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| ▲ 이달 19일 오전 10시 남부중앙교회에서 수지한성 재건축 주민설명회가 열렸다. <제공=해당 추진준비위> |
[아유경제=김민 기자] 경기 용인시 수지구 한성아파트(이하 수지한성ㆍ수지2구역) 재건축사업이 원활한 재건축 진행과 토지등소유자들의 이해를 돕기 위한 자리를 마련했다. 이달 19일 오전 10시 남부중앙교회에서 주민설명회를 개최한 것이다.
본보는 이번 수지한성 재건축 주민설명회에서 다뤄진 주요 내용을 다뤄봄으로써 이곳 사업이 도시정비업계의 이목을 끄는 이유 등을 알아보고자 한다.
■ 인사말
사업 소개 및 계획 설명
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| ▲ 이날 수지한성 재건축 주민설명회에는 다수 토지등소유자가 참여해 큰 관심을 엿볼 수 있었다. <제공=해당 추진준비위> |
이날 주민설명회는 ▲역세권에 대한 정비계획(안) 설명 ▲역세권에 대한 건축계획(안) 설명 ▲신탁 방식 ▲감정평가 등에 대한 설명 순으로 이어졌다. 용인시에 따르면 이곳 사업은 용인 수지구 문정로 55(풍덕천동) 일원 2만7259㎡를 대상으로 한다.
먼저 박근형 재건축 추진준비위원회 위원장은 인사말에서 “지난 6년간 숨 가쁘게 달려온 수지한성 재건축사업은 지난 1월 24일 정비구역 지정 고시를 완료하고, 새로운 단계로 접어들게 됐다”면서 “지금까지는 재건축을 진행하기 위한 ‘예열 단계’였다면, 이제는 ‘본격적인’ 재건축 여정을 위한 출발선상에 서있다”고 말문을 열었다.
그는 “금주 추진위구성승인 절차를 앞두고, 재건축 추진준비위원회가 직접 주관하는 최초의 설명회라는 점에서 감회가 새롭다”면서 “PC조립식 아파트라는 특성상, 접합부 구조문제를 증명하기 위한 파괴검사 등 험난했던 그간의 과정들이 주마등처럼 스쳐간다”고 주민설명회 개최 소감을 밝혔다.
이어서 “모두가 토지등소유자 여러분들의 믿음과 지지, 그리고 추진준비위원회의 봉사와 희생정신이 만들어낸 결과라고 생각한다”며 “이번 설명회는 재건축사업에 대한 토지등소유자 여러분들의 이해를 돕고 원활한 사업 진행을 도모하고자 준비된 자리인 만큼 사업을 이해하는 데 많은 도움이 되길 바란다”고 덧붙였다.
다음으로 도시계획 부문을 맡은 경호엔지니어링 종합건축사사무소 관계자는 이곳 수지한성 재건축의 정비계획 및 정비구역 지정 과정 등 사업 경과를 주제로 주민설명회 첫 발표자로 나섰다.
그는 “관할관청인 용인시로부터 발주를 받아 사업의 첫 단계인 정비계획 및 정비구역 지정 용역을 담당했고, 이후 2023년 7월 기초조사 및 정비계획(안)을 수집하면서 주민간담회를 개최하는 등 여러 과정을 거쳤다”면서 “도시계획위원회 재심의로 주민 재공람을 거치면서 현재에 이르렀다”고 말문을 열었다.
이어 “기존 공동주택 774가구가 주민간담회를 거치는 과정에서 세대수 10% 증가하기로 하면서 77가구 늘어나 총 851가구로 용적율 290% 기준으로 한 기본정비계획을 새롭게 설정했다”면서 “아울러 주민설문조사 결과에 따라 정비계획 시 교통시설이 78.5%로 가장 필요하다는 의견이 나왔고, 주민의 73.7%가 전용면적 115㎡를 가장 선호하는 규모로 꼽은 것을 알 수 있다”고 밝혔다.
또한 “올해 1월 용적률 290% 기준으로 정비구역 지정 기본고시가 진행됐으나, 「도시 및 주거환경정비법」 제66조제2항에 따라 지방도시계획위원회 심의를 통해서 법적상한용적률의 20%까지 늘릴 수 있다”면서 “수지한성 사업지는 수지구 내 재건축 대상 3개 단지 중 유일하게 향후 역세권 개발을 통해 최대 용적율 360%로 개발돼 독보적인 사업성을 확보할 전망”이라고 덧붙였다.
마지막으로 “도시계획위원회 심의 결과에 따라 인근 주민이 이용 가능하도록 공공공여 방안을 검토하고 있으며, 다만 기존 도로의 교통체계 및 교통량을 고려해 개별 단지가 아닌 전체 단지의 세대수 증가에 따른 기반시설 등을 추가 확보할 계획이다”라고 말했다.
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| ▲ 박근형 추진준비위원장이 주민설명회에서 인사말을 전하고 있다. <제공=해당 추진준비위> |
■ 건축계획(안)
다음 발제를 맡은 하우드 엔지니어링 종합건축사사무소 관계자는 건축계획(안)에 대해 자세히 설명하는 시간을 가졌다.
