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[아유경제_부동산] 1기 신도시, ‘선도지구 지자체 공모지침’ 게시… 세부 배점 기준은?

2024.06.26  (수) 16:59:13 | 정윤섭 기자
▲ 분당 등 1기 신도시에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구 지정을 위한 각 지자체별 평가 기준이 공개되며 본격적인 레이스의 시작을 알렸다. <사진=아유경제DB>

[아유경제=정윤섭 기자] 경기권 1기 신도시(성남분당ㆍ고양일산ㆍ안양평촌ㆍ부천중동ㆍ군포산본)에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구 지정을 위한 각 지자체별 평가 기준이 공개되며 본격적인 시작을 알렸다.

이달 25일 1기 신도시가 속한 지자체인 ▲성남시 ▲고양시 ▲안양시 ▲부천시 ▲군포시 등은 각각 선도지구 공모지침을 홈페이지에 게시했다.

국토교통부(이하 국토부)가 앞서 지난달(5월) 22일 발표한 1기 신도시 선도지구 평가 기준에 따르면 ①주민 동의 여부(60점) ②정부환경 개선의 시급성(10점) ③도시기능 활성화 필요성(10점) ④도시정비사업 추진의 파급효과(참여 주택 단지 수 10점ㆍ가구 수 10점) ⑤사업 실현 가능성(가점 최대 5점) 등으로 구성된다. 특히 가장 높은 비중을 차지하는 ‘주민 동의 여부’는 전체 주민의 95% 동의를 받아야 60점 만점을 받을 수 있다.

■ 성남 분당

분당은 1기 신도시 중 가장 디테일한 공모지침을 공개했다. 선도지구 공모를 신청하려는 주민들이 대상구역 내 토지등소유자 중 ▲전체 50% 이상 동의 ▲단지별 50% 이상 동의 ▲구역 내 상가 20% 이상 동의를 받아야 한다. 재건축을 희망하는 주민동의율이 높고 가구당 주차대수가 적거나, 여러 단지의 통합 재건축 규모가 클수록 선도지구 선정 가능성이 커진다.

배점 항목(가점 포함 102점 만점)은 ▲주민 동의 여부 60점 ▲정주환경 개선의 시급성 6점 ▲도시기능 활성화 필요성 15점 ▲도시정비사업 추진의 파급효과 19점 ▲사업의 실현 가능성 2점(가점) 등 5가지로 나눴다. 이 중 가장 큰 평가 요소인 ‘주민 동의 여부’는 공동주택 단지 동의율이 50%면 10점, 95% 이상이면 60점 만점이 주어진다.

‘정주환경 개선의 시급성’은 항목별로 ▲가구당 주차대수 ▲소방활동 불편성 ▲평균 건령 ▲엘리베이터 유무 ▲복도식 ▲PC공법 등 항목별로 2점 배점이며 최고 6점까지 확보할 수 있다. 구체적으로 ▲구당 주차대수(2점) ▲소방 활동 불편성(2점) ▲주택 단지 평균 건령(2점) ▲엘리베이터 유무(2점) ▲복도식 건물 포함 유무(2점) ▲PC공법 구조 건물 포함 유무(2점) 등 평가 항목을 세분화했고, 이 중 3가지 이상 항목을 충족할 경우 상한 점수인 6점을 받을 수 있도록 했다.

‘도시기능 활성화 필요성’ 항목 배점은 국토부 기준인 10점보다 높은 15점으로 올렸다. 주민 대표가 주민동의서 징구 시 제공하는 10쪽 분량의 개발 구상안을 바탕으로 평가한다. 구체적으로 ▲부동산시장 안정화 대책용 주택 확보 ▲근린상업지역 등 인근 건축물 포함 여부 ▲소규모 단지 결합 ▲장수명 주택 인증 ▲공공기여 추가 제공 등의 세부 요소에 따라 점수를 준다.

