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| ▲ 재건축 아파트에 대한 규제가 강화되면서 ‘리모델링’이 업계에 거센 파도를 일으킬 형국이다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 웬만한 악재에도 끄떡없던 재건축 예정 단지들의 움직임이 어째 심상치 않다. 재건축 아파트에 대한 규제가 강화되면서 ‘리모델링’이 새롭게 주목받고 있기 때문이다.
초과이익 환수제, 조합원 지위 양도 등 갖가지 규제가 적용되는 재건축과 달리 리모델링 사업은 규제들을 적용 받지 않는데다 용적률 제한도 재건축 아파트보다 낮기 때문에 사업성을 확보하기 쉽다는 것이 주된 이유다.
리모델링 사업 중에서도 구체적으로는 ‘수직증축 리모델링’이 각광을 받고 있다. ‘수직증축 리모델링’이란 재건축이나 재개발처럼 전면 철거 대신 기존 아파트 위로 2~3개층을 더 올리거나 일부 구조를 변경하는 방식으로 최대 3층까지 올리고, 가구 수도 기존보다 15%까지 늘릴 수 있다. 또한 준공연한이 재건축보다 짧다.
19일 업계에 따르면 수도권과 1,2기 신도시를 중심으로 재건축이 제한된 노후 아파트들이 리모델링으로 사업을 전환하고 있는 모양새다. 강남 개포동 대청, 대치2단지, 서초구 잠원동 한신 로얄, 성동구 옥수동 극동아파트 등이 이 사업을 추진 중이며 성남 분당 한솔마을5단지의 경우 아예 리모델링 사업으로 방향을 전환했다.
한솔마을 5단지 내 아파트는 리모델링 주택 조합이 제출한 설계안이 지난달(8월) 23일 성남시 건축심의를 조건부로 통과해 3개 층을 위로 올리는 수직증축 리모델링이 가능해졌다. 이에 따라 기존보다 1개 동이 늘어나고 최고 28층, 13개 동이 들어서며 가구 수는 현재 1156가구에서 99가구 늘어난 1255가구로 증축될 예정이다.
한 건설사 관계자는 “재건축은 지가가 높은 지역의 저층 아파트가 아니면 사업성이 높지 않다”며 “수도권 중심지와 1,2기 신도시를 중심으로 리모델링으로 전환하는 아파트가 늘어나는 추세”라고 현 상황을 확인해줬다.
이 같은 리모델링의 매력적인 요소 때문에 투자자금을 재건축으로 몰려있던 투자자금이 리모델링으로 이동할 수 있다는 전망도 조심스레 나오고 있다.
엄태욱 국제투자연구소 소장은 “재건축이나 재개발 사업이 리모델링보다는 수익성이 높은 건 사실이지만 이번 규제로 인해 제동이 걸리면서 투자자금이 다른 곳으로 옮겨갈 수 있다”며 “리모델링 사업도 상가나 토지처럼 대안투자처가 될 수 있다”고 설명했다.
하지만 일각에선 리모델링 사업에 대한 정부의 가이드라인이 구체적이지 않다며 우려를 보내고 있다.
리모델링 조합은 점차 증가하고 있는데 가구 간 내력벽 철거 등에 대한 정부의 명확한 기준 제시가 없다는 것이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “강남, 용산 등 중심지의 재건축이 어려운 단지들이 리모델링으로 돌아서는 가운데 가구 간 내력벽 철거와 같은 사업성과 직결된 가이드라인이 확실하지 않아 사업성 산정에 어려움을 겪고 있다”고 우려했다.
그럼에도 조합원 지위 양도 제한 등 규제를 받지 않는 데다 내년부터 적용되는 ‘재건축 초과이익환수제’에서도 적용되지 않아 재건축 규제에 압박을 받고 있는 조합들에게는 분명 매력적이다.
대형 건설 업체의 한 관계자는 “재건축과 리모델링 사업을 모두 선택할 수 있는 단지라면 리모델링이 더 좋을 것”이라며 “이미 강남권의 일부 재건축 단지는 리모델링으로 사업을 변경해 추진하는 곳들이 있다”고 말했다.
결국 리모델링과 재개발, 재건축 사업 중 수익성이 좋은 쪽으로 대세의 추가 기울 것으로 보인다.
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