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| ▲ 오세훈 서울시장이 6ㆍ3 서울시장 선거에서 5선에 성공한 가운데, 서울시가 재개발ㆍ재건축 활성화를 통한 주택 공급 확대 정책에 속도를 내고 있다. <제공=서울시> |
[아유경제=김진원 기자] 6ㆍ3 서울시장 선거에서 오세훈 시장이 5선에 성공하면서 서울 도시정비사업시장이 새로운 전환점을 맞고 있다. 오 시장은 재개발ㆍ재건축 활성화를 통한 공급 확대 기조를 이어가겠다고 밝힌 만큼, 유관 업계 역시 정책 연속성에 주목하는 분위기다. 다만 사업성 확보와 공사비 부담, 정부와의 정책 공조 등은 여전히 풀어야 할 과제로 남아있다.
이에 본보는 오세훈 서울시장의 연임 이후 재건축 정책 방향을 비롯해 시장 반응과 향후 과제를 살펴보기로 했다.
‘5선 성공’ 오세훈 시장 “도시정비사업 규제 혁신 본격화”
재개발ㆍ재건축 활성화 위한 10개 제도 개선 정부에 건의
이달 3일 치러진 서울시장 선거에서 사상 첫 5선에 성공한 오세훈 서울시장은 도시정비사업 활성화를 통한 주택 공급 확대를 다시 한번 핵심 정책으로 제시했다. 오 시장은 그동안 서울 집값 불안의 주요 원인으로 공급 부족을 지목하고, 재개발ㆍ재건축 정상화가 시장 안정의 출발점이라는 뜻을 유지하고 있다.
실제 서울시는 지난 민선 기간 동안 재개발ㆍ재건축사업 정상화에 정책 역량을 집중해 왔다. 신속통합기획과 모아타운 등을 통해 도시정비사업 추진 기반을 확대했고, 각종 규제 개선을 통해 사업 속도를 높이는 데 주력했다.
오 시장은 지난해 신속통합기획 2.0을 발표하며 2031년까지 31만 가구 착공 목표를 제시한 바 있다. 사업시행인가와 관리처분인가를 병행 처리하는 방식과 인공지능(AI) 기반 심사 체계 도입 등을 통해 도시정비사업 기간을 단축하고 공급 확대에 속도를 내겠다는 구상이다.
눈에 띄는 점은 5선 연임에 성공한 이후에는 도시정비사업 과정에서 제기돼 온 제도 개선에도 더욱 적극적으로 나서고 있다는 것이다. 특히 사업 추진 과정에서 가장 큰 부담 요인 중 하나로 꼽히는 이주비 문제와 사업성 확보 문제 해결에 정책 역량을 집중하는 모습이다.
지난 15일 시는 재개발ㆍ재건축 활성화를 위한 총 10개 제도 개선 과제를 정부에 건의했다. 이주비 대출 규제 완화와 용적률 인센티브 확대, 조합설립동의율 완화 등이 대표적인 제도로 제도 개선이 현실화될 경우 사업성 개선과 절차 단축은 물론 도심 주택 공급 확대에 도움이 될 것으로 보고 있다.
우선 시는 현재 투기과열지구에서 일반 주택담보대출과 동일하게 적용되는 이주비 대출 규제를 완화해 달라고 요청했다. 현재 주택담보대출비율(LTV) 40% 수준인 이주비 대출을 70%까지 확대해 조합원들의 금융 부담을 줄이고 사업 추진 속도를 높여야 한다는 취지다.
사업성 개선을 위한 방안도 포함됐다. 서울시는 민간 도시정비사업에도 법적상한용적률의 최대 120%까지 적용할 수 있도록 제도 개선을 건의했다. 현재 공공 도시정비사업에 집중된 용적률 인센티브를 민간 주도 사업으로 확대해 사업성을 높이겠다는 것이다.
사업 기간 단축을 위한 제도 개선도 건의했다. 현재 재건축에 적용 중인 조합설립동의율 완화 기준을 재개발에도 적용하고, 조합설립인가 신청 전 토지등소유자 통지 기간 단축과 시공자 선정 절차 개선 등을 통해 사업 추진 속도를 높일 필요가 있다는 게 시 측 설명이다.
이 외에도 임대주택 비율 완화와 공원ㆍ녹지 확보 기준 완화 등도 함께 제안했다.
서울시 관계자는 “재개발ㆍ재건축은 도심 주택 공급을 확대할 수 있는 가장 효과적인 수단 중 하나”라며 “현장에서 사업 추진을 어렵게 하는 규제를 개선하고 절차를 합리화해 더 신속한 주택 공급이 가능하도록 정부와 지속적으로 협의해 나갈 계획”이라고 밝혔다.
도시정비업계 기대감 ‘확산’
리모델링에서 재건축 전환 움직임도
오 시장의 연임이 확정되면서 유관 업계에서는 정책 연속성에 대한 기대감이 커지고 있다. 재개발ㆍ재건축 추진 단지들의 관심이 높아지는 가운데 일부 리모델링 단지에서는 재건축 전환 움직임도 나타나고 있다.