해당 관계자는 “지금 우리 사업지가 함께 힘을 모아 풀어나가야 할 다음 핵심 단계는 ‘역세권’ 재건축과 ‘특별건축구역’으로 지정되는 것이다”라며 “우리 구역은 비행안전제3구역이라 높이 제한을 받고 있어 건축물 최고 높이는 일반적으로 지상 33층이 마지노선인 상황”이라고 짚었다.
이어서 그는 “위치 특성상 일부 제한이 있는 만큼 용적률 360%를 확정하기 위해서는 설계 규정 완화를 적용받을 수 있는 ‘특별건축구역’으로 지정돼야 하는데, 이 역시 용인시 심의를 통해서 인정받을 수 있는 만큼, 주민들의 절대적인 지지가 필요한 사안이다”라고 강조했다.
계속해서 “특별건축구역 적용의 가장 큰 장점은 일부 규정을 적용하지 않거나 완화된다는 것이므로 이것을 통해서 건축물의 높이, 동간 거리를 완화하고, 특화된 외관을 설계할 수 있도록 하는 장점을 가지며, 이를 통해 용적률을 360%까지 늘리는데 주안점을 둬야 한다”고 조언했다.
■ 신탁 방식
뒤를 이어 대한토지신탁이 신탁 방식 도시정비사업에 대해 주민들에게 소개하는 시간을 가졌다.
대한토지신탁 관계자는 “이번 사업은 조합 방식이 아닌 ‘시행자 신탁 방식’으로 추진되면서, 자금 조달은 물론 시공 관리까지 전문성이 강화된다”면서 “조합 비리나 내부 분쟁 위험이 줄어들면서 사업적으로도 현저히 리스크가 줄어든다”고 말했다.
또한 대한토지신탁은 군인공제회 자금 100% 출자회사로서, 공적 자금의 성격을 가진 사업비가 투입되면서 시공자에게 의존하지 않고 사업의 안정성과 투명성을 높일 수 있다는 장점이 소개됐다.
그러면서 그는 “특히 다수의 통계 자료에 따르면 신탁 방식을 도입할 경우 공사비와 전체 사업비 절감 효과가 뚜렷해 사업성이 크게 향상되는 것으로 나타났다”면서 “신탁보수 등 일부 비용이 발생하지만, 조합 비리나 갈등으로 인해 지연되는 공사기간 동안 발생하는 대규모 이자 비용을 줄일 수 있다는 점에서 장점이 더욱 크다”고 강조했다.
계속해서 “또한 재건축초과이익환수제도 적용 단지의 경우, 신탁보수가 비용으로 인정돼 초과이익을 낮추는 효과를 통해 세 부담을 줄일 수 있다는 점도 부각되고 있다”면서 “실제로 서울 영등포구 여의도동, 양천구 목동 및 1기 신도시 등의 주요 재건축 단지들 역시 유사한 방식을 채택 중이다”라고 덧붙였다.
■ 감정평가
마지막으로 발제를 맡은 서경하 대한감정평가법인 감정평가사가 강단 앞에 섰다.
서 감정평가사는 “용인시가 발표한 정비구역 지정 고시 정비계획에 따른 추정분담금은 전용면적 59㎡ 기준 약 2억8600만 원, 84㎡ 기준 약 5억7100만 원으로 책정 발표됐다”고 말문을 열었다.
이어 “다만 해당 추정분담금은 용적율 290%에 해당하는 추정치이며 통상 추정분담금 산정은 평당 공사비와 금리, 분양가, 일반분양 세대수 등 다양한 변수가 존재하기 때문에 사업 진행하는 과정에서 변동가능성을 수반한다”며 “그럼에도 수지한성 단지는 수지구청역 500m 이내 역세권으로 분류돼 이에 따른 사업성 향상으로 실제 분담금은 대폭 낮아질 것이다”라고 전망했다.
그러면서 그는 “주민들의 이익을 극대화하는 등 재산가치를 증대시키는 사업이 될 수 있도록 신속하게 사업을 진행해서 성공적인 사업이 될 수 있기를 바란다”고 마무리했다.
■ 맺음말
마이크를 다시 넘겨받은 박근형 추진준비위원장은 “올해 상반기 사업시행자 지정 이후 시공자를 선정하고, 내년부터는 사업시행인가 및 관리처분인가를 득한 후, 늦어도 2030년에는 착공 및 준공을 목표로 단계적으로 진행될 계획이다”라고 말했다.
그는 “주민과의 소통을 최우선으로 하는 신뢰 기반의 사업 운영을 통해 안정적으로 재건축사업 추진을 약속하겠다”며 “수지한성이 다시 한번 지역의 랜드마크로 자리매김할 수 있도록 모든 절차를 주민과 함께 투명하게 진행하겠다”고 다짐했다.
한편, 이곳은 신분당선 수지구청역이 도보 5분 거리에 있고, 교육시설로는 토월초, 정평초, 신월초, 수지초, 문정중, 수지중, 수지고, 풍덕고 등이 1.5km 반경 내로 학군을 형성하고 있다. 더불어, 주변에 수지구청, 수지우체국, 수지생태공원, 신봉공원, 정평공원, 수지근린공원, 성복천 등이 인접해 행정시설 및 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다.
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| ▲ 수지한성 재건축 조감도. <제공-해당 추진준비위> |