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강남 대표적 ‘부촌’ 압구정지구 재건축… 35층 규제 완화가 사업 명운 가른다

2019.03.15  (금) 11:15:14 | 김진원 기자
▲ 압구정아파트지구 지구단위계획 구역별 위치도. <제공=서울시, 편집=박진아 기자>

[아유경제=김진원 기자] 24개 아파트 단지를 6개 지구단위계획으로 묶어 개발하는 서울 강남구 압구정동 일대는 강남 ‘부촌 1번지’로 여느 재건축 단지들보다 큰 관심을 받고 있다. 강남의 노른자 지역에 위치한 것은 물론 한강 조망권 등 압구정을 둘러싼 환경은 그야말로 최고의 입지라고 할 수 있다.

하지만 재건축 35층 룰 등 여러 넘어야 할 산들이 많아 업계에서도 예의주시하고 있는 모습이다. 최근 서울시의 새로운 ‘높이 관리 가이드라인’ 수립이 예상되자 그동안 유지해온 한강변 35층 제한을 푸는 등의 규제 완화를 기대한 일부 재건축 단지들이 점차 사업에 박차를 가하고 있어 향후 도시정비업계의 큰 이슈가 될 것으로 보인다.

▲ 1960년대 압구정 모습. <출처=한국향토문화전자대전>

압구정, 예로부터 빼어난 경치로 ‘관심의 대상’
권력가 한명회의 별장도 ‘이곳’에

위에 사진은 지금 현대아파트, 한양아파트 등 고층 아파트들이 숲을 이루고 있는 강남구 압구정동 일대의 본 모습이다.

송파구 잠실 쪽에서 서북으로 흘러오던 한강 줄기가 꺾어져 서남으로 흘러가는데 그 물모룽이를 이루는 언덕 위에 높이 세워진 것이 압구정이다. 압구정에 올라서면 한양 서울을 둘러싸고 있는 명산들을 한눈에 조망할 수 있었다. 그림에서도 압구정동 일대와 강 건너 옥수동, 금호동 일대가 한눈에 다 보인다. 그 뒤로 보이는 짙은 초록빛 산은 남산이고, 멀리로는 삼각산 연봉들이 아스라이 펼쳐져 있다. 압구정 뒤로 보이는 원산은 청계산과 우면산으로 추측된다.

경치가 이토록 빼어난 곳이니 역대 권문세가들이 항상 이곳을 탐내어 별장을 짓고자 했다. 압구정을 처음 지은 사람은 한명회였다. 그는 수양대군의 심복이 돼 간교한 꾀로 김종서와 안평대군 등 조정 대신과 왕자들을 죽이고 수양대군으로 하여금 어린 조카 단종으로부터 왕위를 빼앗게 한 장본인이다. 세조와 성종대를 거치며 최고의 권신으로 세상을 농락하던 한명회는 만년에 이곳에 별장을 짓고 명나라 문인 예겸에게 압구정, 즉 ‘갈매기와 친하게 지내는 정자’라는 뜻의 이름을 받는다. 

기본적으로 압구정은 올림픽대로와 논현로, 언주로, 도산대로, 압구정로 등 많은 도로가 있어 교통이 편리하며, 젊은이들이 많이 찾는 유흥거리로 유명하다. 압구정로 북쪽의 한강변은 아파트촌을 이루고 있고, 남쪽은 대부분 고급 주택가이다. 주택가 가운데에 도산공원이 있으며, 공원에는 안창호 선생의 묘소가 있다.

▲ 중심지 체계와 용도지역별 높이 기준. <사진=아유경제 DB>

압구정지구, 2016년 서울시 지구단위계획 발판삼아 재건축 추진 

서울시가 2016년 10월 내놓은 ‘압구정아파트지구(이하 압구정지구) 지구단위계획 구역지정 및 계획결정(안)’에 따르면 압구정지구는 ▲1구역(미성1~2차) ▲2구역(현대9ㆍ11ㆍ12차) ▲3구역(현대1~7차, 10ㆍ13ㆍ14차) ▲4구역(현대8차, 한양 3ㆍ4ㆍ6차) ▲5구역(한양1, 2차) ▲6구역(한양5ㆍ7ㆍ8차) 등 6개 구역으로 나눠 재건축이 추진된다.

