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| ▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인 |
「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제39조제2항에서는 “투기과열지구에서 조합원 지위 양도를 금지하면서 예외적인 경우에 한해 인정하고 있고, 동법 제129조(사업시행자 등의 권리ㆍ의무의 승계)에서 사업시행자와 도시정비사업과 관련해 권리를 갖는 자(이하 권리자)의 변동이 있는 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다”고 규정하고 있다.
이에 따라 각 조합은 대부분 정관에 조합원 자격과 관련해 양도ㆍ상속ㆍ증여 및 판결 등으로 조합원 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된 것으로 보며, 권리를 양수받은 자는 조합원 권리와 의무 및 종전 권리자가 행했거나, 조합이 종전 권리자에게 행한 처분, 청산 시 권리ㆍ의무에 관한 범위 등을 포괄 승계한다는 규정을 두고 있다.
이에 따라 도시정비법에서는 규정한 투기과열지구가 아닌 이상 조합원이 자신의 소유부동산을 양도하는 경우 조합원 지위도 포괄적으로 양도된다고 보고 있다.
그런데 도시정비법 제86조에서 “이전고시에 관해 규정하고 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 이전고시 다음 날에 그 대지 또는 건축물 소유권을 취득한다”고 규정하고 있는데, 이와 같이 이전고시 이후에 신축된 대지 또는 건축물을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우, 조합원 지위도 당연히 제3자에게 자동 승계되는지 여부가 문제가 됐다.
이에 관해 대법원에서는(2024년 4월 25일 선고ㆍ2022두52874 판결) “도시정비법 제40조제1항제2호, 제3호, 제129조 등 규정에 의하면 ‘도시정비법 제86조에서 정한 이전고시가 있기 전까지 조합원이 재건축사업 시행 중에 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관한 소유권을 양도할 경우 그에 따라 조합원으로서 지위 내지 권리ㆍ의무도 당연히 이전ㆍ승계되고, 사업 시행 과정에서 종전 건물이 멸실되는 예외적인 경우를 제외하면 소유권과 조합원으로서 지위를 분리해 양도하는 것은 상정할 수 없다”라며 “그러나 재건축사업이 시행된 결과 대지ㆍ건축물을 분양받은 자는 이전고시 다음 날에 분양받은 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하게 되는데(도시정비법 제86조제2항), 재건축 조합은 그 이후에도 조합원들과 청산금 또는 부과금을 정산하는 등 잔존 목적사업을 완수하고 해산을 거쳐 법인청산이 완료될 때까지 존립 목적 범위 내에서 법인격을 유지하게 된다”라고 밝혔다.
이어서 “아울러 조합원 지위 역시 그 한도에서 계속 유지된다. 그리고 이와 같이 이전고시가 이뤄진 이후에는 이뤄지기 전과 달리 반드시 조합원 지위와 분양받은 대지 또는 건축물 소유권을 결부 지어 조합 사무를 처리할 필연성이 없다”라며 “결국 조합원 자격 자동득실변경에 관한 도시정비법이나 조합 정관 규정은 이전고시 이전 상황에 적용되는 것이고, 이전고시 이후에도 당연히 적용된다고 볼 수는 없다”라고 짚었다.
이에 대법원은 “오히려 이전고시 이후에는 「민법」의 사단법인 사원 지위 및 그 득실변경에 관한 일반법리로 돌아가 대지 또는 건축물을 분양받은 조합원이 그 대지 또는 건축물을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에도 도시정비법과 정관에 특별한 정함이 없는 이상 조합원 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되지는 않는다고 판시하고 있다”라고 판결했다.
따라서 이전고시 이후에는 종전 조합원과 제3자 사이에 신축 건축물을 양도하는 경우, 조합원 지위승계에 관한 개별특약을 하고 제3자가 조합에 대해 조합원으로서 지위를 승계한 사실을 신고하는 등 조합원으로서 지위 승계취득에 관한 의사를 표시해야 한다. 조합이 이를 승낙한 경우에만 조합으로서는 그 제3자를 조합원으로 취급할 수 있게 될 것이므로, 조합은 이러한 점에 관해 누구를 조합원으로 인정해야 하는지 주의해야 할 것이다.
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