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| ▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인 |
신축 아파트 시행자는 신축공사에 착공하고 분양 시 아파트공급계약을 체결하게 되는데 위 공급계약서상에 ‘입주지정일 이후에 발생하는 제세공과금에 대해 입주 및 잔금완납이나 소유권이전 유무와 관계없이 수분양자가 부담한다’고 정했을 경우 그 제세공과금 부담 조항의 취지 및 위 조항에 근거해 분양자가 수분양자에게 입주 전 발생한 입주 기간 중의 제세공과금을 전가할 수 있는지가 문제 된 경우가 있다.
문제의 계약서는 ①제1조에는 잔금납부일자가 입주 지정일로 기재 ②제6조에는 수분양자가 약정납부일 이전에 중도금이나 잔금을 납입한 때에는 납입일로부터 약정납부일 전일까지의 기간에 대해 납입금에 연 6%의 할인율을 적용한 금액을 할인해 주기로 하는데 잔금에 대한 할인은 입주 지정 최초일 기준으로 해 할인하고 입주 지정 최초 일로부터 종료일까지 기간에 대해서는 할인료 및 연체료 규정을 적용하지 않고 수분양자가 잔금의 납부를 지연해 입주 기간 만료일이 지났을 때에는 그 경과일수(연체 기간)에 대해 일정 이율의 연체료를 가산 납부해야 하는 취지로 기재 ③제15조에는 수분양자는 분양자가 통보한 입주 기간 내에 입주해야 하며 그 이후는 입주 여부에 관계없이 관리비를 부담해야 한다고 기재 ④제9조에는 입주 지정일 이후 발생하는 제세공과금에 대해서는 입주 및 잔금완납이나 소유권이전 유무에 관계없이 수분양자가 부담한다. 다만 수분양자의 불이행으로 인해 분양자들이 입은 손해는 수분양자가 배상한다 등으로 기재됐다.
이에 관해 대법원(2011년 5월 13일 선고ㆍ2010다7133 판결)에서는 “위와 같은 사실관계들을 검토해보면 위 아파트공급계약서의 제1조와 제9조는 ‘입주 지정일’이란 용어를 사용하고 있지만 제6조와 제15조는 입주 지정일이 특정한 날짜가 아닌 일정한 기간으로 정해진 것을 전제로 잔금에 대한 할인료와 연체료 및 관리비 부담에 관해 규정하고 있기 때문에 위 아파트공급계약서상으로도 입주지정일이 나중에 기간으로 정해진 것을 쉽게 예상할 수 있는 데다가 위 아파트공급계약서 제6조는 수분양자가 입주 기간 내에 잔금을 납부하고 입주하는 경우에는 잔금에 대한 할인도 없지만 연체료 지급의무도 부담하지 않는다고 규정하고 있기 때문에 수분양자에게 지정된 입주 기간 중에 자유롭게 입주 날짜를 선택할 수 있도록 한 것으로 볼 수 있다”며 “위 아파트공급계약서 제15조는 수분양자가 지정된 입주 기간 내에 입주한 경우의 관리비 부담 문제에 관해서는 전혀 언급을 하지 않은 채 수분양자는 입주 기간 내에 입주해야 하고 그 이후에는 수분양자가 입주 여부에 관계없이 관리비를 부담해야 한다고 규정해, 위 아파트공급계약서 제15조가 수분양자의 입주 기간 준수의무 위반에 대한 일종의 제재조항의 형식을 취하고 있는데, 그 후 실제 피고들이 이 사건 아파트 건설공사를 마치고 원고들에게 입주 안내를 할 때 입주 안내문에 입주 기간 내에 입주한 경우에는 공동관리비를 실제 입주일로부터 부과하고 입주 기간이 경과한 후에는 입주 기간 만료일 이후부터는 입주 여부와 관계없이 공동관리비를 부과한다는 취지의 기재를 함으로써 지정된 입주 기간 내에 입주한 수분양자에 대해서는 실제 입주일 이후에 발생한 관리비만을 부담시키겠다는 취지의 통지를 했던 점을 인정할 수 있다”고 판결했다.
이어서 재판부는 “위 아파트공급계약서 제9조의 제세공과금 부담에 관한 조항도 수분양자의 입주 기간 준수의무에 관한 규정이 생략된 것을 제외하면 그 규정 형식과 내용에서는 위 아파트공급계약서 제15조의 관리비 부담에 관한 조항과 유사하기 때문에 그와 마찬가지로 수분양자가 입주 기간을 준수하지 아니한 경우에는 입주 등과 관계없이 수분양자에게 제세공과금을 부담시키겠다는 의미를 가진 수분양자의 입주 기간 준수의무 위반에 대한 일종의 제재조항의 형식을 취하고 있다”면서 “위 관리비 부담조항과 마찬가지로 수분양자가 지정된 입주 기간 내에 입주한 경우의 제세공과금 부담 문제에 관해서는 전혀 언급하지 않은 점을 감안할 때 이 사건 제세공과금 부담조항은 지정된 입주 기간 내에 입주하지 아니한 수분양자에 대해 입주 여부와 상관없이 입주 기간이 경과한 후 발생한 제세공과금을 부담시키는 방법으로 입주 기간 준수의무를 위반한 수분양자들을 제재하고자 하는 조항으로 볼 수 있을 뿐, 분양자와 수분양자 사이에 입주 기간 중 발생한 제세공과금의 부담관계를 정한 조항으로는 볼 수 없어 위 제세공과금 부담조항에 근거해서는 입주 기간 중에 발생한 제세공과금이라는 이유로 수분양자가 실제 입주하기 전에 발생한 제세공과금을 수분양자에게 전가시킬 수는 없다고 보는 것이 합리적 해석”이라고 결론 내렸다.
고가아파트의 경우 제세공과금을 누가 부담하게 되는가에 따라 이해관계가 커 계약서상 문구작성이나 해석에 있어 주의가 필요하다.
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