▲ 개포대청 리모델링조합 '박철진 조합장'  <사진 : 박재필 기자>

[아유경제=유준상 기자] 정부가 ‘수직증축 리모델링’을 허용한 이후 강남권에서 최초로 리모델링사업에 박차를 가하고 있는 곳이 있다. 주인공은 서울 강남구 개포동 대청아파트(이하 개포대청)다. ‘최초’라는 단어에서 알 수 있듯이 지난 9ㆍ1대책으로 인해 재건축 열풍이 부는 가운데 「주택법」에 의지하며 꿋꿋하게 자신만의 길을 걷고 있어 더욱 주목된다. 본보는 지난 7일, 과거의 아픔을 딛고 다시 시공자 선정에 성공하는 등 개포대청 리모델링사업을 진두지휘 중인 박철진 조합장을 만나 사업 전반에 관한 이야기를 들어 봤다.

 - 개포대청 리모델링조합의 사업은 어떻게 이뤄지나/

개포대청는 현재 총 822가구이고 ‘수직증축 리모델링’ 공사가 끝나고 나면 약 80가구가 더해져 902가구로 늘어나게 된다. 증축되는 면적은 약 40%다. 이 가운데 25%포인트는 조합원분양분으로, 15%포인트는 일반분양분으로 할당돼 총 80가구에 달한다. 기존 평형을 고집하지 않고 30평형으로 면적을 늘렸다. 더블 역세권에 학군, 환경 등이 좋아 소형 평형보다 중형 평형를 원하는 사람들이 많기 때문에 세대수를 줄이는 대신 외려 수익성은 높아졌다. 

- 개포대청의 경우 리모델링으로 사업을 진행하는 게 사업성이 더 좋다는 게 유관 업계 전문가들의 다수 의견인데/

항간에 재건축을 원하는 사람은 헐고 새로 짓는 것이 이익이 된다고 생각하지만 우리 개포대청의 경우 용적률 제한, 임대주택 비율, 일조권 간격 등 큰 걸림돌이 산적해 있기 때문에 재건축으로 이익을 얻기란 매우 어렵다. 리모델링의 경우 이러한 제약을 받지 않기 때문에 훨씬 유리하다. 여기에 현재 개포대청의 용적률은 250%이나 이번에 서울시에 300%로 용적률 상한을 완화해 달라고 요청한 상태다. 실제로 인근 개포지구 단지 중 유일한 리모델링 추진 단지인 ‘개포우성9차’는 사업 속도에 박차를 가하고 있다. 기존 232가구가 거주 중인 15층짜리 2개동을 용적률 356%를 적용해 1개 층을 올리도록 세부 개발안이 확정됐고, 작년 11월 서울시로부터 계획안을 승인받은 상태다. 이를 고려할 때 우리 개포대청도 용적률 300% 정도는 무난히 받을 것으로 기대하고 있다. 리모델링사업의 경우 용적률 300%를 받으면 일반분양분까지 충분히 확보가 가능하다. 그러나 만약 재건축을 하게 되면 설상가상의 상황에 직면하게 된다. 우선 개정된 ‘정북방향 일조권’에 의하면 현재 우리 아파트 302동 뒤에 있는 ‘개포자이’가 10m 간격으로 인접해 있어 재건축 시 용적률과 아파트 동별 간격에 제약이 놓이게 된다. 이렇게 되면 75m 높이 25층 아파트가 재건축 시 절반인 37m를 아파트 동간 거리로 띄어야 한다. 저번에 가설계를 해 본 결과 이러한 제약을 받게 되면 개포대청 6개동을 5개동으로 줄여야 한다는 결론이 나왔다. 즉 분양 세대수가 그만큼 줄어든다는 이야기다. 또 재건축 시 용적률 300%를 받는다고 가정을 해도 추가 용적률 50%의 절반인 25%를 임대주택으로 기부채납 해야 하는 상황이 발생한다. 시뮬레이션을 진행한 결과 기부채납 비율로 인해 임대아파트를 총 93가구를 내줘야 한다. 아파트 5개동 안에 1개동을 임대아파트로 내줘야 한다는 뜻이다. 가장 큰 문제는 이러한 제약으로 인해 조합원 56가구가 분양 지분을 받지 못하게 되는 것이다. 재건축이 사업성을 지니려면 조합원이 지분을 가져간 후 잉여 가구가 와서 일반분양을 해줘야 하는데 개포대청의 경우 현 법령에 의거해 건축될 때 일반분양이 전혀 없어 100% 자기 돈을 더 지불하고 사업을 해야 한다. 실제로 우리 주변에 재건축을 택한 H아파트를 보면 준공 후 40년이 넘어 녹물이 ‘철철’ 나오고 있지만 사업 진행이 이뤄지지 않고 있다. 조합원분양, 일반분양이 다 충족되는 상태여야 조합원들도 재건축 열의가 생기고 정부도 도와주려고 하지만 현행 법령을 따를 시 조합원들이 피부로 느낄 정도의 이익이 나오지 않는다. 이에 대해 일부 조합원들로부터 ‘타워팰리스’처럼 용적률을 높이면 되지 않냐고 연락이 오기도 한다. 몰라서 하는 소리다. 개포대청은 ‘제3종일반주거지역’이고 타워팰리스는 ‘상업지역’이다. 상업지역은 ‘고도제한’만 받지 않으면 100층도 지을 수 있다. 이제 ‘재건축’이냐 ‘리모델링’이냐를 놓고 검토할 때는 지났다. 길은 정해졌다. 

