[아유경제=조명의 기자] 서울시의 지난 5년간 신규 정비구역 지정 속도가 직전 10년의 2배 수준으로 증가한 것으로 나타났다. 서울시는 늘어난 정비구역을 실제 주택 공급으로 연결해 2031년까지 총 31만 가구를 착공하겠다는 목표다.
서울시는 이달 21일 오전 시청 본관에서 ‘2026 서울 주택정책 성과공유회-서울 주택정책, 이렇게 달라졌습니다’를 열고 2021년 이후 시 주택 정책의 변화와 성과, 향후 공급계획을 발표했다.
이날 오세훈 시장은 ‘일타강사’를 자처하며 도시정비사업, 공공주택, 주거 사다리 등 3개 세션으로 나눠 그간 시민과 언론이 제기해 온 11가지 질문에 대한 답변을 내놓았다.
오 시장은 지난 5년간 가장 큰 변화로 재개발ㆍ재건축의 정상화를 꼽았다. 신규 정비구역 지정은 연평균 35곳으로 직전 10년 평균 17곳의 2배 이상으로 늘었으며, 현재 서울 전역 496곳에서 도시정비사업이 추진되고 있다는 설명이다.
시에 따르면 2021년 신속통합기획 도입 이후 214개 구역, 30만7000가구 규모의 도시정비사업이 추진돼 당초 목표 대비 114%를 달성했다. 통상 5년 이상 걸리던 정비구역 지정기간도 약 2년 수준으로 줄었다. 노후 저층 주거지를 정비하는 모아주택도 168곳, 4만3000가구가 조합 설립 단계에 진입했다.
앞으로 시는 늘어난 정비구역을 실제 착공과 입주로 연결하기 위해 사업 전 과정을 집중적으로 관리할 방침이다. 2031년까지 총 31만 가구 착공이 목표다. 도시정비사업을 통해 확보되는 공공주택은 미리내집 등 청년ㆍ신혼부부를 위한 주택으로도 공급한다.
오 시장은 “서울 집값은 금리와 거시경제, 수급 등 복합적인 요인의 영향을 받는 만큼, 중장기적인 시장 안정을 위해서는 충분한 주택을 지속적으로 공급하는 것이 근본적인 해법”이라고 강조했다.
정부의 ‘8ㆍ13 부동산 대책’에 관해서는 시가 수년간 건의해 온 정비사업 활성화 방안 일부가 반영됐지만, 실제 착공과 입주로 이어지기 위해서는 현장의 사업성과 속도를 떨어뜨리는 규제도 함께 개선돼야 한다고 강조했다.
시는 재개발 조합설립동의율을 75%에서 70%로 낮추고 공원ㆍ녹지 기부채납 기준을 완화하는 등 자체적으로 개선할 수 있는 규제는 걷어내고 있다. 정부에는 ▲조합원 지위양도 제한 3년 한시 완화 ▲재개발 임대주택 비율 50~75%→30~50% 완화 ▲민간 도시정비사업 법적상한용적률 1.2배 완화 등을 지속 건의할 계획이다.
500가구 이하 도시정비사업 권한을 자치구에 이양하는 것은 자치구 간 형평성 논란, 주민 갈등 등으로 속도는 보장 못한 채 도시계획 원칙만 흔들릴 수 있다는 우려를 나타냈다.
오 시장은 “자치구 단계에서 창신9ㆍ10구역은 시행자 지정고시가 2개월 늦어졌고, 유신상가ㆍ세운4구역은 사업이 보류된 사례가 있다”며 “도시계획 전문가들도 권한이 분산될 경우 25개 자치구마다 도시정비사업 기준이 달라질 수 있다는 우려를 제기하고 있다”라고 설명했다.
그러면서 전체 사업 기간 중 시의 처리기간은 약 2.7%에 불과하고, 시 심의기간도 과거 6개월~1년에서 현재 1~3개월 수준으로 줄었다고 덧붙였다.
도시정비사업 심의업무 경험 인력이 전무한 자치구가 17곳에 달하는 만큼, 시는 통합 심의체계를 통해 전문성과 일관성을 유지하면서 사업 속도를 높여나간다는 방침이다.
국토교통부가 검토 중인 주택 공급 대상지로 용산공원과 개발제한구역(그린벨트)은 “미래세대를 위해 지켜야 할 녹지”라는 입장을 재확인했다. 반면 탄천물재생센터는 기존 도시기반시설을 입체적으로 활용해 주택과 공원, 산업시설을 함께 조성하는 사업으로 성격이 다르다고 설명했다.
시는 탄천물재생센터에 청년주택과 공원, 연구개발(R&D) 시설을 결합한 ‘동남권 청년특화산업단지’로 조성해 1만3000가구 규모의 주택을 공급할 계획이다. 2024년 마스터플랜을 완료했으며 올해 말까지 민자적격성 조사를 마칠 예정이다.
