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재개발사업 수용재결 후 인도 거부 시 조합이 취할 수 있는 조치

2019.03.29  (금) 11:29:36 | 김래현 변호사
▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 문제의 소재

재개발 및 도시환경정비사업에서는 분양신청하지 않은 청산자들을 대상으로 조합이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득에 관한 법률(이하 공토법)」에 의거 수용재결 절차를 진행하게 된다.

대법원에서는 이미 재개발사업 수용 절차와 관련해 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」이 특별법에 해당돼서 공토법의 수용 절차를 진행할 필요가 없다고 판단했지만 사법부의 판단과 별개로 서울시를 위시한 각 시ㆍ도 지방토지수용위원회에서는 여전히 공토법 상 보상계획 열람 공고, 협의 보상가 산정 절차 등을 그대로 진행할 것을 요구하고 있어서 조합 입장에서는 수용재결 절차 진행 자체도 상당히 시간이 많이 걸리고 지난하다고 할 것이지만 어렵게 수용재결 결정을 받아서 막대한 보상금을 공탁한다고 하더라도 수용개시 시점에 조합이 해당 부동산의 소유 명의만을 공부 상 가져올 뿐, 해당 부동산 점유자가 인도 거부 시 다시 별도로 명도 소송을 제기해야만 하는 상황이다. 

이에 대한 대책으로 조합 입장에서 취할 수 있는 3가지 방법에 대해서 알아보기로 한다.

2. 임료 상당의 부당이득반환청구권 행사

가. 토지를 수용했을 경우 적용되는 것인데, 수용재결 보상금을 공탁함으로 인해서 해당 토지의 소유권은 조합이 확보하게 된다. 이 경우 그 지상에 존재하는 건축물은 사실상 남의 토지를 점유하고 있는 건축물에 해당돼서 임료 상당의 부당이득을 받고 있는 셈이다.

나. 이와 같은 경우 조합은 해당 건축물 점유자를 상대로 임료 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있고, 이 경우 임료 상당액은 기존에 임대차 관계가 이미 성립돼 있다면 적어도 임료 상당의 금원이 될 것이고, 임대차 계약 관계가 별도로 성립돼 있지 않은 경우라면 법원에서 임료 감정을 신청해서 적정한 임대료를 산정해내면 될 것이고, 위와 같은 부당이득반환청구권은 건축물 점유자가 점유를 해제하고 해당 건축물에 대한 인도 의무 이행을 마무리할 때까지 계속적으로 발생하게 된다.

3. 명도 소송

가. 도시정비법에서는 관리처분인가 고시가 있을 경우 구역 내 부동산에 대한 사용수익권이 조합에 넘어온다고 규정하고 있는데, 다만 재개발의 경우에는 공토법 상 보상절차를 이행했을 것을 요건으로 하고 있다.

나. 위와 같은 공토법 상 보상절차는 결국 수용 절차 진행을 의미하는바, 이미 조합이 수용재결 보상금을 공탁했다면 도시정비법 상 사용수익권은 당연히 조합에 넘어오게 된다. 그 시점부터는 조합이 해당 부동산 거주자를 대상으로 명도 소송을 제기해 인도를 구할 수 있다. 

다. 명도 소송 자체는 간명하다고 할 것이지만, 구역 사정에 따라서 수용재결 보상금을 이미 공탁했다는 점, 구역 내 미이주자가 얼마 남지 않았다는 점, 일부의 이주 지연 시 그로 인한 조합의 이주비용ㆍ금융비용 상당의 사업비 증가액이 너무 커서 조합원들에게 손해가 막심하다는 점 등을 주장해 본안보다 신속하고 효력은 훨씬 강력한 명도단행가처분 신청을 제기하는 것도 고려해 볼만 하다. 이 경우 피수용자 측에서 중토위에 대한 이의신청 또는 행정법원에 손실보상금 증액 청구 소송 등을 제기했음을 인도 거부의 항변 사유로 내세우는 경우가 있는데 이는 공토법 및 판례에 따라 인정되지 않은 항변인바, 이를 참고하기 바란다. 

4. 공토법 상 형사 고소

가. 공토법 제43조에서는 ‘토지소유자 및 관계인과 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 아니하는 자로서 수용하거나 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다’고 규정하고 있다. 

나. 또한 제95조의2에서 벌칙규정을 둬서 위 제43조를 위반해 토지 또는 물건을 인도하거나 이전하지 아니한 자에 대해서는 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.

다. 따라서 해당 조합에서는 민사상 명도 소송 내지 임료 상당의 부당이득반환 청구 소송만 제기할 것이 아니라 위 공토법 상 규정에 근거해서 인도 거부자를 대상으로 적극적인 형사 고소 조치도 취해볼만 하다.

5. 결어

가. 예전에는 수용재결 결정 시 수용재결 보상금 공탁만으로 별도의 명도 소송 없이도 행정대집행을 통해서 인도를 받아오는 방법이 있었지만 현행 법령에서는 수용재결 보상금 공탁만으로 바로 명도를 구할 수는 없고 별도의 소송을 통해서 명도를 구해야 한다. 

나. 이와 같은 조치가 최근 재개발 구역에서 세입자 보호 등 여러 정치ㆍ경제ㆍ사회적 상황과 맞물려 있다는 것은 이해하지만 수용재결 보상금을 ‘이의를 유보한 채로’ 수령하고서 인도 의무를 이행하지 않는 등으로 추가적인 보상을 요구할 경우 조합 입장에서는 별도의 명도 소송 제기를 통해서 이 상태를 해소할 수밖에 없는 실정이다. 하지만 명도 소송 등을 제기해서 1심 판결에서 조합이 승소한다고 하더라도 피고 측 항소가 있을 경우 강제집행정지 등을 통해서 사실상 인도 받기는 더더욱 어려워지고 있다. 세입자 보호도 물론 우리가 보호해야 할 한 축이지만 모든 정책과 법률 제ㆍ개정 작업이 사업시행자인 조합 입장에서도 형평성 있게 논의되기를 바란다.

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