- 조합장으로 근무한지는 얼마나 됐고, 사업을 하면서 가장 어려운 것은 무엇인가/

2013년 8월 조합장 직무 대행 공개 모집에 지원해 그달 말 확정이 됐다. 한 달여 동안 회계감사, 인수인계 등 각종 미비 사항을 정리하느라 매우 분주하다가 그해 10월 1일 직무 대행으로 취임을 했다. 그 후 올해 5월 24일 임시총회에서 정식 조합장으로 선출됐다. 어려운 점은 아니지만 명확한 근거 제시나 뒷받침 되는 내용없이 무작정 재건축만 외치는 분들이 몇몇 분 있어 답답하기도 하다. 때문에 조합원들 스스로 좋아하고 이익이 많다 생각되는 쪽으로 선택할 수 있게 지난번 1ㆍ2차 합동홍보설명회(이하 합설)를 통해 재건축과 리모델링사업을 꼼꼼하게 비교해 놓은 큰 차트를 파워포인트(PPT)에 일일이 기입해 설명해 드렸다. 또 다른 어려움으로 시공자 측에서 재개발ㆍ재건축과 같이 리모델링사업에 적극적으로 나서지 않는다는 것이 있다. 직무 대행 당시 시공자는 D건설이었다. 전 집행부에서 선출됐고, 현재는 계약을 해지한 상태다. 도급순위 5위 안에 드는 D건설과 협력을 하다 보니 리모델링사업에 대한 부푼 기대감에 엄청난 노력을 기울였다. 본사를 찾아가거나 공문을 보내고, 건설사 직원을 직접 만나 설득하기도 했다. 하지만 D건설은 일의 진전은 고사하고 마라톤을 하다가 중간에 낙오할까 고민하는 선수처럼 하고자 하는 의욕을 전혀 보이지 않았다. 결국 더 이상 D건설과 동행할 수 없다고 판단 하에 올해 5월 D건설과 계약해지를 총회 안건으로 상정해 통과가 됐으며 해당 건설사 측에 계약 해지를 통보했다. 이 같은 일을 겪은 후 새 시공자로 지난달 18일 ‘포스코건설’이 선정된 것이다. 

