[아유경제=김하 기자] 전국 아파트의 전세가율(매매가격 대비 전세가격)이 70%에 육박하는 가운데, 정부에서는 7·24 하반기 경제정책방안을 통해 만기 10년 초과 대출을 받을 경우 LTV(주택담보인정비율)를 최대 70%까지 적용하기로 했다. 전세가율과 LTV가 모두 70%로 평행선을 걷게 된 것이다. 이를 쉽게 설명하면 전세를 끼고 주택을 매입하거나, 주택담보대출을 통해 매입할 때 수요자는 주택가격의 30%만 투자금으로 지불하면 된다는 것이다.
▲ 자료제공=부동산114 (표1)
그렇다면 어떤 방법을 이용해 주택을 매입하는 것이 더 유리할까? 아니 더 저렴하게 구입할 수 있을까? 부동산114에서는 전국 654만 가구(아파트 기준)를 대상으로 전세를 끼고 매입할 때와 주택담보대출을 통해 매입할 때의 실투자금액을 지역별로 측정한 결과를 발표했다.
▲ 자료제공=부동산114 (표3)
수도권 아파트, 주택담보대출 이용한 매입이 실 투자액 줄일 수 있어
부동산114에 따르면 전국을 기준으로 전세를 끼고 아파트를 매입할 경우 추가로 약 1억1184만 원이 소요되는 것으로 나타났다. 이는 아파트 매매가격에서 전세가격을 감한 금액으로 수요자의 실 투자금액으로 판단할 수 있다. 반면 주택담보대출을 통해 매입할 경우 대출금 외 추가 소요금액은 9,434만원으로 전세를 끼고 매입할 때 보다 실 투자금이 1750만원 낮은 수준이다.
수도권의 경우 전세를 끼고 매입할 때는 1억5081만원이 필요하지만 주택담보대출을 이용할 때는 1억2202만원으로 약 2879만 원이 낮게 소요됐다. 반면 지방은 전세를 낄 경우(6243만원)과 주택담보대출(5924만원)의 차이가 319만원에 불과한 것으로 나타났다.
동일한 방법을 적용해 전국으로 확대할 경우 세종시에서 주택담보대출을 이용해 주택을 매입하는 것이 전세를 끼고 매입하는 것보다 최대 4922만 원 실투자액을 줄일 수 있었다. 이 외 서울(3996만원)과 인천(3669만원), 경기(1615만원) 등 수도권 지역에서 전세를 끼고 매입하는 것보다 주택담보대출을 이용한 매입이 실투자액 측면에서 유리한 것으로 나타났다.
반면 대구(-1196만원)와 광주(-1164만원), 전북(-514만원), 경북(-438만원), 전남(-187만원), 울산(-33만원) 등 지방 일대는 주택담보대출을 이용한 매입이 전세를 끼고 매입하는 것보다 실투자액이 높았다.
주택담보대출 통해 강남3구 아파트 매입 시 9014만원 줄일 수 있어
▲ 자료제공=부동산114 (표3)
LTV 상향조정의 직접적 수혜지역으로 부상한 강남3구 일대는 어떻게 나타났을까?
강남3구 내에서 전세를 끼고 아파트를 매입할 경우 3억5569만원이 추가로 소요됐으나 주택담보대출을 이용할 경우 2억6555만 원만 필요한 것으로 나타나며 9014만 원의 차이를 나타냈다. 이는 실투자금액이 1억 원 가까이 줄었다는 것을 의미하기도 한다.
반면, 강남3구 이외 지역에서는 전세를 끼고 매입 시 1억6414만원, 주택담보대출을 받을 경우 1억3729만원으로 2685만원의 차이를 나타냈다. 전국 평균 실투자금액과 비교하면 높은 수준이지만 강남3구 지역 실투자금액 차이의 30%에 불과한 수치다.
강남3구의 경우 여타 지역에 비해 가격수준이 높은 고가아파트의 밀집도가 높고 상대적으로 전세가율이 낮은 재건축 아파트들이 다수 포진해 있어 아파트 가격에서 전세가격이 차지하는 비중이 높지 않다. 따라서 전세를 끼고 매입하더라도 실투자금액이 높게 나타는 측면이 있는 것이다.
서울 각 자치구별로는 용산이 주택담보대출을 이용해 아파트를 매입할 때 전세 끼고 매입하는 경우보다 1억5354만원을 줄일 수 있었으며, 강남(1억2061만원) 서초(8083만원) 영등포(6934만원) 송파(5736만원) 등이 뒤를 이었다. 반면 동대문(-163만원)과 성북(-232만원)은 전세를 끼고 매입하는 것이 주택담보대출을 이용하는 것보다 실투자액이 낮은 것으로 나타났다.
전세 보증금도 일종의 대출금, 수요자의 재무여건 및 미래가치에 따라 매입방법 결정해야
▲ 자료제공=부동산114 (표4)
일반적으로 아파트를 매입할 때 ‘가진 돈’만 가지고 매입금액을 100% 충당하는 경우는 거의 없다. 우선 유동자금이 많지 않고, 레버리지 효과도 감안해야 하기 때문이다. 따라서 우리나라에만 존재하는 일종의 사금융 제도인 전세를 이용해 매입하거나, 제도권 금융제도인 주택담보대출을 이용하는 경우가 대다수다.
그렇다면 전세를 끼고 매입하는 경우와 주택담보대출을 이용해 매입할 경우 어떤 점을 주의해야 할까?
부동산 114에 따르면 우선 주택담보대출은 이번 7·24 하반기 경제정책방안에 따라 LTV 적용비율이 상향조정 되면서 실투자액 측면에서는 상당히 유리한 매입방법이다. 하지만 말 그대로 ‘대출’이기 때문에 일정부분 금융비용이 발생하는 만큼 이 부분을 간과해서는 안된다.
전세를 끼고 매입하는 경우 금융비용에 대한 부담은 없지만 전세도 일종의 부채로 볼 수 있다. 전세 보증금은 수요자의 투자금이 아닌 세입자에게 변제해야 할 채무이기 때문이다. 세입자와의 계약종료 후 다른 세입자를 구하지 못한다면 공실에 대한 걱정뿐만 아니라 전세 보증금의 변제도 걱정해야 한다.
전세를 끼고 매입하는 것과 주택담보대출을 이용해 매입하는 것 모두 부채의 성격을 지닌 매입방법이다. 다만 부채의 크기나 실투자금액의 차이가 있을 뿐이다. 따라서 수요자들로서는 개인의 재무여건과 함께 매입물건의 미래가치 등을 감안해 매입방법을 결정하는 것이 올바른 선택일 것이다.
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| ▲ 자료제공=부동산114 (표5) | ||