적용해야 하는지 질의한 것에 대해 이같이 회답했다.

이에 대해 법제처는 “「건축법 시행령」 제110조의7제1항제2호에는 건폐율이 완화되는 대상을 전단으로, 완화되는 경우의 상한을 후단으로 규정하는 입법 방식을 취하고 있는데 일반적으로 법령에서 후단은 전단의 내용을 전제로 하면서 부수적인 사항을 정할 필요가 있는 경우에 사용하는 입법 방식으로 같은 항 후단의 해석을 위해 같은 항 전단에서 완화의 대상으로 규정하고 있는 ‘해당 지역에 적용하는 건폐율’의 의미를 살펴봐야 한다”라며 “「건축법 시행령」 제110조의7제1항제2호에 따라 완화되는 건폐율 범위에 관해 「건축법」 제55조 본문은 ‘건폐율은 국토계획법 제77조에 따른다’고 규정하고 있는 점, 국토계획법 제6조 및 제7조에서 국토를 용도지역으로 구분하면서 같은 법 제36조부터 제42조까지는 지역별 특성을 고려해 건폐율 등 건축 제한에 관한 사항을 구분하고 적용하기 위해 용도지역을 다시 세분된 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역 등으로 지정할 수 있도록 규정하고 있는 점, 같은 법 제76조에서 건축물이나 그 밖의 시설 건축 제한은 해당 용도지역과 용도지구의 지정 목적에 적합해야 한다고 규정하고 있는 점을 종합하면 「건축법」상 건축물의 건폐율은 국토계획법에 따라 해당 건축물과 부지에 직접 적용될 최종적인 건폐율 기준에 따르는 것이 원칙으로 「건축법 시행령」 제110조의7제1항제2호 전단에 따른 ‘해당 지역에 적용하는 건폐율’도 같은 호에 따라 완화되기 전을 기준으로 국토계획법에 따라 그 건축물과 부지에 직접 적용될 최종적인 건폐율을 의미하는 것으로 봐야 한다”라고 설명했다.

아울러 법제처는 “국토계획법 제77조 및 국토계획법 시행령 제84조는 도시ㆍ군계획조례로 정하는 건폐율을 세분된 용도지역에서 최종적으로 적용될 건폐율임을 전제하고 있어 「건축법 시행령」 제110조의7제1항제2호 전단에 따른 ‘해당 지역에 적용하는 건폐율’ 역시 국토계획법 제77조 및 같은 법 시행령 제84조에 따라 세분된 용도지역 등에 관해 도시ㆍ군계획조례로 정해진 건폐율을 의미한다고 할 것이다”라며 “「건축법 시행령」 제110조의7제1항제2호 후단은 같은 호 전단에서 건축협정구역 건축물에 대해 도시ㆍ군계획조례에 따라 건폐율을 완화하는 경우도 국토계획법에서 규정하는 건폐율의 최대한도가 지켜지도록 하려는 취지에서 ‘국토계획법 제77조에 따른 건폐율의 최대한도를 초과할 수 없다’는 문언을 사용한 것으로 봐야 하는 데 법률에서 규정의 구체적인 내용을 하위법령에 위임하고 하위법령의 위임을 받아 이를 구체화하고 있다면 법률의 수권 조항과 하위법령의 규정은 서로 불가분의 관계를 이루면서 전체적으로 하나의 규율 내용을 형성해 국토계획법 제77조 각항에서 구체적인 건폐율의 기준과 내용을 대통령령으로 모두 위임하고 있고 국토계획법 시행령 제84조에서 위임을 받아 도시ㆍ군계획조례로 정해질 건폐율의 범위를 세부적으로 규율하고 있다는 점에 비춰볼 때 「건축법 시행령」 제110조의7제1항제2호 후단에 따른 국토계획법 제77조에 따른 건폐율의 최대한도 역시 국토계획법 제77조 위임에 따라 구체적으로 규정된 국토계획법 시행령 제84조 각항의 내용을 의미한다고 보는 것이 타당한 해석이다”라고 말했다.

또한 법제처는 “도시의 수평적 과밀화 방지, 화재 같은 비상 상황 대비, 건축물 대지에 일정한 공간 확보 등을 위해 국토계획법에서 건폐율 상한을 엄격하게 제한하고 있는 점을 비춰볼 때 다른 법에 따라 건폐율을 완화하는 경우도 세분된 용도지역의 특성을 고려해 마련된 국토계획법 시행령 제84조의 기준을 상한으로 해 그 완화 범위를 보다 제한적으로 해석하는 것이 건폐율완화제도 취지에 부합한다”라며 “「건축법」에 따른 건축협정제도는 자율적인 주택 정비를 위해 토지 및 건축물 소유자 등의 전원 합의로 건축 협정을 체결할 수 있도록 하면서 건축 제한에 대한 특례를 부여하는 제도로 「도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도시재정비법)」에 따른 재정비촉진사업 특례와 유사한데 도시재정비법 제19조제2항제2호 및 위임에 따라 마련된 도시재정비법 시행령 제20조제3항에는 국토계획법 시행령 제84조에 정해진 범위 내에서 건폐율을 완화할 수 있도록 규정하고 있는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있다”라고 판단했다.

더불어 법제처는 “「건축법 시행령」 제110조의제1항제2호 후단에는 국토계획법 제77조에 따른 건폐율의 최대한도를 규정하고 있을 뿐 문언상 국토계획법 시행령 제84조를 전혀 언급하고 있지 않아 건축협정구역 내 건축물 건폐율 상한 역시 국토계획법 제77조제1항 각호를 비롯한 같은 조 자체에서 규정된 건폐율 기준(최대한도)으로 봐야 한다는 의견이 있다”라며 “같은 조 제4항에서는 구체적인 건폐율 수치를 규정하고 있지 않아 같은 항에 해당하면 국토계획법 시행령 제84조의 규정을 함께 살펴보지 않고서는 「건축법 시행령」 제110조의7제1항제2호 후단에 따른 건폐율 상한을 설정할 수 없게 되는 점, 국토계획법 제77조에서 구체적인 수치를 규정한 부분의 취지는 그 자체로 건폐율을 확정하거나 같은 조를 직접 적용하기 위한 것이 아니라 규범의 구체적 내용을 대통령령으로 위임하기 위해 법률의 수권 규정에서 하위법령인 위임 명령에 규정될 내용을 예측할 수 있도록 기준을 정한 것으로 봐야 하는 점 등을 종합할 때 해당 의견은 타당하다고 보기 어렵다”라고 덧붙였다.

법제처는 이를 토대로 “이 사안의 경우 「건축법 시행령」 제110조의제1항제2호 후단에 따른 국토계획법 제77조에 따른 건폐율의 최대한도는 국토계획법 시행령 제84조 각항에 규정된 건폐율 기준(최대한도)을 의미한다”라고 결론 내렸다.

다만 법제처는 “건축협정구역에서 건폐율을 완화하는 경우 상한선에 관해 해석상 혼란이 발생하지 않도록 관련 규정을 명확하게 정비할 필요가 있다”라고 법령 정비 필요성을 지적했다.

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