- 향후 사업 일정이 궁금하다/

지금은 시공자인 포스코건설과 가계약 체결 단계로 향후 일정을 서로 조율하고 있는 중이다. 가계약서를 올해 말까지는 충분히 검토할 생각이다. 지난 8일에는 조합설립인가 변경 신고서와 함께 지난번 1ㆍ2차 합설 이후 추가로 가입한 조합원의 명단도 강남구청에 등록했으며 조만간 결과가 나온다. 포스코건설과 가계약 절차가 마무리되면 도서 심의에 들어가게 되고 최종 도면을 만들게 된다. 물론 도면은 이미 만들어 조합원들을 상대로 설문조사를 실시해 검증을 받은 상태이지만 포스코건설이 시공자로 선정되면서 대안설계를 내놓았기 때문에 다시 협의해야 하는 상황이다. 기존의 도면과 포스코건설의 도면을 비교ㆍ검토한 후 최종 도면을 만들 예정이다. 그러나 이번 총회에서 드러난 조합원들의 반응은 기존 도면에 더 우호적이었기 때문에 기존 도면으로 확정될 가능성이 높다. 한 가지 난감한 문제는 서울시가 기본계획 수립을 내년 4월에 해주겠다고 한 것이다. 기본계획 수립이 먼저 이뤄져야 사업계획(수립)이 차질을 빚지 않고 진행될 수 있기 때문이다. 박원순 시장이 원래 올해 말까지 해주겠다고 약속했지만 막상 당선되고 나니 시간적으로 무리라는 등 소극적인 자세를 취하고 있다. 그래서 우리 조합은 내년 4월 기본계획 수립 이후 수행할 것들을 미리 준비해 내년 상반기까지 행정적인 절차를 모두 끝낼 계획이다. 모든 절차가 순탄하게 진행될 시 내년 말께 설계도면과 부담금을 확정 짓는 ‘권리변동총회’를 개최할 계획이다. 재개발ㆍ재건축의 경우 기존의 것을 모두 소멸시키고 새로 짓기 때문에 ‘관리처분’이라는 어휘를 쓰지만 리모델링에서는 기존 아파트의 구조를 그대로 끌어다가 확장ㆍ수리하는 개념으로 소유자의 아파트 평형이 얼마나 늘어나고 이에 따라 부담해야 할 금액이 정확하게 얼마인가가 정해지기 때문에 ‘권리변동’이라는 어휘를 사용한다. 가장 마지막 절차로 ‘행위허가동의서’를 받아야 한다. ‘권리변동총회’에 안건으로 올려 80% 이상의 동의율을 받아 통과되면 지자체로부터 마지막 허가를 받게 된다.

▲ 수직증축 리모델링 시공을 앞둔 개포대청 전경

- 개포대청의 자랑거리를 말해 달라/

이른바 ‘강남 8학군’이 밀집돼 있다. 지금은 평준화로 ‘학군’이라는 말이 없어진지 오래됐지만 그 학군에 속해 있던 학교들의 명성은 여전하다. ▲중동중ㆍ고 ▲단대부속중ㆍ고 ▲휘문고 ▲중대부속중ㆍ고 ▲숙명여고 ▲경기여고 ▲경기고 등 서울에서 내로라하는 명문 학교들이 개포대청 반경 2km 이내에 밀집돼 있다. 또 대치동 학원가 등 국내 최고 수준의 교육 인프라가 도보로 10분 이내에 위치해 있다. 이러한 점은 교육열을 가진 학부모들을 우리 단지로 이사하게 만든다. 실제로 1992년 개포대청 최초 분양자가 현재까지 아파트 소유자로 남아 있는 비율이 15%밖에 되지 않는 사실이 이를 입증한다. 단지 주변에 분당선 대모산입구역, 3호선 대청역 등이 위치해 있어 더블 역세권이라는 점은 모든 단지 내에서 어느 역을 향하든지 5분 이내에 도착할 수 있는 편의를 제공한다. 또한 양재천의 생태 환경 개선을 위해 도심 하천 최초로 자연형 하천 공법을 적용한 생태 공원이 만들어지고 하천 주변의 하수처리장을 공원화해 주차장 및 체육시설로 이용할 수 있는 점은 환경적으로도 우수한 주변 여건을 갖췄다는 입소문을 돌게 만들었다. 과거처럼 주차장, 방 한두 평형을 늘리는 개념이 아닌 삶의 질과 가치를 올리는 데 의의를 둬야 한다. 노후 아파트만 리모델링해서 현대화시키면 주변 환경과 함께 시너지효과를 발휘해 아파트의 브랜드 가치는 자동적으로 올라가게 돼 있다. 

- 조합원들에게 꼭 하고 싶은 말이 있다면/

우리 조합원들은정말 현명하다. 정부는 작년에 리모델링 수직증축을 규정한 법안을 마련해 지난 4월 25일 시행하는 등 리모델링의 사업성을 제고해줄 것처럼 하다가 지난 9월 1일 느닷없이 재건축 연한 단축을 발표하는 등 혼란스런 분위기를 만들었다. 마치 구멍가게 주변에서 무엇이든 사주겠다는 엄마들의 말처럼 바람만 넣고 어떠한 후속 대책도 세우지 않았다. 그럼에도 불구하고 지난 10월 개최된 시공자선정총회에 조합원들이 55% 이상 참여해서 표를 던진 것은 혼란스런 형국에 휩쓸리지 않은 것이고, 사업을 올바른 방향으로 갈 수 있도록 조합원들이 무게중심을 잘 잡았다는 것을 의미한다. ‘재건축으로 가야 한다’든지 ‘리모델링으로 가야 한다’든지의 논의는 더 이상 의미가 없다고 본다. 포스코건설과 조합은 합심해서 조합원들의 염원에 걸맞은 아름다운 아파트를 만들도록 앞장서겠다.