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| ▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인 |
재건축사업의 경우 관리처분인가 고시가 있는 때로부터 이전고시가 있는 날까지 종전 토지 또는 건축물의 소유자 중 재건축에 동의한 조합원은 사업시행자의 동의 없이 임의로 종전의 토지 또는 건축물의 사용ㆍ수익을 할 수 없게 된다(「도시 및 주거환경정비법」 제81조제1항 참조). 그러면 종전의 토지등소유자가 재건축에 동의하지 않을 때 어느 시점에 사용수익권을 상실하게 되는지가 문제이다.
관련 사례로 A는 재건축에 동의하지 않은 토지등소유자로 E차량의 소유자인데, 2006년 11월 23일까지 재건축사업 단지 내에 위 차량을 장기간 무단 방치했다. 이 경우 「자동차관리법」 위반 행위에 따른 처벌이 가능할 것인지 여부가 문제가 됐다.
이에 관해 원심은 “A가 D단지 재건축 조합의 재건축 결의에 동의하지 않았고, 이에 해당 조합이 A를 상대로 그 소유의 아파트에 관해 소유권이전등기 및 인도를 구하는 소를 제기함으로써 매도청구권을 행사했으며, 이에 수원지방법원 안산지원은 2007년 9월 11일 수원지방법원 안산지원 2004가합4390(본소), 2006가합880(반소) 소유권이전등기 등 사건에서 ‘피고인이 재건축 조합에 피고인 소유의 아파트에 관해 소유권이전등기를 경료하고, 위 아파트를 인도하라’는 취지의 판결을 선고했고, 위 판결은 2007년 12월 13일 같은 취지로 확정된 사실, 피고인 소유의 아파트에 관해 2008년 1월 4일 재건축 조합 앞으로 소유권이전등기가 경료된 사실을 인정할 수 있다. 그리고 위 인정사실에 의하면, 피고인은 1996년 4월 30일부터 2008년 1월 4일까지는 아파트 소유자로서 이 사건 토지를 사용할 권한이 있다고 볼 여지가 있으나, 그 이후로는 사용 수익할 어떠한 권리도 없다”고 판결했다.
아울러 대법원에서는(2010년 6월 24일 선고ㆍ2010도985 판결) “구 「자동차관리법」 제26조제1항제3호는 ‘정당한 사유 없이 자동차를 타인의 토지에 방치하는 행위’를 금지하고 있고, 여기에서 ‘타인의 토지’라 함은 타인이 소유하거나 점유하고 있는 토지로서 자동차의 소유자 또는 점유자가 임의로 사용할 수 없는 토지를 뜻한다(대법원 2002년 2월 5일 선고ㆍ2001도6447 판결). 이때 자동차의 소유자 또는 점유자가 임의로 사용할 수 없는 토지인지 여부는 그 토지의 소유 관계는 물론 자동차의 소유자 또는 점유자가 당해 토지에 대한 사용수익권이 있는지 여부 등을 종합적으로 고려해 판단해야 한다. 한편, 구 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 재건축사업이 이뤄지는 경우 그 사업 구역 내 종전의 토지등소유자 중 재건축 결의에 동의한 종전의 토지등소유자는 같은 법 제49조제6항의 규정에 따라 관리처분인가 고시가 있는 때로부터 종전의 토지에 관한 사용수익권을 상실하나, 재건축 결의에 동의하지 않은 종전의 토지등소유자는 재건축 조합이 같은 법 제39조에서 정한 매도청구권을 행사할 경우에는 재건축 조합과의 사이에 종전의 토지에 관한 매매계약이 성립된 것으로 의제되는 법률적 효과가 발생하므로, 일반 매매계약의 법리에 따라 재건축 조합에 종전의 토지를 인도한 날 또는 재건축 조합 명의로 종전의 토지에 관한 소유권이전등기가 마친 날 중 더 이른 시점에 종전의 토지에 대한 사용수익권을 상실한다고 봄이 상당하다”고 판결했다.
이처럼 재건축 조합의 경우 토지등소유자가 종전의 소유자가 조합에 동의하지 않아 매도청구권으로 조합에서 판결을 받은 경우에는 조합에 종전의 토지를 인도한 날 또는 소유권이전등기가 경료된 날 중 더 이른 시점에 종전의 토지에 대한 사용수익권이 상실되는 점에 주의를 기울여야 할 것이다. 단, 재개발사업의 경우에는 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대해 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상을 완료되지 않은 경우 사용수익권이 소멸하지 않는 점에 유의해야 한다.
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