지구단위계획이란 종전의 ‘도시설계’와 ‘상세계획제도’를 통합한 토지이용 합리화 계획으로, 도시 안의 특정한 구역을 지정해 종합적이고 체계적인 공간계획을 세우는 것을 말한다.

도시기능과 미관을 증진시키고 쾌적한 도시환경을 확보하기 위해서는 모든 지역에는 획일적으로 적용되는 기준보다는 지역의 특성에 맞는 특수한 기준이 원칙이 필요하다는 취지에서 2000년 7월 도시계획법을 바꿀 때 새로 생겼다. 따라서 도시계획수립 대상지역 안의 일부에 대해 수립하며 해당 지역에 대해 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위해 마련됐다. 

지구단위계획은 계획수립 시점으로부터 10년 내외의 기간 동안에 나타날 여건 변화를 고려해 지구단위계획구역과 주변의 미래상을 상정하고 이를 구체적으로 표현하는 계획으로 ▲구역 내 용도지역지구 계획 ▲도시기반시설 계획 ▲건축물의 규모와 형태ㆍ미관 ▲경관계획 등의 기준을 제시하고 있다.

예를 들어 재건축을 허용할 때 해당 아파트 용적률 등 건축 관련사항, 주변 교통ㆍ공원ㆍ학교 등 기반시설, 환경 등을 함께 검토해 난개발의 폐해를 최소한으로 한다.

▲ 3선 당시 박원순 서울시장의 부동산 공약. <사진=아유경제 DB>

‘2030서울플랜’ 재정비 시동… 규제 방향 선회 가능성 생겨

유관 업계에 따르면 서울시는 ‘도시관리 차원의 지상공간정책 가이드라인 연구용역’을 이르면 이달 중으로 발주할 계획이다. 층수 기준 등이 주요 내용으로 기존보다 건물 높이를 높일 지역을 선정한 후 이에 따른 경관ㆍ일조권 문제를 두루 살핀다는 복안이다.

사실 한강변 35층 제한은 재건축사업 관련 규제에 있어 빼놓을 수 없는 주제였다. 박원순 서울시장은 한강변 주거지역 내 아파트는 지상 최고 35층까지만 허용하는 35층 가이드라인 등을 재건축에 대한 규제로 정한 바 있다.

서울시는 현재 한강변 재건축 추진 단지를 대상으로 도시계획 원칙인 ‘2030 울도시기본계획(이하 2030서울플랜)’과 ‘한강변기본관리계획’에 따라 일반주거지역에서 35층 이하를 적용하고 있다. 이에 따라 재건축 ‘최대어’ 강남구 대치동 은마아파트의 경우 49층 재건축을 고집하다 서울시 심의에서 번번이 퇴짜를 맞고 35층 재건축으로 방향을 선회한 바 있다.

그런데 마침 서울도시기본계획 재정비가 임박함에 따라 업계 한쪽에서는 서울시가 현행 35층인 주거용 아파트 최고 층수 규제를 손봐야 한다는 지적이 나온 것. 서울도시기본계획은 20년을 기준으로 수립된 다음 5년마다 타당성, 상황 변화 등을 반영해 재정비하도록 돼 있다. 박원순 시장은 2014년 2030 서울플랜을 발표했으며 올해 재정비 연한을 맞게 됐다.

