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| ▲ 국회에 계류 중인 도시정비사업 용적률 완화 법안을 두고 여야가 민간 사업 적용 범위와 완화 수준 등을 놓고 서로 다른 입장을 보이고 있다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 공공재개발ㆍ재건축 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 높이는 법안이 국회 본회의 문턱에서 멈춰 섰다. 여야 모두 도시정비사업 활성화에는 공감하지만 민간 사업 적용 여부와 완화 폭, 주택 규모 조건을 놓고 입장 차를 좁히지 못하고 있다. 사업성과 주택 공급 확대에 대한 기대 속에 집값 자극과 기반시설 과부하를 우려하는 목소리도 나온다.
이에 본보는 도시정비사업 용적률 완화를 둘러싼 여야의 입장과 입법 지연 배경을 살펴보고, 부동산시장과 주택 공급에 미칠 영향을 짚어봤다.
공공재개발ㆍ재건축 용적률 법적 상한의 1.3배 추진
인ㆍ허가 절차 단축ㆍ준공업지역 규제 완화도
올해 정기국회에서 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 규제 완화와 주택 공급을 뒷받침할 법안의 처리 여부가 부동산 분야의 주요 쟁점으로 떠올랐다.
국회에는 인ㆍ허가 절차 단축과 공공정비사업 용적률 상향 등을 담은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」과 「도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도시재정비법)」 개정안이 본회의에 부의된 채 처리만을 기다리고 있다.
먼저 도시정비법 개정안은 정비 기본계획 수립과 정비구역 지정 절차를 병행하고, 관련 동의 절차를 간소화해 사업 기간을 줄이는 내용을 담았다. 준공업지역에서 시행되는 재개발ㆍ재건축에는 조례상 용적률 대신 법적 상한까지 적용할 수 있도록 해 사업성을 높인다.
도시재정비법 개정안 역시 재정비촉진지구 내 공공재개발ㆍ재건축의 용적률을 추가로 완화할 수 있는 근거를 마련했다.
두 법안의 핵심은 공공재개발ㆍ재건축에 대한 용적률 특례다. 일반주거지역을 기준으로 공공재개발은 현재 법적 상한의 1.2배, 공공재건축은 법적 상한까지 용적률을 적용할 수 있다. 개정안이 시행되면 두 사업 모두 법적 상한의 최대 1.3배까지 용적률을 높일 수 있다. 법적 상한이 300%인 제3종일반주거지역의 경우 최대 390%까지 적용할 수 있는 셈이다.
이 같은 특례는 공사비 상승과 분담금 증가로 어려움을 겪는 공공정비사업의 일반분양 물량을 늘려 사업성을 보완하려는 취지다. 다만 투기과열지구로 지정된 지역 등을 제외하고 3년간 한시적으로 적용될 예정이어서 실제 혜택을 받는 사업장은 제한될 수 있다는 지적도 나온다.
도시정비업계의 한 관계자는 “용적률이 올라가면 일반분양 수입이 늘어 사업성을 개선하는 효과는 분명하다”면서도 “한시적으로 적용되는 특례인 만큼 법 시행 이후 일정 기간 안에 요건을 갖출 수 있는 사업장이 얼마나 될지가 관건”이라고 말했다.
민주당, 민간 정비 용적률 1.2배 절충안 제시
서울시 환영에도 국민의힘 1.3배 요구 ‘맞불’
법안이 국회 문턱을 넘지 못하는 핵심 원인은 결국 민간 재개발ㆍ재건축에 적용할 용적률 완화 폭이다. 현재 국회 국토교통위원회를 통과한 개정안은 공공정비사업에 법적 상한의 1.3배를 허용하지만 민간 사업은 특례 대상에 포함하지 않았다.
민간 도시정비사업을 배제하면 서울 도심의 주택 공급 확대 효과가 제한될 수 있다는 지적이 이어지자 더불어민주당(이하 민주당)은 이달 1일 국민의힘에 절충안을 제시했다.
국회 국토교통위원회 간사인 복기왕 민주당 의원은 민간 재개발ㆍ재건축도 용적률 특례 대상에 포함하되 법적 상한의 1.2배까지 허용하는 방안을 국민의힘 측에 제안했다. 이를 제3종일반주거지역에 적용하면 현재 법적 상한인 300%를 최대 360%까지 높일 수 있다.
다만 강남ㆍ서초ㆍ송파구와 용산구는 특례 대상에서 제외하고, 추가로 확보되는 용적률에는 전용면적 60㎡ 이하 주택을 건설하도록 조건을 달았다. 주택 공급을 확대하면서도 개발이익의 일부를 소형주택 공급으로 환수하고 부동산 과열 가능성을 줄이겠다는 취지로 풀이된다.
민주당의 절충안은 앞서 서울시가 정부에 건의한 민간 도시정비사업 활성화 방안과 궤를 같이한다. 오세훈 시장은 지난달(8월) 김윤덕 국토교통부 장관에게 민간 재개발ㆍ재건축 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 완화해 달라고 요청한 바 있다.
