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[기자수첩] ‘은행 돈’으로 집사는 시대는 끝났다… 그러나

2017.11.03  (금) 17:45:55 | 노우창 기자

[아유경제=노우창 기자] 이번 10ㆍ24 가계부채 종합대책은 다주택자를 초점으로 맞춰졌다.

이는 2~3가지 목적에 의해서 만들어졌다고 볼 수 있다. 우선 향후 금리인상에 대한 종합관리대책이라고 할 수 있고, 금리인상이 계속 지속될 경우 찾아올 수도 있는 가계위험의 증가가 두 번째다. 마지막으로 그것을 위한 선제적 대응, 이 세 가지에 초점을 맞춰서 나왔다고 해석할 수 있는 부분이다.

이번 대책에서 정부가 가장 중요하게 여기는 것은 다주택자다. 앞으로는 실수요자 중심으로 집을 사라는 것이 목적이다.

우리나라 가계부채의 비율을 한 번 비교해 보면 OECD 평균 국내총생산 대비 가계부채가 95.7% 정도로 조사됐다. OECD 평균은 70%이며, 국민가처분소득 대비로 본다면 무려 178%, OECD 평균은 135%로 상당히 높은 수준이다. 좀 과도하게 높다는 게 전문가들의 중론이다.

물론 예금이나 자산이 증가하면 부채가 증가할 수밖에 없다. 그런데 OECD 평균에 비해서 높고 두 번째로는 증가 속도가 매우 가파르기 때문에 문제가 된다. 가계소득이 증가하는 것은 연 4%인데 가계부채 같은 경우 연 10% 이상 오버되고 있다.

이를 해결하기 위한 10ㆍ24 대책의 가장 핵심은 DTI 적용이다. DTI 적용을 현재는 ‘기존 주택대출 연간 이자상환액+신규 주택대출 연간 원리금 상한액’을 기준으로 하고 있는데 이번에 새롭게 신(新)DTI 적용은 무엇인지 살펴보겠다.

기존 주택대출에서는 이자상환액만 포함했었는데, 신DTI는 이자+원리금까지 다 포함하고 있다는 게 핵심이다. 이해가 쉽게 예를 들어서 기존 주택담보대출 2억 원을 갖고 있는 어떤 A씨, 연봉 한 7000만 원, 만기가 한 20년, 금리 연 3.5%를 가정해서 이 사람이 마포구에 5억 원짜리 아파트를 살 때 신규 대출이 얼마인가?

계산을 하게 되면 현재대로 한다면 한 1억5000만 원을 대출 받을 수 있는데 새롭게 적용되는 DTI로 한다면 8200만 원밖에 안 된다. 즉, 반으로 줄게 되니까 레버리지를 통해서 갭투자, 투기적인 다주택자를 줄이기 위한 이런 방침이 나온 것이다.

또 하나는 DSR로 총체적상환능력비율이다. 이는 소득대비 얼마나 부채가 많으냐를 따지는 것으로, 우리나라의 경우 선진국은 20%대인데 비해 30%가 넘었다. 따라서 이런 부분에 대해서도 내년 1월부터 잇따라 도입한다는 방침이다. 정부는 2021년까지 가계부채 증가세율을 연평균 증가율 약 8% 수준으로 막겠다는 게 초점이다.

하지만 금융업계 일부 전문가들과 대화를 나눠보면 ‘좀 소극적이다’라고 평가한다. 우선 DTI를 신DTI로 바꿔서, 그리고 앞으로 DSR로 바꾸겠다, 이것은 DTI라는 게 벌어들이는 연간소득 대비 빚의 원리금 갚는 퍼센티지를 비율을 계산해서 그 비율 넘어가면 더 이상 주택담보대출도 안 해 주겠다는 얘기지만 사실 대출 심사할 때 당연한 것이기 때문이다.

이것은 다 예고됐던 거고 시장에 충격을 별로 주지 않을 대책들인데 이것을 중심에 내놨다는 게 상당히 소극적이란 생각이 들 수밖에 없다. 근본적으로는 이번에는 언급이 전혀 안 됐으나, 부동산 보유세라든지 또는 주택시장에 공공임대주택을 좀 더 적극적으로 많이 공급하는 것, 이런 주거정책 쪽의 정책이 나와야 부동산시장에 영향을 줄 수 있을 것이다.

지금 이 대책은 일단 가계부채 쪽에서 금융의 위험이 전이되는 것을 막기 위한 대책이라고 생각이 들지만 전반적인 주거정책을 포괄하는 대책으로는 좀 소극적이 아닌가 싶다.

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