이에 서울시는 올해 서울도시기본계획 재정비를 시작으로 이르면 내년(2020년) ‘2040 서울도시기본계획(가칭ㆍ이하 2040 서울플랜)’을 수립하겠다고 지난해 11월 밝혔다. 시는 우선 올해까지 2040 서울플랜 사전기획을 진행한다는 방침이다. 먼저 사전자문단을 구성해 핵심적인 이슈를 선정한 뒤 부문별 계획을 수립하며, 2020년에는 생활권계획을 재정비하고 자치구와 국토교통부 등과 협의를 거친다.

이 가운데, 강남구(청장 정순균) 역시 2030 서울플랜이 재정비되는 올해를 기점으로 재건축 규제 완화에 나서겠다는 의지를 내비쳤다. 정순균 청장은 “층고 문제를 결정할 당시에는 강남구와 서울시의 갈등이 심한 탓에 정작 당사자인 강남구 주민들은 의견 수렴에 참여하지 못했다”며 “서울시와 잘 협의해 주민 의견이 충분히 반영된 절충안이 나올 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 밝힌 바 있다.

그러던 중 박원순 시장이 2040 서울플랜 수립 시 지역별ㆍ특성별 실효성 있는 관리 방안을 두고 추가 논의 가능성을 열어둠에 따라 변화의 분위기가 감지됐다. 특히 서울시 도시계획과 관계자는 “이번 연구용역은 층수 제한을 풀려는 목적으로 하는 것은 아니지만 논란이 많았던 제3종일반주거지역 35층 층수 제한에 대한 논의도 진행될 예정”이라고 밝혀 제한 해제에 대한 기대감을 고조시켰다.

▲ 압구정3구역 입구. <사진=김진원 기자>

압구정3구역, 최고 49층 재건축사업에 박차
5구역 역시 35층 규제 완화 염두에 둔 채 사업 진행

이 같은 분위기 전환에 가장 활기차게 반응한 곳은 압구정동 구현대아파트(이하 압구정3구역)로 사업 추진에 본격적으로 나서며 최고 49층 재건축을 추진할 것으로 보인다.

최근 소식통 등에 따르면 압구정3구역 재건축사업은 지난 1월 26일 주민설명회 자리에서 최고 지상 49층 재건축 계획안을 내밀었다. 대신 추진위는 한강변으로 갈수록 주동 높이를 최대 지상 15층까지 낮춰 한강 조망권을 최대한 가져가겠다는 뜻이다.

강남의 압구정동 일대 아파트지구 중 가장 큰 규모를 자랑하는 압구정3구역은 압구정 구현대1~7차를 필두로 10ㆍ13ㆍ14차 등 4065가구로 구성됐다. 특히 현재 추진위는 ‘1대 1 재건축’을 목표로 사업을 추진하고 있다.

윤광언 추진위원장은 이미 “기존 단지가 대부분 중대형 아파트로 구성돼 주민들의 소형주택 선호도가 낮다”며 “중대형 중심의 고품격 단지로 재건축해 자산의 가치를 높일 것”이라며 ‘1대 1 재건축’ 방식으로 진행할 예정임을 천명한 바 있다.

1대 1 재건축은 일반분양을 통한 수익이 없는 재건축 방식을 말한다. 기존보다 세대수를 늘리는 통상적인 재건축이 아닌 세대수를 거의 늘리지 않고 기존 주택의 면적과 비슷한 크기로 재건축하는 사업이다.

추진위는 1대1 재건축을 통해 현재 예상되는 1가구당 약 1억2500만 원의 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)에 따른 부담금을 줄이겠다는 구상이다. 일반분양으로 발생하는 개발이익을 포기하고 조합원 대상 물량만큼만 새로 짓기 때문에 수익이 줄어들어 부담금을 줄일 수 있기 때문이다. 대신 개발비용을 대폭 늘리며 단지 고급화를 통해 명품 아파트를 만드는 전략이다.