‘도시정비사업 추진의 파급효과’는 국토부 표준 평가기준을 준용해 통합 정비 참여 주택 단지수(4점) 및 통합 정비 참여 가구수(15점)를 평가해 점수를 산정한다. 만약 4개 단지 이상 통합 재건축을 추진하고, 통합 가구수가 3000가구 이상이면 각 항목에서 만점을 받는다.

‘사업의 실현 가능성’ 항목은 가점 평가 요소로 사업 추진 중 시공자와 갈등 등으로 인해 사업이 지연되는 것을 최소화하고자 ‘신탁사’ 또는 ‘공공’이 참여하는 경우 가점을 받을 수 있다.

이에 따라 성남시는 평가 및 국토부 협의를 거쳐 올해 11월 1만2000가구 규모로 선도지구를 최종 선정 및 발표할 계획이며, 공모지침에 대한 주민 이해를 돕기 위해 이달 29일 오후 2시 성남시청에서 ‘분당신도시 선도지구 공모지침 주민설명회’를 개최할 예정이다.

■ 고양 일산

다음은 일산으로 ▲주민동의율 ▲정주환경 개선의 시급성(통합 구역 내 가당 주차대수) ▲도시기능 활성화 필요성 ▲도시정비사업 추진의 파급효과(통합 정비 참여 주택 단지수ㆍ통합정비 참여 가구수) 등에 따라 정량적 평가를 실시하고, 국토부와 협의 후 최종적으로 선도지구를 선정할 계획이다.

시는 공고문에 명시한 세부 평가 기준에 따라 기준에 따라 고득점순으로 선정할 방침이지만, 특정 유형의 쏠림현상을 막기 위해 주택 유형(연립ㆍ아파트ㆍ주상복합)에 따라 안배할 수 있도록 규정한 것으로 알려졌다. 다만 국토부가 제시한 평가 기준 및 배점을 대부분 그대로 사용했다.

일산의 최대 수혜 대상은 국토부에서 제시한 기준 물량 6000가구와 지자체별로 추가할 수 있는 3000가구를 합한 9000가구가 될 것으로 전망된다.

■ 부천 중동ㆍ안양 평촌ㆍ군포 산본

중동은 공모 신청자격으로 대상구역 내 전체 토지등소유자의 50% 이상 동의를 받은 구역에 주어지며 동의율 산정기준은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제33조1항에 따른 토지등소유자 동의자 수 산정 방법을 따른다.

공모 내용은 ▲선도지구 선정 평가 대상구역 및 공모 신청자격 ▲평가 기준 ▲공모 신청 방법 등이 포함됐고 국토부에서 제시한 ‘1기 신도시 5개 지자체 표준 공모지침’을 바탕으로 부천시 지역 여건 등을 고려해 마련했다.

평가 기준 또한 국토부 표준 평가 기준을 토대로 만들었다, 평가항목은 ▲주민동의율(70점) ▲대상구역 내 주차 환경 개선 시급성(10점) ▲통합 정비 참여 주택 단지수(10점) ▲참여 가구수(10점)를 포함한 총 4개로 총 100점 만점이다. 특히 국토구가 제시한 주민동의율인 60점보다 10점 높였다.

국토부 표준 평가기준에서 주요 변경 사항은 ▲모든 평가항목을 정량평가로 구성해 선도지구 선정 과정의 객관성을 확보하고 ▲주민동의율 배점을 확대해 평가 변별력이 확보될 수 있다. 또한 정주환경 개선 시급성 평가항목 배점은 10점으로 유지하되 옥외 주차 비율 항목을 추가해 주차 불편 문제가 평가에 반영될 수 있다.

이 밖에 평촌ㆍ산본은 국토부가 제시한 평가 기준을 대부분 그대로 사용하며, 중동과 함께 국토부가 제시한 기준 물량 4000가구+지자체별 1~2개 구역을 추가 선정할 경우 6000가구까지 공급될 전망이다.

한편, 각 지자체들은 올해 9월 23일 오전 9시부터 같은 달 27일 오후 6시까지 공모 신청서를 접수하며 신청기간 내 접수된 건만 인정된다. 나아가 오는 11월 선도지구 공모 결과를 발표할 예정이다.

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