부동산의 공유와 구분소유적 공유관계의 발생

물권상 공유는 한 개의 물건이 수개의 지분으로 나누어져 수인이 소유를 하는 형태를 일컫는다. 공유관계에서 지분이 갖는 의미는 중요한데, 지분이란 각 공유자가 공유물에 대하여 가지게 되는 공유자 상호간의 비율을 말하기도 하며 어떤 경우에는 공유물에 대하여 갖는 소유권 등의 권리 자체를 뜻하기도 한다. 이 지분의 비율은 전적으로 공유자들의 의사 및 계약으로 형성되게 되는데 불명확한 경우에는 균등한 것으로 보게 된다. 그러나 현실적으로는 부동산의 등기 시 공유등기를 하는 경우에는 반드시 그 지분이 등기되어야 하므로 부동산에 있어서는 적어도 「부동산등기법」 개정 이후에는 지분 추정이 발생하지는 않음을 유의하여야 한다. ‘공유 부동산의 사용, 수익과 관련하여 민법에는 그 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다’라고 되어 있다. 하지만 현실적으로 적용하기에는 구체성이 떨어지는 것이 사실이며 대체로 사용, 수익을 하고자 하는 경우에는 공유자들의 협의가 필요하다. 이때 과반수 이상의 동의가 필요하다. 그러므로 협의가 없는 이상 공유자 중 한 명은 공유대상 부동산의 특정 부분에 대하여 심지어 자산의 비율 범위 내라고 하더라도 배타적으로 사용, 수익할 수 없다.

그런데 공유자 간 공유물을 분할하기로 약정하고 나서 특정 부분에 대하여 점유 및 사용하여 온 경우라면 어떠할까? 이러한 상태가 바로 구분소유적 공유(區分所有的 共有)가 형성되는 것이다. 그러면 구분소유적 공유관계는 어떻게 발생하게 되는 것일까?

사인간의 계약 내용에 따라 발생할 수 있을 것이다. 이 밖에 판례에서는 몇 가지의 경우를 인정하고 있다. 대법원 판례 1997년 3월 28일 선고 96다56139 판결 [공유물분할]에 의하면 ‘공유자 간 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 자신의 소유로 분할된 각 부분을 특정하여 점유, 사용하여 온 경우, 공유자들의 소유형태는 구분소유적 공유관계라 할 것이므로~(중략)’-라고 보아 이를 인정하고 있다. 심지어 판례는 구분소유적 공유관계의 해소 즉 구분소유적 공유 지분에 의한 단독 소유마저 인정하고 있다. 대법원 판례 2009년 12월 24일 선고 2008다71858 판결 [소유권이전등기등] 내부적으로는 토지의 특정 부분을 소유하나 등기부상으로는 공유 지분을 가지는 이른바 구분소유적 공유관계에서 구분공유자 중 1인이 소유하는 부분이 후에 독립한 필지로 분할되고 그 구분소유자가 그 필지에 관하여 단독 명의로 소유권 이전등기를 경료 받았다면, 그 소유권 이전등기는 실체관계에 부합하는 것으로 유효하고, 그 구분소유자는 당해 토지에 대한 단독소유권을 적법하게 취득하게 되어, 결국 당해 구분소유자에 관한 한 이제 구분소유적 공유관계는 해소된다. 따라서 그 구분소유자이었던 사람이 분할되지 아니한 나머지 토지에 관하여 여전히 등기부상 공유지분을 가진다 하여도 그 공유 지분 등기는 명의인이 아무런 권리를 가지지 아니하는 목적물에 관한 것으로서 명의인은 대외적으로도 나머지 토지에 대하여 공유지분권을 가진다고 할 수 없으며, 종전의 다른 구분공유자는 자신의 소유권 또는 공유지분권에 기하여 위와 같이 효력 없는 공유지분등기의 말소 기타 정정을 청구할 수 있다. ~(중략) 구분소유적 공유관계에 있어서 1인을 제외한 나머지 공유지분권자들과의 법률적 관계는 판례에서는 상호간 명의신탁이 된 것으로 보고 있다.

구분소유적 공유관계와 종전평가

구분소유적 공유관계는 크게 두 가지 패턴으로 발생하고 있는데, 먼저 수평적인 경우와 입체적인 경우 이 두 가지가 대부분이다. 수평적인 형태라 함은 토지의 구분소유적 공유관계에서 발생하게 된다. 이는 주로 노후한 재개발사업 형태에서 볼 수 있는데 노선을 접한 토지 한 필지에 전, 후면으로 나뉘어져 전면은 상가로서, 후면은 노후 주택으로서 사용되고 있고 각기 위치에 따른 건축물의 소유자가 각각 존재하는 경우가 이에 해당하게 된다. 이 때 토지는 공유 지분 비율로만 각각 기재되어 있을 것이다. 일반적인 감정평가의 경우 위치가 특정되어지지 않은 공유지의 평가는 전체 토지가격을 구한 후 지분비율로 나누는 단순한 방식을 사용한다. 그러나 이 경우는 그렇게 평가를 하면 문제가 발생할 소지가 크다. 위치에 따른 각각의 토지가격을 구하는 것으로 하되, 필요한 전제는 각기 특정 위치에 대한 확인이 있어야 한다는 점이다. 이 경우에 공유지분자 모두 또는 인근 위치의 공유지분권자의 확인을 필요로 하며 상기와 같은 경우에 합법적인 건축도면이 있다면 이를 사용하여도 무방할 것이다.

다음은 입체적인 형태의 구분소유적 공유관계로서 주로 외형상 단독 또는 다가구형태의 주택에서 발견되고 있다. 즉 최소한 외벽으로 구분되고 주요 설비가 갖추어져 주거시설로서 구조나 이용 상황상 독립된 주택으로 인정할 수 있어야 하는 것이다. 이 경우 건물의 위치는 특정되어 있으나 토지는 공유 지분 형태일 것이다. 이 경우에는 매매의 객체가 되는 건물의 위치가 특정되어 이를 토대로 구분소유적 공유관계가 성립된 것으로 볼 수 있어 이를 토대로 평가하거나 아니면 위치확인서를 징구하여 평가할 수 있을 것이다. 서두에서 언급하였던 종전평가 결과에 이의를 제기하였던 조합원은 형태상 2층의 벽돌조 주택이나 1층과 2층이 서로 다른 소유자에 의하여 소유 및 이용되고 있던 형태였다. 소유자는 자신의 주택을 인근에 소재하고 있는 집합건물로 인식하고 있었고, 이를 토대로 동일한 수준의 평가액을 기대하고 있었던 것이다. 그러나 처음부터 공동을 거주하도록 설계, 건축된 집합건물과 단독주택 형태로 건축된 주택의 경우 모두를 집합건물로 보아 동일하게 평가하는 것이 맞는 것일까? 필자는 상호간 약간의 차이가 존재하여야 한다고 생각한다. 이상으로 간략히 살펴보았지만 평가 실무에서는 더욱 신중을 기해야 하는 부동산임에 틀림없다.