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| ▲ 오는 6월 제21대 대통령 선거를 앞두고 윤곽을 드러내는 각 정당 부동산 정책이 시장 내 초미의 관심사로 떠오르고 있다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 오는 6월 3일로 예정된 대통령 선거를 앞두고 정치권은 물론 부동산시장 역시 향후 부동산 정책을 두고 촉각을 곤두세우는 모양새다. 그간 전 정부가 추진해오던 부동산 정책이 사실상 무의미해지면서 차기 정권을 향해 관심이 쏠리는 것이다. 특히 부동산은 여러 방면에서 국민 실생활과 직결되는 만큼 여야를 막론하고 부동산 정책이 이번 대선의 핵심 쟁점으로 떠오르고 있다.
이에 본보는 조기대선 국면에서 부동산시장의 현재 분위기를 지난 박근혜 전 대통령 탄핵 당시 상황과 비교해 봄과 동시에 여야가 내놓고 있는 부동산 정책을 알아보는 시간을 마련했다.
정권 변수에 얼어붙은 시장 ‘신중모드’로
정책 표류+고금리 ‘이중고’
현재 부동산시장은 전반적으로 ‘신중모드’에 들어가며 바짝 긴장하는 모습이 역력하다. 그동안 윤석열 정부에서 출범 직후부터 꾸준히 추진했던 부동산 규제 완화 정책들이 대통령 탄핵으로 사실상 백지화 상태로 전락했기 때문이다.
다수 전문가는 정부의 대표적인 부동산 정책인 「재건축ㆍ재개발사업 촉진에 관한 특례법」 제정, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률(재건축초과이익환수제도)」 폐지, 「주택임대차보호법」상 임대차 2법(계약갱신청구권ㆍ전월세상한제) 손질 등 주요 법안들이 안 그래도 국회 통과를 앞두고 표류한 상황에서 정권이 바뀔 가능성이 커지면서 사실상 폐지 수순에 접어들었다는 시각을 드러내고 있다.
그나마 다행인 점은 주택 공급 중심의 정책 측면에서 여야 모두 주택 공급 부족에 대한 공감대를 형성했기에 추후 어느 당이 정권을 가져오든 공공 및 민간의 대규모 공급 계획은 이어질 것으로 보인다는 것이다. 실제로 수도권 외곽의 3기 신도시의 경우, 개발이 상당 수준 진행된 상태인 만큼 정권이 교체되더라도 기존 개발 계획을 뒤집기 어려운 상황이라는 게 업계의 중론이다.
현재 부동산시장을 둘러싼 상황은 2017년 박근혜 전 대통령 탄핵 이후 조기대선 정국과 비교되곤 한다. 당시에도 정치적 불확실성이 시장을 덮고 있었으나, 5월 조기대선을 기점으로 시장은 빠르게 회복세를 보였다. 2017년 3월 집값은 전월 대비 0.36% 상승했고, 5월에는 0.68%, 6월에는 1.06% 상승하며 뚜렷한 반등 흐름을 나타냈다.
그러나 2025년 부동산시장 상황은 8년 전과는 결이 다르다는 해석이 나오고 있다. 가장 큰 차이점은 금리다. 지금은 기준금리가 3.5% 이상으로 고정돼있는 고금리 시대인 반면, 2017년에는 저금리 기조와 느슨한 대출 규제가 맞물리며 주택 수요를 자극했고, 시장은 그 기회를 활용해 상승세로 전환된 바 있다.
현 정부 하에 금융당국은 여전히 가계부채 리스크를 경계하고 있어 대출 규제도 지속되고 있다. 전세자금 대출금리조차 4%대를 웃도는 상태로 서울의 중산층ㆍ청년층은 주택 구입에 큰 부담을 느끼고 있으며, 고금리ㆍ고물가 속에서 실수요자는 위축됐고, 투자 수요는 실종된 상태다. 여기에 거래세 부담까지 겹쳐 매수 심리는 극도로 낮아졌다. 오로지 자금이 여유 있는 자산가들이 밀집한 일부 지역만 호황이란 게 전문가들의 분석이다.
여기에 현재 업계 한쪽에서는 2026년 예정된 서울 입주 물량이 올해 대비 약 75% 줄어들 것이라는 암울한 전망을 전하고 있다. 머지않은 미래에 공급 부족 심화로 이어질 가능성이 크고, 이는 중장기적으로 가격 상승 요인이 될 수 있다는 주장이다. 물론 지금처럼 고금리라는 거대한 장벽 앞에서는 상당한 수요가 묶여 있게 되고 공급 부족이 단기적으로 가격을 밀어 올리기는 쉽지 않다는 의견도 있지만, 수요자들의 심리는 여전히 ‘지켜보자’라는 입장이고, 거래는 극도로 위축돼 있다는 것은 현시점에서 부인할 수 없는 사실이다.
국민의힘 ‘현 정부 기조 이어갈 듯… 시장 활성화 방점’
더불어민주당 ‘규제 통한 시장 지배력 강화 목표’
상황이 이러자 부동산업계는 여야가 공약으로 내세우고 있는 부동산 정책 향방에 이목을 집중하고 있다. 특히 국민의힘과 더불어민주당 양당의 정책 기조가 시장 안정과 실수요자 보호, 규제 완화 등을 두고 엇갈리면서 부동산 정책이 유권자들의 표심에 적잖은 영향을 끼칠 것이라는 의견이 지배적이다.
