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| ▲ 김래현 법무법인 산하 수석 변호사(도시정비사업팀장) / 아유경제 편집인 |
1. 문제의 소재
가. 필자는 수 년 간 정비사업 관련 소송을 수 백 건 진행해왔지만 초기에는 아주 쉬워보였던 매도청구 소송이 최근에는 가장 중요하고 어려운 소송으로 느껴지고 있다.
나. 매도청구 소송은 사실상 분양신청 기간 이후 벌어질 현금청산 소송 및 분양계약 미체결자를 대상으로 한 청산 소송, 미신탁자를 대상으로 한 신탁등기 청구 소송 등의 전형이 되는 사건으로서 그 소송의 승패 즉 소송 패소 시 해당 부동산은 속칭 구역 내 알박기가 된다는 매우 무서운 결과를 가져오기도 하는 소송이다.
2. 매도청구 소송에서 유의할 점
가. 대한민국 최대 법원인 서울중앙지방법원의 경우 민사 재판부 2곳을 정비사업 전담 재판부로 운영하고 있다.
나. 따라서 요새 뜨고 있는 강남권 재건축 단지의 경우 거의 대부분 서울중앙지방법원 민사33, 37부에서 매도청구 소송을 진행하게 된다.
다. 최근에는 매도청구 소송에서 판결 주문으로 ‘피고는 원고로부터 매매대금 얼마를 지급받음과 동시에 몇 월 몇 일자 매매를 원인으로 원고에게 권리제한 등기를 말소한 채로 소유권이전등기를 하고, 부동산을 인도하라’는 판결을 하는 재판부도 간혹 있는 것으로 아는데, 위와 같이 청구취지를 구성하고 판결을 받을 경우 소송을 진행하는 변호사 입장에서는 편하지만 실제 집행과정에서 조합 측이 부담하지 않아도 되는 매매대금을 추가로 부담케 되는 불편함이 있을 수 있다.
라. 즉 매도청구 대상 부동산에 근저당권, 압류, 전세권 등 권리제한 등기가 있을 경우에는 원칙적으로 매수자는 위와 같은 권리제한등기를 말소하는 드는 비용을 제외한 매매대금만을 지급할 수 있고, 매도인은 그에 대해서 매매대금 전액과의 동시이행 항변을 못하게 되므로, 조합 입장에서는 권리제한 등기가 있을 경우 구석명 또는 사실조회 신청 등을 통해서 권리제한 등기를 말소하는 데 드는 비용을 확인할 필요가 있다.
마. 또한 간혹 압류금액이 확인되지 않는 압류 등기가 있을 경우에는 어쩔 수 없이 판결 주문 상 인정되는 매매대금 자체에서 공제는 못 하더라도 공탁 시에 ‘압류 등기 말소를 조건으로’ 공탁금을 수령해 갈 수 있도록 조건부 공탁을 해야 한다.
바. 또한 매도청구 소송의 경우 소송 제기 전에 최고서를 보내게 되는데 최고서 도달자와 미도달자로 피고를 구분하여 미도달자의 경우에는 매도청구 소장 부본 별지로 최고서를 첨부하여 소장 부본 송달일로부터 2개월이 지난 다음날을 매매계약 체결 의제일로 하는 방법을 사용해야지 만약 소장 부본에 별지로 최고서를 첨부하지 않은 상태로 매도청구 소장만을 접수하게 되면 재판 과정에서 최고 절차 미이행으로 매도청구 소송이 기각될 수 있는 바 이점을 유념하여야 한다.
사. 또한 매도청구 소송 과정에서는 사실상 감정가에 대한 다툼이 매우 치열하다고 할 것인데, 필자가 보기에도 법원 감정인의 감정가는 들락날락한 경향이 있는 것으로 보인다. 따라서 1심에서 1인의 법원 감정인만을 선정하여 1개의 감정가만을 산출하기보다는 쌍방 간 합의 하에 1심 단계에서부터 법원 감정인을 2인 선정하여 2개의 감정가를 산출 받음이 바람직할 것으로 보인다.
아. 2인의 감정인을 선정하여 2개의 감정가가 도출될 경우 감정인 상호 간에도 견제 심리가 작용하여 허무맹랑한 감정가를 산출할 수 없는 것이며, 소송의 절차 신속을 위해서도 1심 감정가에 불만을 갖고 항소하여 판결 확정이 지연되는 사태를 막을 수 있는 바, 신속한 소송 종료를 위해서도 재판부를 적극적으로 설득하여 시도해볼만한 것이라고 생각되는 바이다.
3. 조합에서 매도청구 소송 변호사 선정 시 유의 사항
가. 최근 일부 현장을 보면 조합설립인가 처분 후 매도청구 소송 변호사를 선정하면서 입찰에 붙이는 경우가 많은데 경쟁입찰 자체는 조합 입장에서 유리하다고 하더라도 입찰 절차로 진행하게 될 경우 사실상 단가 경쟁이 될 수도 있는 바, 애초에 조합에서 입찰을 실시한 취지와 반대로 실제 선정되는 변호사는 매도청구 소송 진행 경험이 없음에도 불구하고 저가의 입찰가만을 원인으로 선정되는 경우도 종종 보게 된다.
나. 하지만 앞서 보았듯이 매도청구 소송은 수 년 간 수백 건의 정비사업 관련 소송을 진행한 필자 입장에서도 최근 들어 매우 어렵고 중요한 소송으로 느껴지는 바이며, 만약 패소시에는 최초 조합설립인가 처분에 준하는 별도의 조합설립 변경인가처분을 득하지 않는 한, 해당 부동산은 알박기 부동산이 돼서 그야말로 조합 입장에서는 울며 겨자 먹기로 감정가의 수 배에 달하는 매매가를 지급해야 되는 경우도 생길 수 있는 바 매우 유의해야 할 것이다.
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