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| ▲ 민간임대주택의 예외적 양도 사유인 ‘2년 연속 적자’에 임대사업자 등록 전 발생한 적자는 포함되지 않는다고 법제처의 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 임대사업자가 임대의무기간 중 민간임대주택 양도 사유인 ‘2년 연속 적자’는 임대사업자 등록 이후 2년 연속 적자가 발생한 경우를 의미한다는 유권해석이 나왔다.
최근 법제처는 국토교통부가 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법)」 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 같은 법 제2조제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 임대의무기간) 동안 민간임대주택을 계속 임대하도록 규정하면서, 같은 조 제4항제1호에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 부도, 파산, 그 밖의 ‘대통령령으로 정하는 경제적 사정’ 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에 해당하면 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 않고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제34조제3항제1호에서는 ‘대통령령으로 정하는 경제적 사정 등’의 하나로 ‘2년 연속 적자가 발생한 경우’를 규정하고 있는바, 민간임대주택법 시행령 제34조제3항제1호의 ‘2년 연속 적자가 발생한 경우’란 임대사업자 등록 이후 2년 연속 적자가 발생한 경우를 의미하는지 아니면 임대사업자 등록 전후에 걸쳐 2년 연속 적자가 발생한 경우도 포함되는지 문의한 것에 대해 회답했다.
해석을 한 이유로 법제처는 “먼저 민간임대주택법 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대의무기간 동안에는 민간임대주택을 양도할 수 없다고 규정하고 있다”면서 “그 예외로 임대의무기간 중에도 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에 해당하면 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 않고 말소하거나, 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하고 있다”고 말문을 열었다.
이어 “그런데 민간임대주택법 제43조제1항 및 같은 법 시행령 제34조제1항에서는 임대의무기간의 기산점으로 임대사업자 등록일 또는 임대계약서상의 실제 임대일 등 임대사업자 등록 이후의 일정 시점을 규정하고 있다”며 “그러므로 임대의무기간에 발생한 사유, 즉 임대사업자 등록 이후에 발생한 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없게 되는 것을 그 요건으로 하고 있다고 봐야 한다”고 설명했다.
계속해서 “과거 5년 이내에 민간임대주택사업 등에서 부도가 발생한 사실이 있는 자는 임대사업자로 등록할 수 없도록 하고 있는바, 임대사업자 등록 전에 발생한 부도는 애초에 등록이 제한되는 사유”라며 “따라서 예외적 양도 사유로 규정하고 있는 부도는 임대사업자 등록 이후에 발생하는 부도만을 의미하는 것으로 봐야 한다”고 짚었다.
또한 “그렇다면 민간임대주택법 제43조제4항제1호에서 ‘부도’와 병렬적으로 열거돼 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제34조제3항 각 호에 규정된 사유 역시 부도와 마찬가지로 임대사업자 등록 이후에 발생한 것만을 의미한다고 보는 것이 체계적으로 타당하다”고 덧붙였다.
법제처는 “나아가 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 않은 주택이 20% 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속해 임대되지 않은 경우, 관계 법령에 따라 재개발ㆍ재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정돼 있거나 민간임대주택이 철거된 경우 등 임대사업자 등록 이후에 발생한 사유를 전제로 규정하고 있다”며 “‘2년 연속 적자가 발생한 경우’에 임대사업자 등록 전에 발생한 적자까지 포함되는 것으로 달리 해석할 근거가 없다”고 봤다.
그리고 “민간임대주택법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거 생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 법률로, 임대의무기간은 무주택 임차가구의 보호를 강화하기 위한 취지의 규정”이라면서 “만약 ‘2년 연속 적자가 발생한 경우’에 임대사업자로 등록하기 전후에 걸쳐 2년 연속 발생한 적자도 포함된다고 본다면 임대사업자로 등록하기 전 해당 임대사업과 무관한 사정으로 인해 임대사업자가 변경될 수 있어 임차인 보호 및 주거 생활의 안정이라는 입법 취지가 훼손될 우려가 있다”고 설명했다.
한편, 민간임대주택법에서는 임대의무기간 중 민간임대주택을 임대하지 않은 자에게 과태료를 부과하는 등 임대의무기간을 정해 해당 기간 동안 임대사업자의 재산권을 일부 제한하고 있으므로, 민간임대주택법 시행령 제34조제3항제1호의 규정을 임대사업자에게 불리한 방향으로 해석해서는 안 된다는 의견이 있다.
그러나 법제처는 “만약 ‘2년 연속 적자가 발생한 경우’에 임대사업자 등록 전후에 걸쳐 2년 연속 적자가 발생한 경우도 포함된다고 본다면 임대사업자 등록 이후 2년이 지나기 전에도 민간임대주택을 양도할 수 있게 된다”며 “이는 무주택자가 장기간 안정적인 주거 생활을 할 수 있도록 임대사업자가 임대의무기간 동안 임대주택을 양도할 수 없도록 하면서 각종 혜택을 부여하고 있는 민간임대주택법의 입법 취지에 반하는 것으로 타당하지 않다”고 지적했다.
따라서 법제처는 “민간임대주택법 시행령 제34조제3항제1호의 ‘2년 연속 적자가 발생한 경우’란 임대사업자 등록 이후 2년 연속 적자가 발생한 경우를 의미한다”고 못 박았다.
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