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| ▲ 양홍건 오전가구역 조합장/경영지도사 |
「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 2002년 12월 30일 제정 및 2003년 7월 1일 시행돼 117번의 개정을 거쳤다. 올해 6월 4일 118번째 개정돼 시행되는 도시정비법은 재건축사업 안전진단의 명칭을 재건축진단으로 변경하고 사업시행인가 전까지로 재건축진단 실시기한을 늦추는 것을 골자로 하고 있다.
도시정비법은 “도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량 건축물을 효율적으로 개량하기 위해 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 것”을 목적으로 한다. 한편 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 노후계획도시정비법)」은 “노후계획도시를 광역적ㆍ체계적으로 정비해 도시기능을 향상하고 정주여건을 개선하며, 미래도시로의 전환을 도모하여 국민생활의 질적 향상”을 목적으로 한다.
도시정비법의 절차는 도시ㆍ주거환경정비기본계획수립지침을 정하고 도시ㆍ주거환경정비기본계획 및 정비계획을 수립하도록 돼 있으나 노후계획도시정비법은 정비기본방향을 정하고 정비기본계획과 특별정비계획을 정하도록 돼 있으며, 다른 법률보다 우선해 적용된다.
노후계획도시정비법은 도시정비법과 달리 노후계획도시 조성 후 20년 이상 되고 100만 ㎡ 이상 지역의 종합적ㆍ체계적 정비를 위해 마련된 특별법으로 기본계획의 공간적 범위를 하나의 폐곡선으로 구획될 수 있는 일단의 지역을 설정해 단일한 개발사업, 복수의 개발사업 및 개발사업 외 지역 포함 시로 구분하고 특별정비구역의 유형을 주택단지 정비형, 중심지구 정비형, 시설 정비형 및 이주 대책 지원형으로 나눈다.
노후계획도시는 제1기 신도시로, 법에서 도시정비법과 다른 용적률을 적용한다. 적용되는 용적률은 특별정비구역 수립 이전의 용적률인 종전용적률, 노후계획도시 기본계획에서 용도지역별로 정한 적정 개발밀도인 기준용적률 및 특별정비계획으로 결정된 정비용적률이 있다. 노후계획도시의 기준용적률과 계획인구는 노후계획도시 전체 기반시설용량과 도시정비사업에서 발생하는 공공기여량 등을 종합적으로 고려해 설정하고 있어 기반시설 용량 확충이 기준용적률을 정한다 해도 과언이 아니다.
노후계획도시의 기반시설 용량은 목표연도를 기준해 노후계획도시 기반시설 용량을 검토하며 계획인구를 설정하고 특별정비예정구역 기준용적률을 산정하게 되는데, 기준용적률을 설정할 시 특별정비예정구역 내 계획인구수와 평균 가구수, 주택 공급 규모, 주택 규모별 공급비율 및 특별정비예정구역 내 주택단지 등의 면적을 고려한다.
노후계획도시정비법상 특별정비구역 유형 중 주택 단지 정비형이 도시정비법상 재건축사업과 비교 대상이 된다. 주택 단지 정비형은 대가구 단위의 주택 단지 통합 정비로 제1기 신도시 개발이 핵심 이슈라 할 수 있다. 또 주택 단지 정비형은 이주 대책 지원형과도 관련이 깊다.
노후계획도시정비법은 특별정비구역 내에서의 도시정비사업에 대해 특별정비예정구역 내 모든 주택 단지의 통합 재건축에 대해 일정 비율의 공공기여 제공 시 안전진단을 면제 또는 완화하고, 지구단위계획 변경을 허용한다. 특별정비계획 수립 시 지구단위계획 변경을 의제 처리하며 아울러 건폐율ㆍ용적률 등도 완화한다.
공공기여량 산정에 있어 특별정비구역 내에서 노후계획도시정비사업으로 도시정비법에 따라 재개발ㆍ재건축사업을 시행하는 경우, 정비용적률에서 종전용적률을 뺀 증가한 용적률에 부지면적을 곱해 증가한 연면적을 산정하고, 증가한 연면적에 공공기여비율과 감정평가액을 곱하여 공공기여금을 산정한 후 공공기여 방식을 정한다.
도시정비법과 노후계획도시정비법은 노후계획정비구역 내 재건축 또는 리모델링사업이 추진되는 경우 서로 상충할 수 있다. 도시정비사업은 손익에 민감하다. 통합 정비가 되지 않고 특별정비구역 내 재건축ㆍ리모델링사업이 추진되는 경우 기반시설 확충 등 노후계획도시정비법 목적과 멀어질 수 있다.
또 노후계획도시정비법은 시행상 문제점이 노출될 수 있다. 노후계획도시정비법상 특별정비구역 유형의 하나인 이주 대책 지원형이 대표적이다. 이주 대책 지원형은 주택 단지 정비로 인해 발생하는 대규모 이주 수요에 대응하고 연차별 정비물량에 따른 이주 수요 분석을 토대로 이주 단지 조성이 가능한 유휴지 또는 기존 임대주택 단지를 지정해 이주 단지 조성 및 순환용주택을 공급하는 것이다.
그런데 경기 성남시 분당신도시의 경우 총 이주 수요량은 9만6000가구로 설정하고 이주 단지를 고려해 선도지구 1만2000가구를 우선 추진하는 것으로 계획하고 있다. 관내 공급 방안은 현재 사업 추진 중이거나 사업이 예정된 개발사업지구를 활용하고, 관외 공급 방안은 성남시와 인접한 하남ㆍ용인시 개발사업 임대주택 물량을 활용하는 것으로 계획하고 있으나, 주거지의 이전과 초기 자금 조달 등에 있어 실현성이 부족하다고 할 수 있다.
도시정비법은 수많은 시행착오를 거듭해 왔고, 급변하는 상황에 대처할 수 있도록 패스트트랙제도를 도입해 사업의 신속성을 확보하는 노력을 하고 있다. 노후계획도시정비법은 1기 신도시의 노후계획도시를 정비하기 위한 것으로 조급하게 시행하다 보니 문제점이 대두돼 정상적인 시행이 담보될지 의문이다. 우선 이미 진행 중인 재건축ㆍ리모델링사업과의 적합성이 관건이고, 계획적인 기반시설 확충과 통합 추진을 위한 계획적인 이주 대책이 필요하다.
결국 도시정비법은 사업 기간을 단축할 수 있는 제도 개선이 필요하며, 노후계획도시정비법은 도시정비법이 안고 있는 고질적인 문제점을 포함해 새롭게 대두되는 사업 추진 방식에 대한 재검토가 필요하다고 느껴진다.
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