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| ▲ 양홍건 (전)오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인 |
「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 노후계획도시정비법)」은 “노후계획도시를 광역적ㆍ체계적으로 정비하기 위하여 필요한 사항을 지원함으로써 도시기능을 향상하고 정주여건을 개선하며, 미래도시로의 전환을 도모하여 국민생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로” 2023년 12월 26일 제정돼 올해 4월 27일 시행됐다. 정부는 지난 8월 8일 「국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안」을 발표해 도심 내 아파트 공급 획기적 확대를 위해 노후계획도시 정비를 본격 추진하기로 하고, 그 추진 방향으로 오는 11월게 2.6만 가구+α 규모의 1기 신도시 정비 선도지구를 선정하고 2029년까지 인ㆍ허가 8.8만 가구, 착공 4.6만 가구를 추진하기로 했다.
정부는 지난 8월 14일 보도자료를 통해 “노후계획도시정비 본격 추진을 위한 기틀 마련, 경기 부천시 중동ㆍ군포시 산본 신도시 정비사업 밑그림 제시”를 했고, 국가의 노후계획도시정비 정책 방향이자 가이드라인인 기본방침(국토교통부)을 공개하고, 중동ㆍ산본의 신도시 정비기본계획안의 주민 공람이 진행됐다.
이날 정부가 발표한 중동ㆍ산본 신도시 정비사업에 대한 밑그림은 노후계획도시정비법에서 정한 노후계획도시정비기본방침을 10년 단위로 수립해 전국 노후계획도시 기본계획 수립의 가이드라인을 제시하고, 지자체의 의견 수렴을 실시해 올해 10~11월 중 기존 방침을 최종 수립하는 것이다.
정부가 제시한 가이드라인은 “도시는 새롭게, 삶은 쾌적하게, 노후계획도시 재창조”라는 기본 방침 아래 질서 있는 도시정비사업 추진을 위한 기반을 마련하는 것이다. 이주 대책은 선 공급 확대ㆍ후 이주 수요 관리로, 설문조사 결과 1기 신도시 주민 83.3%가 해당 권역 내에 거주하길 희망하는 것으로 나타나 이주 주택 물량 공급을 위해 순환정비모델을 마련하고 이주 금융을 지원한다.
주택 공급 확대 방안으로는 8ㆍ8 대책에 맞춰 노후계획도시정비의 속도를 더욱 제고해 2027년 첫 착공 목표를 차질없이 달성하고, 이를 위해 사업시행계획ㆍ관리처분계획 동시 수립, 조합설립동의요건 완화, 공공관리인 도입, 분쟁 신속 조정 등의 공공지원 방안을 적용하고 새롭게 분양전환형 신축매입주택과 한국토지주택공사(LH) 매입 미분양 주택 등도 노후계획도시의 순환정비용 이주 주택으로 활용할 수 있도록 적극 검토하는 것이다.
정부가 발표한 중동 신도시는 2.4만 가구, 산본 신도시는 1.6만 가구를 추가공급하는 것으로 중동 신도시의 기준용적률은 현 평균용적률 216% 대비 350%로, 산본 신도시는 현 평균 용적률 207% 대비 330%로 상향해 정비기본계획안은 주민 공람이 시행됐다. 그리고 산본 신도시 정비기본계획안은 “양질의 주거공간과 자족 인프라 확충으로 재창조되는 RISE-UP 산본”을 비전으로 해 ‘생활밀착형 N분 도시, 동반성장 자족도시, 스마트 모빌리티 도시, 지속가능한 도시’를 목표로 하고, 최소한의 공공기여율은 1구간 10%, 2구간 41%이다.
그런데 정부의 노후계획도시정비기본방침은 부분적으로 사업지의 특성을 반영하지 못했다. 먼저, 사업시행계획-관리처분계획 동시 수립은 「도시 및 주거환경정비법」이 가진 문제점을 간과한 것이다. 관리처분계획은 조합원들의 부담금과 관련이 있는 것으로 사업 시기, 금리 등 여건에 따라 변동성이 심하고 갈등이 증폭될 수 있는 사안으로 동시 수립에 신중해야 한다. 오히려 사업시행계획 수립 기간을 획기적으로 단축하는 것이 우선이다.
정부는 ‘1기 신도시 이주 대책 수립 방향 설문조사’에서 “1기 신도시 주민의 83.3%가 신도시와 관내인 1차 생활권 이주를 희망해 이주 수요 대부분이 관내에 집중돼 있고, 이주 대책 입주 희망자중 68.5%가 LH 등이 인근 지역에 보유한 공공임대 주택에 입주를 희망한다”고 발표했다. 하지만 지난 19일 경향신문 보도에 따르면 “비어있는 공공임대주택 절반은 10평 이하”이고, 정부의 지난달(8월) 14일 보도자료에 따르면 1기 신도시 관내 영구임대주택단지 현황에서 산본 신도시는 3개 단지 3400가구에 이른다.
그리고 정부는 2027년 첫 착공 목표를 달성한다 발표했다. 정부가 그해 목표를 달성하기 위해서는 신도시와 관내에 이주 수요 관리를 위해 분양전환형 신축매입주책이나 LH 매입 미분양 주택 등 순환정비용 이주 주택을 확보하거나 새롭게 임대주택을 건설해야 한다. 앞서 정부가 발표한 ‘해당 권역 내 가능한 최고 수준의 이주 주택 물량을 공급하기 위해 순환정비모델을 마련한다’는 것은 소요될 기간 등을 고려할 경우 사실상 현실성이 떨어지고 현실성이 있는 것은 이주 금융 지원이다.
또 공공기여율도 구간별 사업 진행 속도 등에 따라 주민 갈등 요인으로 남게 돼 정부의 목표가 달성될지 의문이다. 산본 신도시의 용적률은 현 평균 용적률 207% 대비 123%로 기준 대비 59.4% 인상된 것으로 공공기여율(1구간 10%ㆍ2구간 41%)등을 고려할 경우 착공 시기에 사업성이 어떻게 될지는 의문이다. 따라서 정비기본계획상의 공공기여율은 사업성 등을 반영해 유동적으로 결정돼야 한다.
물론 1기 신도시 등 노후계획도시는 반드시 정비돼야 한다. 정부는 8ㆍ8 대책을 통해 1기 신도시 등 노후계획도시 정비 방향을 제시했고, 2029년까지 4.6만 가구의 착공을 추진하는 것이다.
다만 사업 속도를 제고하기 위해 사업시행계획-관리처분계획 동시 수립 등 패스트트랙을 적용하지만, 도시정비사업은 사업성과 연동함으로 일차적으로 사업성이 보장돼야 한다. 아울러 이주 대책은 장기적인 주택 공급 정책과 맞물려 쳇바퀴처럼 원활하게 운영돼야 한다. 혹여 순환정비모델 마련을 위해 공공주택의 개발에 허점이 없는지 자세히 따져봐야 한다.
노후계획도시정비사업은 1기 신도시 선도지구의 개발모델이 방향타가 됨을 인지하고 정비기본방침과 정비기본계획에 문제점이 없는지를 재검토해 사업 시행에 따른 손실을 최소화해야 한다.
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