물론 층수 규제가 압구정3구역 추진위 뜻대로 완화되는 방향으로 진행될지는 미지수다. 이전에 재건축 ‘최대어’ 강남구 은마아파트가 49층 재건축을 고집하다 서울시 심의에서 번번이 퇴짜를 맞고 35층 재건축으로 방향을 선회했고 반포주공1단지 등도 고층 아파트 건립을 포기한 바 있기 때문이다.

4ㆍ5구역은 3구역(2018년)보다 빠른 2017년에 재건축 추진위가 설립됐다. 그 중 압구정5구역(한양 1ㆍ2차)의 경우 2030 서울플랜 재정비를 계기로 ‘최고 50층’ 및 ‘최고 35층’ 아파트 재건축 안을 모두 검토하는 것으로 알려졌다.

단지 인근 공인중개사사무소 관계자는 “한강변에서 튀어나온 지형에 있는 압구정을 35층으로 막아버리면 고만고만한 건물 밖에 지을 수 없기 때문에 획일적으로 정할 것이 아니라 지역 여건에 맞춰 층ㆍ높이 등을 달리할 필요가 있다”며 “5구역의 경우 ‘최고 50층’ 및 ‘최고 35층’ 두 가지 안을 들고 나온 것으로 안다”고 귀띔했다.

압구정5구역은 ‘미니 스마트시티’로의 변신을 목적으로 재건축 단지로는 처음으로 ‘스마트 설계 공모’에 나선다.

오는 8월 조합 설립을 계획하고 있는 해당 추진위 관계자는 “우리 단지는 스마트시티에 초점을 맞춘 상태로 설계가 완성되면 스마트시티 계획에 관심을 갖고 있는 3ㆍ4구역 등에도 정보를 공유할 것이다”면서 “결국 남아있는 문제는 서울시의 일명 ‘35층 룰’로 최대 35층은 수익성에 큰 영향을 주는 만큼 현재 서울시가 진행 중인 압구정지구 지구단위계획 변경에 희망을 걸고 있다”고 밝혔다.

때문에 이번 스마트시티 설계 공모에서도 지상 35층 설계안과 지상 50층 설계안 등 총 2가지 안을 제출하도록 한 것으로 알려져 고가 신축 아파트 수요가 확실할 것으로 기대되는 지역에선 초고층 아파트를 바라는 분위기가 형성된 모양새다. 무엇보다 권문용 전 강남구청장을 추진위원장으로 내세워 추후 사업 진척을 기대하고 있다.

인근 4구역은 용적률을 제3종일반주거지역 최고치인 299%로 올려 수익성을 제고한다는 계획이다. 현재 추진위 설립을 진행하고 있는 것으로 파악됐다.

1구역(미성1~2차)도 재건축 추진위 설립 준비 중이다. 특히 미성2차의 경우 지난해 8월 정밀안전진단을 통과해 본격적인 사업 착수를 위한 발판 마련에 성공한 바 있다. 서울시에 따르면 미성2차는 정밀안전진단에서 D등급(조건부 재건축) 판정을 받았다. 이 단지는 한남대교 남단과 맞닿아 있어 압구정지구 내에서도 교통의 요지로 꼽힌다. 이에 따라 900여 가구의 중형 규모지만 도로ㆍ교통 기반시설 관련 심의 과정이 험난할 수 있다는 전망도 나온다. 

서울시내 재건축 사업지 중 유일하게 한남대교와 동호대교, 성수대교 등 한강다리 3개를 끼고 있는 압구정지구는 앞서 서울시 도시건축공동위원회에서 도로ㆍ교통 기반시설에 대한 논의가 부족하다는 지적을 받은 바 있다. 이 지역의 정비계획에 따라 향후 강남ㆍ북 진출입 흐름이 크게 바뀔 수밖에 없다 보니 관련 평가가 어느 지역보다 까다롭게 진행된다는 게 도시정비업계 전문가들의 관측이다.

2구역 역시 지난해 초 재건축 안전진단을 통과하며 현재 추진위 설립을 위해 주민들의 의견을 모으고 있다.