민간 정비만 챙기고 공공주택은 소홀하다는 지적에 대해서는 시는 2021년 이후 5년간 도시정비사업 공공기여, 서울주택도시개발공사(SH) 직접 공급, 매입임대 등을 통해 총 13만1000가구의 공공주택을 공급했다고 답했다. 현재 시 공공임대주택 재고는 41만 가구이며, 이 중 약 68%를 SH가 공급했다.
시는 2031년까지 13만 가구를 추가 공급하고 주거 취약계층과 무주택 시민의 안정적인 주거 기반을 지속 확대한다는 방침이다.
민간만으로 정비가 어려운 곳은 SH가 참여하고 있다. 마포구 아현1구역, 송파구 풍납토성 모아타운 등에 SH가 참여해 사업을 정상화했다. 시는 현재 공공재개발ㆍ재건축으로 4만3000가구(37곳), 공공참여 모아타운으로 1만5000가구(23곳)을 추진 중이다.
앞으로 공공임대 매입비 현실화와 공공기여 인센티브 확대 등 사업 참여 유인을 높여 민간과 공공이 함께 주택 공급을 이끄는 구조를 만들겠다는 것이 시의 구상이다.
신혼부부를 위한 장기전세주택 ‘미리내집’의 고가 보증금 논란에 대해서는 보완 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 주변 시세의 80% 수준으로 책정하고, 출산 시 거주기간 연장과 우선 매수 기회를 제공하는 등 장기적인 주거 안정과 자산 형성 효과를 함께 고려하겠다는 설명이다. 또 최근 집값과 전월세 가격 상승으로 보증금 부담에 대한 우려가 커진 만큼 현장의 의견을 살펴보고 필요한 보완 방안을 검토하겠다고 했다.
미리내집은 2024년 7월부터 올해 8월까지 7108가구를 공급했고, 앞으로 2030년까지 1만7500가구를 추가 공급할 예정이다. 청년안심주택은 첫 준공 이후 현재까지 약 3만5000가구를 공급했고 입주자 거주만족도도 93.7%에 달해 청년ㆍ신혼부부의 수요와 정책 효과가 확인됐다고 설명했다.
최근 금리와 공사비 상승으로 신규 사업이 일시적으로 위축된 만큼 사업자 금융 지원과 사업 절차 개선 등을 통해 2030년까지 누적 4만6000가구 공급 목표를 달성한다는 계획이다.
도입 20년을 맞은 장기전세주택(시프트)은 지금까지 총 3만8000가구를 공급해 무주택 중산층의 주거비 부담을 낮추고 내 집 마련의 디딤돌 역할을 해왔다고 평했다. 평균 보증금은 서울 아파트 평균 전세가격의 약 41% 수준으로, 입주가구의 주거비 절감 효과는 약 10조 원에 달한다.
계약기간 만료 전 퇴거한 1만5529가구 중 82.4%가 자발적으로 이사했으며, 이 가운데 72%가 자기 집으로 옮겨가 ‘주거사다리’ 효과도 확인됐다는 설명이다.
시는 2021~2025년 청년 대상 주택 약 3만5000가구를 공급했으며, 대학생ㆍ사회초년생ㆍ신혼부부 등 생애 단계와 소득 수준에 맞춘 다양한 주택을 공급해 나갈 예정이라고 했다. 대학생ㆍ사회초년생ㆍ신혼부부 등 생애단계별 수요에 맞춰 서울형 새싹원룸(1만 가구, 보증금 무이자), 서울형 공유주택(6000가구), 디딤돌 청년주택(2000가구), 코리빙하우스(5000가구), 청년특화단지(1000가구), 청년안심주택(1만7500가구), 미리내집(2만 가구), 바로내집(600가구) 등 8개 사업으로 공급이 이뤄진다.
전세가격 상승과 월세화, 대출 규제가 겹치는 ‘전월세 삼중고’에 대응해 청년 월세지원과 전월세 보증금 이자 지원 등 직접적인 주거비 지원도 확대할 계획이다. 현재까지 총 3만9000여 명이 관련 지원을 받았다.
단순한 주거비 지원에 그치지 않고 주거비 절감→안정적 주택 공급→자산 형성→내 집 마련으로 이어지는 서울형 주거사다리를 구축하겠다는 것이 시의 목표다.
오 시장은 “지난 몇 년간 서울시 주택 정책을 둘러싼 많은 질문과 비판이 있었고 이번 ‘일타시장 현장강의’를 통해 그 질문에 말이 아니라 숫자와 성과로 답하고자 했다”며 “도시정비사업의 시계를 다시 돌리고 공공주택과 주거사다리를 확대한 성과가 실제 입주와 시민의 주거 안정으로 이어지도록 하겠다”라고 말했다.
이어서 그는 “주택 정책의 성과는 결국 시민의 삶에서 증명돼야 한다”며 “다시 돌아가기 시작한 공급의 시계를 멈추지 않고 청년과 신혼부부부터 무주택 서민ㆍ중산층까지 누구나 서울에서 내 집의 희망을 가질 수 있도록 흔들림 없이 공급을 이어가겠다”라고 덧붙였다.
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