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[아유경제=서승아 기자] 2018년 새해가 밝아오면서 재건축 시장에는 먹구름이 드리워졌다. 재건축초과이익환수제 유예 시한이 종료되면서 재건축 초과이익환수제도 적용이 돌입되기 때문이다. 이에 재건축 시장에 여파가 클 전망이다.
특히 강남구와 서초구를 위주로 재건축초과이익환수제 유예 시한을 앞두고 지난해 말 신속하게 관리처분인가를 신청한 단지들이 급증했다.
하지만 면제 시한 내 신청을 마쳤다고 모두 재건축초과이익환수제 대상에서 제외되는 것은 아니다. 자치구 관계자에 따르면 신청한 단지라 하더라도 설계 변경과 추가 분담금 문제 등 따져봐야할 부분이 상당히 많다. 검토 작업에만 한달 정도 시간이 소요될 것으로 보인다. 특히 검토 결과, 신청이 반려되면 재건축초과이익환수제 적용 대상에 적용되기 때문에 지난해 관리처분인가 신청을 마쳤다고 하더라도 재건축 단지들은 마냥 안심할 수도 없어 시장이 위축세로 돌아설 수 있다는 업계의 우려가 커지고 있다.
최근 서울시와 정비업계에 따르면 서울시내 조합이 설립된 재건축 사업장 51개, 총 3만1856가구 중 26개, 1만1731가구가 초과이익환수제의 적용을 받는다. 현재 안전진단을 신청해 재건축 의사를 밝힌 서울시 내 아파트가 8만여 가구인 점을 감안하면 7가구 중 1가구꼴로 세금 폭탄을 맞게 됐다.
재건축 초과이익환수제도가 적용됨에 따라 재건축 추진 속도가 늦어지고 이 같은 분위기가 이어질 경우 2020년 이후 서울지역의 공급난을 부추길 것이라는 지적도 나온다.
재건축 초과이익환수제도를 피하기 위해 관리처분인가를 신청한 사업장들 때문에 1~2년 정도는 재건축 일반분양이 늘어나게 된다. 하지만 재건축 초과이익환수제도를 적용할 경우에는 부담금을 내야하기 때문에 사업 속도가 지연될 가능성이 높다. 기존에 대출을 많이 받은 조합원의 경우 금융비용과 부담금을 더하면 자칫 남는 게 없는 상황이 발생할 수도 있다.
이 가운데, 지난 4일 부동산인포에 따르면 올해 서울에서 공급 예정인 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 물량은 총 1만4844가구(조합원분 포함 4만495가구)다. 이는 작년 일반분양물량(1만4792가구)보다 0.4% 증가하는데 그쳤지만 올해 전체 일반분양 물량(1만9308가구)의 76.9%를 차지할 정도로 서울 분양시장은 정비사업에 대한 공급 의존도가 높다.
사업별 공급량은 재개발 물량(일반 분양분 기준)이 7758가구로 재건축 물량(7086가구)보다 672가구 많다. 전년에도 재개발 물량이 재건축 물량보다 1338가구 많았다. 특히 올해 1월부터 재건축 초과이익환수제가 부활함에 따라 향후 서울지역 신규 아파트 공급은 재개발 의존도가 더욱 높아질 가능성이 크다는 점이 드러나는 대목이다.
이처럼 분양시장에 정비사업에 대한 의존도도 높은 가운데, 재건축 초과이익환수제라는 어려움에 부딪쳐 약세를 보일 가능성이 높아지자 업계 전문가들은 2년 뒤 공급 가뭄도 현실화 될 수 있다고 우려를 나타내고 있다. 이처럼 재건축 시장에도 먹구름이 짙어지는 가운데, 돌파구가 마련될 수 있을지 앞으로의 귀추가 주목된다.
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