반면, 이미 조합 설립을 마친 6구역은 통합 조합 추진과 조합원 간의 갈등 문제로 현재 사업이 더딘 상태다.

업계 일각에서는 압구정지구 재건축사업이 구역이 넓어 조합원 의견 불일치와 초과이익환수제 등 다양한 요인으로 사업이 눈에 띌 정도로 빠르게 진척되기는 어렵다고 보는 시각도 존재한다. 다만, 한강변 입지, 건물 노후화 등 재건축 추진 가능성이 높은 요소를 두루 갖춘 만큼 사업 기대감은 유효할 것으로 내다봤다.

▲ 압구정5구역. <사진=김진원 기자>

일부 전문가 “아직 완화 기대는 금물”
과거 고층 건립 불허에 따른 ‘형평성’ 논란 가중될 듯 

압구정 재건축 단지들의 간절한 바람과 달리, 서울시가 층수 규제를 그대로 유지할 가능성도 여전히 배제할 수 없다는 관측도 있다.

그동안 서울시의 행보를 볼 때 섣부른 기대는 금물이라는 게 일부 전문가들의 조언이다. 즉, 새로운 서울플랜에 한강변 층수 규제 완화 내용이 담길 가능성은 그렇게 크지 않다는 전망이다. 이미 이 기준에 따라 재건축을 진행 중인 단지와 형평성 문제가 있는 데다 35층 규제가 풀릴 경우 최근 진정세를 보이고 있는 강남 재건축시장이 다시 과열될 수 있기 때문이다.

심지어 일부 지역에 한해서 풀릴 가능성도 낮다는 시각이 우세하다. 대상지를 선정하는 작업 자체가 쉽지 않고 규제 완화에 대한 기대감 탓에 도시정비사업 일정이 모두 늦춰져 중ㆍ장기적으로는 주택 수요ㆍ공급에 영향을 줄 수 있는 여지가 있어서다.

서울시 관계자는 “이번 용역은 재정비 연한이 도래해 높이 관리 기준 적정성 등을 재검토하는 것으로 지역별로 구체적이고 명확한 높이 관리 원칙을 제시해 향후 불필요한 논란과 고질적 민원을 예방하려는 목적도 있다”면서도 “재건축 35층 규제 등이 바뀔지는 아직 장담할 수 없다”고 말했다.

또한 서울시 입장에서는 은마아파트와 반포주공1단지 등 이전에 35층 룰을 적용한 단지들의 반발도 무시할 수 없는 입장이다. 이전에 서울시의 룰 규제 유지 입장으로 고층 아파트 계획이 좌절된 단지들 중심으로 ‘형평성’ 시비가 일고 있기 때문이다. 

고층 아파트 건립이 무산된 한 재건축 조합의 관계자는 “과거 우리 조합의 층수 완화 요구를 들어주지 않을 때는 언제고 이제 와서 아파트 35층 제한을 검토하겠다는 것은 형평성에 맞지 않는다”면서 “현재 조합 계획상 지난해 말 관리처분인가를 받고 올해서야 하반기 이주를 계획하고 있어 사업 계획을 다시 변경하기에는 이미 늦었다”고 목소리를 높였다.

다른 구역의 관계자 역시 “박원순 시장은 취임부터 지금까지 한강변 재건축 35층 규제를 고수해 놓고 갑자기 이를 엎는 것은 말도 안 된다. 이전부터 여러 차례 층수 완화의 필요성을 설명하는 등 완화 노력에도 시의 의지가 굳건해 결국 단념했다”면서 “층수 완화 여부는 관련 단지들의 사업에 있어 큰 금액이 결정되는 중요한 사안인데 이에 대한 책임은 누가 질 것인가”라며 불만을 토로했다.

이 같은 상황에도 불구하고 전문가들의 다양한 예상과 달리 일부 한강변 재건축 단지들은 ‘2030 서울플랜’의 재정비 연한을 맞아 서울시의 정책 변화 가능성이 있다고 판단, 35층 외 50층 재건축안을 동시에 검토하는 추세다.

