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| ▲ 양홍건 오전가구역 조합장/경영지도사 |
「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 그 목적이 있다(제1조). 국민들의 생활수준의 향상으로 주거생활의 질이 높아지면서 고급주택을 선호하는 양상을 보인다. 도시환경의 개선은 주거생활의 질을 향상시키는 충분조건이다.
주택시장의 흐름은 정부의 주택 공급 정책을 통해 가늠해 볼 수 있다. 정부가 주택 공급 정책을 발표하지만 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 도시정비법의 목적을 적극적으로 반영한 주택 공급 정책이 있는지에 대해서는 의문이다.
「도시개발법」은 제1조에서 “계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지함”을 그 목적으로 한다고 명시하고 있다.
도시개발의 방향으로 「도시개발법」은 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고, 도시정비법은 주거생활의 질을 높이는 데 있다. 「도시개발법」과 도시정비법의 목적의 공통분모는 ‘도시환경의 개선’이다. 도시개발 방식은 법에 따라 다양한 모습을 보인다. 서울을 중심으로 한 수도권의 주택 공급 방식 또한 다양하다. 최근 서울시는 도시정비법에 따른 정비구역을 핵심전략정비구역으로 지정해 집중관리한다. 그 외 수도권에서는 도시정비사업 방식에 의한 주택 공급보다는 「도시개발법」 등에 의한 주택 공급 방식을 선호하는 듯한 모습을 보인다. 그 예로 공공택지지구 지정 등이다.
도시정비사업을 수행하면서 미래의 도시모습을 그려 본다. 도시들이 쇠퇴하고 심지어 소멸할 것이라는 전문가들의 의견을 접하면서 생존할 수 있는 방법을 찾아보면 도시의 생존은 ‘사람’이라는 결론에 도달한다. 사람들이 모이고 살아가기 위해서는 주택이 꼭 필요한데 공공은 다양한 방식으로 주택을 공급한다. 구도심 개발을 통해서 주택을 공급하기도 하고, 도외지의 택지를 개발해 주택을 공급하기도 한다.
현 정부의 주택 공급 정책을 보자면 2025년 9월 7일 보도자료를 통해 “서울·수도권에 향후 5년(2026~2030)간 총 135만 가구, 연간 27만 가구의 신규 주택이 공급(착공)된다”는 주택 공급 확대 방안을 발표하였다. 정부는 주택 공급 물량 산정기준을 착공 시점으로 정했다. 일반적으로 도시정비사업지에서 지상 30층대 건물을 신축하는 경우 착공기준으로 3년 이상이 걸린다. 그리고 다양한 요인으로 사업 시기는 지연된다. 주택시장에 주택 물량이 공급되는 시기는 요원하고, 최근 대두되는 전월세난도 주택 공급 시기와 관련이 있다.
언론매체들은 도시정비사업지의 경우 전세난이 이주 차질을 빚어 공사가 지연되고 주택 공급 또한 지연돼 전월세난은 더욱 심화될 것으로 예측한다. 필자 또한 주택 공급 물량의 감소는 전월세난을 더욱 심화시킬 것으로 예상한다. 서울시의 경우 원활한 주택 공급을 위해 3년 내 착공이 가능한 도시정비사업지를 핵심전략정비구역으로 지정해 관리한다고 하지만, 정부의 주택 공급 정책은 시장과 괴리가 있다.
U시의 2035년 도시기본계획에 나타난 인구증가 계획을 분석해 도시개발사업의 유형을 살펴보면 도시정비법에 따른 인구증가률은 7.23%를 차지하고, 도시개발 및 공공주택개발이 57.62%를 차지해 구도심보다는 유휴부지 및 개발제한구역 해제를 통한 주택 공급이 훨씬 많음을 알 수 있다. 정부의 주택 공급 확대 방안과 같이 적기에 물량을 공급하기 위해 구도심보다는 개발제한구역의 해제 등을 통한 도시개발 방식을 선호한다는 것이다.
도시정비법의 목적은 도시환경의 개선을 통한 주거생활의 질을 높이는 것이다. 공공에서 추진하는 주택 공급 정책이 주거생활의 질은 높일 수 있으나 도시환경을 개선하는지는 의문이다. 공공택지가 개발되고 기반시설이 확충되기까지는 많은 시간이 걸린다. 인프라가 구축되기까지 많은 시간이 걸린다는 뜻이다. 따라서 「도시개발법」은 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진을 위해 계획적이고 체계적인 도시개발을 추구하는 것이다. 도시정비법과 「도시개발법」의 목적이 같으면서도 다른 이유이다.
공공은 정부의 주택 공급 확대 방안의 이행은 신속한 주택 공급이 최선이라 생각하고 쉬운 주택 공급 방법을 추구한다. 도시정비법에 의한 주택 공급은 조합설립인가 이후 주택 공급까지 10년 이상이 걸린다. 「도시개발법」에 의한 주택 공급은 토지 매입 등이 원활하게 추진되면 도시정비법에서 소요되는 기간을 반으로 줄일 수 있다. 정부가 추진하고자 하는 주택 공급 예상 기간을 충족시키는 방법은 구도심의 개발보다는 도심 외의 지역을 개발하는 것이 훨씬 쉽다는 것이다.
도시개발은 광의로 도시정비법에 의한 주택 공급 방식을 포함한다. 광의적으로 해석해 도시개발과 공공의 역할은 도시정비법과 「도시개발법」에서 정하는 목적 범위 내에서 이뤄져야 한다. 공공은 도시를 계획적이고 체계적으로 개발해 도시환경을 개선하고 국민들에게 양질의 주택을 공급해 공공복리의 증진을 도모해야 한다. 도시개발의 주체에 따라 주택 공급 방식에 차이는 있지만 그 목적은 대동소이하다.
최근 화두는 주택 공급 물량 부족이다. 주택 공급 물량의 부족은 전세난을 포함해 주택시장에 다양한 문제를 야기한다. 주택시장은 공급이 후행하는 관계로 수요와 공급이 균형을 이루는 것은 거의 불가능하다.
도시개발은 지방도시의 쇠퇴와 관련이 있다. 도시개발은 다양한 방식을 통해 이뤄진다. 구도심의 개발은 공공과 민간의 역할이 매우 중요하다. 도시정비법은 민간이 수행하는 사업이다. 도시가 지속성장하기 위해서는 주거생활의 질을 향상시키는 것이 필요하다. 컴팩트한 도시는 직주락이 있는 양질의 주택을 공급한다. 공공은 도시개발을 통해 도시가 영속할 수 있도록 해야 한다. 도시개발에 있어 공공의 역할은 국민들에게 양질의 주택을 적기에 공급하는 것이다.
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