먼저 국민의힘은 ▲시장 중심의 접근 방식을 견지하며 규제 완화를 통한 부동산시장 활성화에 초점을 맞추고 있다. 정부가 추진해 온 재개발ㆍ재건축 활성화, 용적률 상향, 재건축초과이익환수제도 폐지 등의 정책 방향을 유지하면서도, 동시에 민간 주도의 주택 공급 확대를 정책의 축으로 삼고 있다. 이러한 기조는 공공 부문보다 민간의 자율성을 강조하며 시장의 활력을 되찾겠다는 의도로 해석된다.
특히 수도권을 중심으로 한 공급 확대는 여전히 중요한 정책 과제로 남아 있다. 국민의힘은 그동안 수도권 외곽의 3기 신도시 조성과 대규모 택지 개발 등을 통해 주택 공급 기반을 넓혀왔다. 공급 확대를 위한 인허가 절차 간소화, 도시계획 규제 완화 등도 병행돼야 한다는 점에서 규제 개혁ㆍ개발 촉진이 핵심으로 꼽힌다.
이뿐만 아니다. 청년과 신혼부부 등 실수요 계층을 위한 금융 지원 강화, 민간 임대시장의 활성화도 정책의 주요 축으로 포함돼있다. 지금처럼 고령화 시대로 접어든 이상 미래를 위해서라도 젊은 세대들의 주거 안정이 필수적이라는 게 국민의힘 측 생각이다.
반면, 야당인 더불어민주당은 ▲공공 주도의 공급 확대와 실수요자 중심의 부동산 정책을 고수하고 있다. 대표적으로 투기 억제를 위한 규제 유지, 다주택자에 대한 과세 정책 지속, 외국인ㆍ법인의 주택 구매 제한 등이 손꼽히는데, 더불어민주당은 다양한 규제를 통해 시장 투명성 확보와 가격 안정이라는 목표를 이루겠다는 계획을 내비치고 있다.
무엇보다 무주택자를 위한 공공임대 및 공공분양 확대를 통해 주거 안정성을 높이는 방향으로 정책을 수립해 정부와 관할 기관이 주도적인 역할을 하겠다는 의지가 두드러진다. 아울러 생애 최초 주택 구입자나 청년층을 위한 금융ㆍ세제 지원 확대도 정책의 한 축으로 자리 잡고 있으며, 이를 통해 실수요 계층의 접근성을 높이는 데 중점을 두고 있다.
이에 대해 업계 관계자는 “더불어민주당은 주택이 투자의 수단이 아니라 주거의 수단이라는 철학을 바탕으로 정책들을 추진하고 있다”면서 “공공이 시장에 적극적으로 개입함으로써 가격 상승 요인을 차단하고, 주거 불평등을 완화하려는 성향이 강하다”라고 설명했다.
여야 부동산 정책 극명한 차이… ‘민간 자율’ vs ‘공공 개입’
표심 흔드는 부동산 정책… 전문가 “이념 초월한 세심한 정책 필요”
결국, 양당의 부동산 정책을 종합해보면 양측 모두 주택 공급 확대에 대해서는 공감대를 형성하고 있지만, 공급 방식과 시장 개입 수준에 있어서 뚜렷한 차이를 보인다.
국민의힘은 민간 중심의 자율적인 공급 확대와 규제 완화를 주장하는 반면, 더불어민주당은 공공 중심의 계획적 공급과 시장 개입을 통해 부동산 가격 안정과 주거 복지 실현을 도모하고 있다.
전혀 다른 색깔을 가진 두 정당의 부동산 정책에 대한 전문가들의 시각도 명확하게 갈렸다. 국민의힘은 민간의 자율을 강조하며 규제 완화에 힘을 싣지만, 이 역시 투기 수요를 자극할 수 있다는 우려 섞인 전문가들의 시선이 있다. 반대로 더불어민주당이 추진하는 공공임대 확대와 다주택자 규제는 서민을 위한 것으로 보이지만, 실제로는 공급 부족과 시장 왜곡을 초래할 것이란 비판이 존재한다.
유관 업계 전문가는 “어느 쪽이든 이념의 틀을 넘어 실제 시장 작동원리를 이해하고, 유연한 조정이 필요한 시점”이라며 “시장은 규제만으로도, 완화만으로도 움직이지 않는 만큼 시대 상황에 맞는 세심한 정책은 필수적”이라고 지적한다.
그러면서 그는 “양당이 각각 어떤 부동산 철학을 바탕으로 시장을 이끌어갈지 주의 깊게 보는 것이 관전 포인트”라며 “부동산은 핵심 민생 사안인 만큼 정책 실현 가능성과 지속가능성에 대한 국민의 평가가 대선 결과에 결정적인 영향을 미칠 수 있다”고 덧붙였다.
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| ▲ 국민의힘과 더불어민주당 모두 주택 공급을 확대할 방침이지만 다주택자에 대한 부동산 세제 등에 대해서는 입장 차이가 뚜렷한 모습이다. <사진=아유경제 DB> |