서울시는 용적률 특례가 적용되면 2031년까지 도시정비사업 순증 물량이 약 8만7000가구에서 13만 가구로 늘어날 것으로 추산한다. 오 시장도 민주당의 절충안에 환영의 뜻을 밝히면서 임대주택 비율 등 세부 조건은 추가 협의가 필요하다고 설명했다.
반면 국민의힘은 민간 도시정비사업까지 특례를 확대하는 방향에는 동의하면서도 1.2배로는 부족하다는 입장이다. 공공과 민간을 구분하지 않고 법적 상한의 1.3배까지 동일하게 허용해야 실질적인 사업성 개선을 기대할 수 있다는 주장이다.
임이자 국민의힘 정책위의장은 이달 3일 “공공정비사업은 1.3배까지 풀어주면서 민간은 왜 1.2배냐”며 “민간도 똑같이 1.3배까지 허용해야 한다”고 요구했다. 이어 추가 용적률에 전용면적 60㎡ 이하 주택만 건설하도록 한 조건 역시 사업성을 떨어뜨릴 수 있다며 철회를 촉구했다.
결국 여야가 완화 폭과 소형주택 공급 조건을 놓고 합의하지 못하면서 관련 법안은 지난달(8월) 20일과 26일에 이어 이달 3일에도 본회의에 오르지 못했다. 여당인 민주당은 이달 17일 본회의 처리를 목표로 협상을 이어간다는 방침이지만, 이견이 해소되지 않으면 처리가 안갯속에 빠질 가능성이 남아 있다는 게 전문가들의 중론이다.
사업성ㆍ공급 확대 기대 속 집값 자극 ‘가능성’
전문가 “임대주택 비율ㆍ기반시설 대책 함께 마련해야”
시장에서는 대체로 민간 도시정비사업 용적률 완화가 일반분양 물량을 늘려 조합원 분담금을 낮추고 사업 추진에 속도를 더할 수 있다는 기대가 나온다. 공사비와 금융비용 상승으로 시공자 선정이나 사업계획 확정에 어려움을 겪는 사업장에는 새로운 돌파구가 될 수 있다는 평가다.
특히 도시정비사업은 기존 조합원에게 공급할 주택과 임대주택 등을 제외한 일반분양 물량이 사업성을 좌우한다. 용적률을 높여 가구수가 늘어나면 일반분양 수입을 확보할 수 있고, 이는 조합원이 부담해야 할 추가분담금을 줄이는 요인으로 작용할 수 있다.
다만 이 같은 효과를 충분히 끌어내려면 추가 용적률의 활용 조건을 어떻게 설계하느냐가 중요하다. 완화된 분량을 전용면적 60㎡ 이하 주택이나 임대주택으로 공급하도록 의무화하면 조합이 확보할 수 있는 일반분양 물량이 줄어들 수 있기 때문이다. 공공기여와 임대주택 인수가격, 기부채납 조건까지 고려하면 실제 사업성 개선 효과가 용적률 상향 폭에 미치지 못할 가능성도 있다.
주택 공급보다 가격 상승 기대가 먼저 반영될 가능성도 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~7월 서울 아파트값은 평균 6.4% 오른 반면, 준공 20년 초과 아파트는 7.2% 상승했다. 도시정비사업은 계획 수립부터 입주까지 통상 7~8년 이상 걸리는 데 비해 개발 기대감은 법 개정 단계부터 가격에 반영되고, 이주 시기가 겹치면 주변 전ㆍ월세시장까지 불안해질 수 있다.
고밀개발에 따른 기반시설 부담도 풀어야 할 과제다. 기존보다 많은 인구가 유입되면 도로와 대중교통, 학교, 공원, 상하수도 및 주차장 등을 함께 확충해야 한다. 기반시설이 이미 포화된 지역에서 주택만 늘릴 경우 교통 혼잡과 주거환경 악화로 이어질 수 있다.
결국 용적률 완화가 실제 주택 공급으로 이어지려면 특례 범위뿐 아니라 임대ㆍ소형주택 공급 비율과 공공기여, 기반시설 확보 방안을 함께 설계해야 한다는 목소리가 나온다. 여야가 1.2배와 1.3배라는 수치만 놓고 대립할 경우 사업성 개선과 공급 확대라는 입법 취지가 퇴색할 수 있다는 지적도 제기된다.
유관 업계의 한 전문가는 “용적률 상향은 일반분양 물량을 늘리고 조합원 분담금을 낮출 수 있다는 점에서 도시정비사업에 긍정적인 신호”라면서도 “임대ㆍ소형주택과 공공기여 부담으로 사업성 개선 효과가 반감되지 않도록 세부 기준을 합리적으로 마련하고, 교통ㆍ학교 등 기반시설 확충 대책도 함께 세워야 한다”고 강조했다.
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