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| ▲ 임대사업자가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결한다면 변경 예정일 1개월 전까지 신고해야 한다는 법령해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=서승아 기자] 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법)」에 따라 체결한 임대차계약의 임대차기간 개시일 기준을 명확히 한 법령해석이 나와 이목이 쏠린다.
2022년 12월 30일 법제처는 민원인이 100가구 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 종전 임차인과의 임대차계약이 만료돼 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 임대사업자는 민간임대주택법 제46조제1항에 따라 임대차계약을 체결한 날부터 3개월 이내에 신고하면 되는지 아니면 같은 조 제2항에 따라 변경 예정일 1개월 전까지 신고해야 하는지 질의한 것에 대해 이같이 회답했다.
이에 대해 법제처는 “민간임대주택법 제46조제1항에 따라 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차계약을 체결한 날 또는 임대차계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하거나 변경 신고를 해야 한다고 규정하고 있어 문언상 등록된 민간임대주택이 신고ㆍ변경 신고 대상인 것은 분명하고 변경 신고는 일반적으로 종전에 신고한 사항 중 변경된 사항이 있는 경우에 하는 행위라는 점을 종합하면 임대사업자가 등록한 민간임대주택에 대해 최초로 임대차계약 사항을 신고하는 경우 임대차계약을 체결한 날부터 3개월 이내에 신고해야 하고 해당 주택에 대해 최초의 신고가 있고 난 뒤 종전에 신고한 임대차계약 사항에 변경이 있다면 해당 변경의 원인이 된 임대차계약의 체결일 또는 변경일부터 3개월 이내에 변경 신고해야 한다”라며 “그런데 민간임대주택법 제46조제2항에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 100가구 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약 사항을 변경해 신고하는 경우는 변경 예정일 1개월 전까지 신고해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 100가구 이상의 공동주택들 임대하는 임대사업자에 대해 같은 조 제1항 중 변경 신고에 관한 특례를 규정한 것이므로 100가구 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 등록한 민간임대주택에 대해 최초의 임대차계약 사항을 신고하는 경우는 같은 조 제1항에 따라 체결일부터 3개월 이내에 신고해야 하지만, 최초로 임대차계약 사항을 신고한 후에 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하거나 임대료ㆍ임대 기간 등 종전에 신고한 임대차계약 사항이 변경된 경우 변경된 내용을 같은 조 제2항에 따라 변경 예정일 1개월 전까지 신고해야 한다”라고 설명했다.
아울러 법제처는 “민간임대주택법 제46조제2항에서 100가구 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자에게 변경 예정일 1개월 전까지 신고하도록 의무를 부과한 것은 대규모로 민간임대주택을 임대하는 임대사업자들이 주거비 물가지수와 인근 지역 임대료 변동률 등을 고려하지 않고 임대료를 민간임대주택법에서 허용하는 한도인 연 5%로 일률적으로 증액하는 경우 사후에 변경 신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대료 증액의 적정성을 적극적으로 관리ㆍ감독하는 데 한계가 있기 때문이다”라며 “시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대차계약 사항의 변경을 미리 파악하고 신고된 임대료가 법상 증액 비율의 한도가 초과해 증액됐거나 해당 지역이 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정하는 경우는 같은 조 제3항에 따라 임대료 조정을 권고하려는 것으로 이 사안을 같은 조 제1항에 따라 새로운 임차인과 임대차계약을 체결한 날부터 3개월 이내에 신고해야 한다고 본다면 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대차계약 사항의 변경을 미리 파악할 수 없게 되고 임대료 조정의 필요성이 인정되더라도 임대료 조정 권고를 할 수 없게 되는 불합리한 결과가 초래돼 타당하지 않다”라고 말했다.
이어 법제처는 “민간임대주택법 시행령 제36조제2항에서는 임대차계약 사항 신고ㆍ변경 신고 시에 첨부해야 하는 서류로 같은 법 제47조에 따른 표준임대차계약서를 규정하고 있는데 임대사업자가 임대차계약 사항을 신고ㆍ변경 신고하기 위해서는 임대차계약이 확정돼야 해서 임대사업자가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결했어도 임대차계약 체결 시점부터 임대차 기간 개시일까지의 기간이 1개월보다 짧다면 현실적으로 변경 예정일 1개월 전까지 임대차계약 사항을 변경 신고하는 방법이 없어 이 사안의 경우 같은 법 제46조제1항을 적용해 임대차계약을 체결한 날부터 3개월 이내에 신고하면 된다는 의견이 있다”라며 “그러나 「주택임대차보호법」 제6조제1항에서는 임대차계약에서 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절을 통지하지 않거나 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻을 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 전달하지 않은 경우는 임대차계약이 갱신되도록 규정하고 있어 통상적으로 종전 임차인의 임대차기간이 끝나기 2개월 전에는 종전 임차인의 임대차계약 갱신 여부가 결정되고 새로운 임대차계약은 계약 기간 개시일 1~2개월 전에 체결하는 것이 관행인 점, 임대차계약의 변경 예정일 1개월 전까지 임대차계약 사항을 신고하도록 하는 것이 준수하기 어려운 과도한 규제라고 볼 수 없다는 점, 민간임대주택법 제46조제2항에서 100가구 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자에게 임대차계약 사항의 변경 신고와 관련해서 변경 예정일 1개월 전까지 신고하도록 의무를 규정하고 있는 이상 임대사업자가 의무를 인지하고 신고 기한을 준수하도록 하는 방향으로 해석하는 것이 민간임대주택에 거주하는 국민의 주거생활을 안정시키고자 하는 민간임대주택법의 입법 목적에 부합한다는 점에 비춰볼 때 이 의견은 타당하다고 보기 어렵다”라고 판단했다.
법제처는 이를 토대로 “임대사업자는 민간임대주택법 제46조제2항에 따라 임대차계약 변경 예정일 1개월 전까지 신고해야 한다”라고 결론 내렸다.
다만 법제처는 “새로운 임차인과 계약을 체결할 경우 일반적으로 계약의 변경이라고 표현하지 않고 계약의 체결이라고 표현하고 있어 관련 해석에 혼란이 발생하지 않고 임대차계약 체결 시점부터 임대차기간 개시일까지의 기간이 합리적으로 고려될 수 있도록 관련 규정을 명확히 규정할 필요가 있다”라고 법령 정비 필요성을 지적했다.
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