실제로 최근 성동구 응봉동 대림1차아파트는 20여 년간 추진해 온 리모델링사업을 정리하고 재건축으로 방향을 틀었다. 2007년 조합 설립 이후 사업이 장기간 답보 상태에 머물자 재건축 추진으로 선회한 것이다.
인근에 있는 신동아아파트 역시 비슷한 흐름을 보이고 있다. 2021년 리모델링 조합설립인가를 받았지만 최근에는 공공재건축 검토에 나서며 사업 방향 전환 가능성이 제기되고 있다.
도시정비업계에서는 오 시장 연임 이후 도시정비사업 활성화 기조가 이어질 것으로 예상되면서 사업성 개선과 사업 기간 단축에 대한 기대가 커지고 있는 만큼 과거 리모델링을 선택했던 일부 단지들 사이에서도 재건축을 다시 검토하는 사례가 늘어날 수 있다고 보고 있다.
사업성이 상대적으로 부족했던 강북권에서도 변화 조짐이 감지된다. 서울시 사업성 보정계수 적용 대상지 가운데 상당수가 강북권과 서남권에 집중되면서 그동안 사업 추진이 쉽지 않았던 지역에서도 도시정비사업 기대감이 높아지고 있다. 노원구와 도봉구, 강북구 등 이른바 ‘노도강’ 지역 역시 재건축 추진 가능성이 다시 주목받는 분위기다.
이뿐만 아니다. 오 시장이 추진 중인 ‘강북 전성시대 2.0’ 프로젝트도 관심을 모으고 있다. 시는 강북권에 약 16조 원 규모의 투자 계획을 제시하고 교통망 확충과 산업 거점 개발, 노후 주거지 정비를 병행 추진한다는 구상이다. 창동ㆍ상계 일대 개발과 광운대역세권 개발사업, 장위뉴타운 등 대규모 도시정비사업도 함께 진행되면서 강북권 전반의 가치 상승 기대감도 커지고 있다.
도시정비업계 관계자는 “도시정비사업은 사업 기간이 길어 정책 환경 변화에 민감할 수밖에 없다”며 “이번 선거 결과로 주요 사업지들의 향후 일정에 대한 예측 가능성이 높아지면서 시장 전반에도 관망보다 재건축사업 추진에 무게를 두는 분위기가 형성되고 있다”고 말했다.
공급 확대 기대감 속 현실 과제도
전문가 “서울시 권한 한계… 정부 협력이 관건”
다만 도시정비사업 활성화 기대감이 실제 공급 확대 성과로 이어질지는 아직 미지수다. 도시정비사업 특성상 사업성 확보와 금융 조달, 제도 개선 등이 함께 뒷받침돼야 하기 때문이다.
무엇보다 도시정비사업에 영향을 미치는 핵심 제도 상당수가 서울시 권한 밖에 있다는 점은 한계로 꼽힌다. 재건축초과이익환수제도와 분양가상한제, 이주비 대출 규제, 조합원 지위 양도 제한 등은 정부와 국회의 역할이 필요한 사안들이다. 서울시는 인ㆍ허가와 행정 절차를 지원할 수 있지만 사업성을 좌우하는 주요 제도를 독자적으로 결정하기는 어렵다.
여기에 공사비와 금융비용 상승도 부담 요인으로 꼽힌다. 업계에서는 사업성이 충분히 확보되지 않을 경우 도시정비사업 추진 속도 역시 기대에 미치지 못할 수 있다는 분석을 내놓고 있다.
서울시와 정부의 정책 방향 차이도 변수다. 서울시는 민간 도시정비사업 활성화를 통한 공급 확대에 무게를 두고 있는 반면, 정부는 공공성을 강화한 공급 정책을 병행하고 있다. 최근 오세훈 시장이 보유세ㆍ양도세 강화 움직임에 우려를 나타내며 재개발ㆍ재건축 정상화를 촉구한 것도 이러한 인식 차이를 보여주는 대목으로 평가된다.
유관 업계 한 전문가는 “도시정비사업은 행정 절차만으로 추진되는 것이 아니라 사업성과 금융 여건, 제도적 지원이 함께 뒷받침돼야 한다”며 “실질적인 공급 확대를 위해서는 서울시와 정부가 정책 차이를 조율하면서 협력 체계를 구축하는 것이 중요하다”고 말했다.
결국 오세훈 시장 5기 서울시의 도시정비사업 정책은 이제 실행력을 검증받는 단계에 들어섰다. 업계에서는 사업성 확보와 공사비 부담 완화, 정부와의 정책 공조 여부가 향후 서울 도심 주택 공급 확대의 성패를 가를 핵심 변수로 보고 있다.
한편, 오세훈 시장은 주택 공급 확대와 도시정비사업 정상화를 위한 정책 공조 필요성을 강조하며 최근 이재명 대통령에게 회동을 제안했다.
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