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| ▲ 김래현 법무법인 산하 수석 변호사(도시정비사업팀장) / 아유경제 편집인 |
1. 사안의 개요
가. 피고 조합은 2002년 12월경 구청장으로부터 인가를 받아 설립된 재건축 정비사업조합으로서, 2005년 3월경 사업시행계획을 수립하여 인가를 받은 다음, 조합원들로부터 분양신청을 받아 이를 기초로 관리처분계획을 수립하고 2006년 9월경 관리처분계획을 인가받았다.
나. 위 최초 사업시행계획은 그후 2007년 11월 23일과 2008년 9월 25일 및 2011년 8월 9일 3차례에 걸쳐 각 변경인가 고시되었고 피고 조합은 최종 사업시행인가 이후 조합원들로부터 분양신청을 받은 다음, 2012년 6월경 관리처분계획 수립 및 변경을 위한 총회에서 조합원 59명 중 50명이 출석하여 그 중 48명의 찬성으로 위 관리처분계획 변경을 의결하였고, 구청장은 2012년 7월 9일 위 관리처분계획 변경을 인가하였다(이하 변경인가 받은 관리처분계획을 ‘이 사건 관리처분계획’이라 한다).
라. 한편 피고 조합은 이 사건 관리처분계획을 수립함에 있어서, 최초 사업시행인가 고시일인 2005년 3월경 기준으로 한 종전 자산가격에 대한 감정평가액을 그대로 사용하였다.
2. 하급심 판단
조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘조합의 비용 부담’ 등에 관하여 그것이 당초 사업시행계획의 내용을 실질적으로 변경하는 정도에 이르렀다면 사업시행자로서는 토지등소유자들을 대상으로 새로운 분양공고 및 분양신청 절차를 거쳐야 하며, 그 경우에는 관리처분계획도 새로 수립하여야 함은 물론이며, 새로운 관리처분계획의 기초가 되는 종전 자산 및 종후 자산의 평가도 새로운 사업시행계획 인가일을 기준으로 하는 편이 합리적이다.
3. 대법원 판단
가. ① 구 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따른 재개발ㆍ재건축 등 정비사업은 정비구역 내의 토지등소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 새로이 건설한 후 조합원에게 배분되고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서, 관리처분계획의 내용으로서 종전자산가격의 평가는 이와 같은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것인 점, ② 구 도시정비법 제48조제1항제4호가 원칙적으로 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 정하면서, 구 도시정비법 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장ㆍ군수에게 허가받은 날을 기준으로 평가하도록 하고 있을 뿐, 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격의 평가를 새로 하여야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 아니한 것은 평가시점에 따라 종전자산의 가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 종전자산의 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것으로 보이는 점, ③ 사업시행계획의 변경이 필연적으로 종전자산의 가격에 영향을 미쳐 그 평가를 변경인가 고시일을 기준으로 새로 해야 한다고 볼 수도 없는 점, ④ 최초 사업시행계획의 주요 부분에 해당하는 공동주택의 면적, 세대수 및 세대별 면적 등이 실질적으로 변경되어 최초 사업시행계획이 효력을 상실한다고 하더라도, 이는 사업시행계획 변경 시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향하여 실효(失效)된다는 의미일 뿐, 그 이전에 이루어진 종전자산가격의 평가에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없는 점, ⑤ 사업완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총 가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산가격을 곱하여 산정되는 조합원별 권리가액의 산정방식에 비추어, 종전자산의 가격이 사후에 상승하였다고 하더라도 종전자산의 총 가액을 분모로 하는 비례율이 하락하여 그 상승분이 상쇄되므로, 평가시점의 차이로 정비구역 내 종전자산의 가액이 달라져도 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수는 없어 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 한 것이 부당하다고 볼 수 없다.
나. 이러한 점을 비추어 보면 비교적 장기간에 걸쳐서 진행되는 정비사업의 특성을 고려하더라도 구 도시정비법 제48조제1항제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 ‘최초 사업시행인가 고시일’을 의미하는 것으로 봄이 타당하고, 따라서 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 하여 수립된 관리처분계획이 종전자산의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되도록 정한 구 도시정비법 제48조제2항제1호에 위반된다고 볼 수 없다.
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