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| ▲ 토지등소유자 1명이 단독으로 시행하는 재개발사업은 일정 요건에 해당하더라도 관리처분계획의 타당성 검증 대상에서 제외된다는 법제처의 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 정비구역 내 토지등소유자가 1인이 시행하는 재개발사업은 정비사업비가 일정 기준 이상 증가하는 경우, 시장ㆍ군수 등은 타당성 검증 요청을 하지 않아도 된다는 유권해석이 나왔다.
최근 법제처는 민원인이 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제78조제3항에 따르면 시장ㆍ군수 등은 ‘같은 법 제74조제1항제6호에 따른 정비사업비가 같은 법 제52조제1항제12호에 따른 정비사업비 기준으로 100분의 10 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율 이상 늘어나는 경우(제1호)’ 등에 해당하면 대통령령으로 정하는 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청해야 한다고 규정하고 있는바, 정비구역 내 토지등소유자가 1인인 경우로 그 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업이 도시정비법 제78조제3항제1호에 해당하는 경우에도 시장ㆍ군수 등은 타당성 검증 요청을 해야 하는지 문의한 것에 대해 회답했다.
해석을 한 이유로 법제처는 “법 해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 둬야 하고, 나아가 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서, 법률의 입법 취지와 목적, 그 제ㆍ개정 연혁 등을 고려하는 체계적ㆍ논리적 해석 방법을 추가적으로 동원함으로써 위와 같은 법 해석의 요청에 부응하는 타당한 해석을 해야 한다”고 말문을 열었다.
이어 “먼저 도시정비법 제78조제3항의 취지는 관리처분인가 단계에서 조합원의 부담이 과도하게 증가하는 경우 시장ㆍ군수 등이 타당성 검증을 요청하도록 해 조합원 부담금 산출의 객관성을 확보하고 조합원과 시공자 사이 분쟁을 방지하려는 것이고, 같은 법 제74조제1항 각 호에 따르면 관리처분계획에는 분양설계, 분양대상자별 분양예정지인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담 규모 및 분담 시기 등을 포함하도록 하고 있어 분양대상자와 조합원이 여러 명인 경우를 전제로 하고 있다”면서 “타당성 검증은 복수의 조합원이 존재하는 경우 조합원 간의 권리배분이 적정한지를 검증하기 위한 제도라고 볼 수 있다”고 짚었다.
계속해서 “그런데 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 정비사업비가 증가하더라도 해당 토지등소유자가 그 비용을 모두 부담하고, 조합을 설립하지 않으므로 조합원이 존재하지 않아 조합원 간 권리배분의 적정성을 검증할 대상 자체가 존재하지 않는다”며 “이 사안의 경우 시장ㆍ군수 등은 타당성 검증 요청을 하지 않아도 된다고 보는 것이 타당하다”고 설명했다.
법제처는 “그리고 도시정비법 제72조제1항 단서에서는 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 분양공고를 생략할 수 있도록 하고 있는데, 이는 정비구역 내에 토지등소유자가 1인인 경우에 다른 사람과의 권리관계가 없음에도 분양공고 절차를 강제하는 것은 불합리한 측면이 있어 이를 거치지 않도록 한 것이고, 같은 법 제78조제1항에 따른 관리처분계획의 공람 및 공람계획 통지 절차도 사업시행자와 공람 및 통지의 상대방인 토지등소유자가 동일해 토지등소유자가 관리처분계획을 살펴보거나 토지등소유자에게 별도의 의견 제출 기회를 줘야 할 필요성이 없어 생략된다”며 “타당성 검증에 있어서도 재개발사업을 시행하는 토지등소유자 외에 분양신청을 할 토지등소유자가 없어 분양대상자 간 권리배분의 적절성을 검증할 필요성이 없다는 점을 고려하면, 타당성 검증 역시 불필요하다고 보는 것이 도시정비법의 규정체계에 부합하는 해석”이라고 봤다.
또한 “타당성 검증 제도의 입법연혁을 살펴보면, 2012년 2월 1일 법률 제11293호로 도시정비법을 일부 개정할 당시 시장ㆍ군수가 필요한 경우에만 타당성 검증을 요청할 수 있도록 임의규정으로 신설됐다가, 2017년 8월 9일 법률 제14857호로 일부 개정되면서 관리처분인가 단계에서 정비사업비 또는 조합원 분담 규모가 일정 기준 이상으로 증가하는 경우 등에는 전문기관의 타당성 검증을 의무화하는 내용으로 변경됐다”면서 “이는 무리한 사업 확장에 따른 추가적 비용 부담과 관련한 조합원과 시공자 간 또는 조합원과 조합 임원 간의 분쟁을 방지하고 조합원의 권리를 실질적으로 보호하려는 취지로, 조합을 설립하지 않고 토지등소유자 1인이 재개발사업을 시행하는 경우에는 조합원 권리를 보호할 실익이 없으므로 타당성 검증 요청을 하지 않아도 된다고 보는 것이 합리적이다”라고 덧붙였다.
한편, 법률에서 명시적으로 타당성 검증을 요청하지 않아도 되는 예외를 규정하지 않았으므로 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업도 타당성 검증을 요청해야 한다는 의견이 있다.
그러나 법제처는 “만일 1인의 토지등소유자만 존재하는 경우에도 타당성 검증을 거쳐야 한다고 본다면, 타당성 검증을 거치지 않는 경우 불이익을 받을 다른 이해관계인이 없는 상황에서 사업시행자는 형식적으로 타당성 검증을 요청해야 하고, 이는 상당한 검증 비용과 시간을 추가적으로 부담해야 하는 불합리한 상황이 발생할 수 있다는 점에서 이러한 의견은 타당하지 않다”고 지적했다.
따라서 법제처는 “정비구역 내 토지등소유자가 1인인 경우로서 그 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업이 도시정비법 제78조제3항제1호에 해당하는 경우에는 시장ㆍ군수 등은 타당성 검증 요청을 하지 않아도 된다”고 못 박았다.
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