▲ 압구정한양7차 재건축 조합 사무실 입구. <사진=김진원 기자>

서울시, 「도시ㆍ건축 혁신안」 발표… “방향성 제시하는 보완성 정책”
압구정지구, 강남 최고 부촌의 명성 되찾을 수 있을지 주목

압구정지구가 재건축되면 ‘부촌 1번지’의 명성도 회복할 수 있을 전망이다.

그동안 강남 주택시장의 강자는 ‘래미안퍼스티지’와 ‘반포자이’ 등이 포진한 서초구 반포동 일대였다. 입지 및 교통ㆍ교육 인프라가 뛰어나 업계의 관심은 물론 투자자들의 사랑을 한 몸에 받아왔다.

업계의 전문가들은 압구정이 본격적으로 개발되면 지구 전체가 한강변을 따라 늘어서게 되는 등 강남 최고 노른자위에 위치한 특성상 다시 한 번 강남 최고의 부촌으로 자리매김할 것으로 기대하고 있다.

물론 현재의 압구정지구는 아직 풀어야 할 숙제가 많다. 조합 설립, 사업시행인가뿐만 아니라 35층 규제, 한강 조망권, 주택 크기, 대지지분 등 단지별ㆍ가구별 얽혀 있는 이해관계를 푸는 게 관건이다. 압구정 재건축 단지들의 경우 일부 조합원들의 불만처럼 대부분 노후화된 곳이 많아 재건축사업 진행이 시급하다는 데 한 목소리를 내고 있는 점은 긍정적이다. 이 때문에 35층 규제를 완전히 푸는 것은 아니더라도 서울시가 서울플랜 수정에 맞춰 한강 공공성과 지역주민 목소리를 반영해야 한다고 주장하는 모양새다.

한편, 서울시가 천편일률적인 ‘성냥갑’ 모습의 아파트를 지양하고 창의적인 건축 디자인을 구축하기 위한 일환으로 올해 하반기부터 정비사업 초기 단계에 사전 가이드라인을 제시한다고 밝혔다.

이달 12일 진희선 행정2부시장은 민간의 정비계획 수립 전(前) 단계에 단지 디자인과 높이ㆍ배치 등 핵심 사안에 대해 방향성을 제시하겠다는 「도시ㆍ건축 혁신안」을 발표했다. 

하지만 이 같은 서울시의 정책에 압구정을 비롯해 재개발ㆍ재건축 추진 단지들은 반발하는 모양새다. 한마디로 자율성 침해라는 입장이다. 자칫 사업 지연도 우려되는 상황이다.

이에 대해 서울시 관계자는 본보와의 통화에서 “타당성 조사, 사전협의 등 어차피 관할 구청에서 들여다보는 단계이기 때문에 정비 방향을 잡아주는 취지로 ‘개입’이 아닌 ‘보완’의 의미로 보면 된다”면서 “조합들과의 협의가 전제이기 때문에 정비에 소요되는 기간을 20개월에서 10개월로 대폭 단축하는 등 경제성과 공공성 제고 측면에서 결국에는 가시적인 효과를 낼 것”이라는 입장을 밝혔다.

그는 이어 “언론에서 다소 개입이라는 단어에 포커스를 두는 모습인데 오해”라면서 “이번 서울시 혁신안을 ‘지나친 간섭’으로 받아들이지 않아도 된다”고 해명했다.

이 같이 각종 현안을 떠안고 있는 압구정지구 재건축사업이 난제들을 이겨 내고 ‘부촌 1번지’의 명성을 되찾을 수 있을지 관심이 모아진다.

▲ 압구정동 일대의 모습. <사진=김진원 기자>
▲ 도로변 넘어 압구정동 일대 아파트들의 모습이 보인다. <사진=김진원 기자>
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