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| ▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인 |
재개발사업에 있어 사업시행자(조합 등)가 현금청산대상자나 세입자(영업세입자 포함)로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 「도시 및 주거환경정비법」 제81조제1항(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등)에서 규정한 바와 같이 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분인가 고시가 있는 때에는 제86조에 따라 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나, 수익할 수 없다.
다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」에 따른 손실보상이 완료되지 않는 경우에는 그러지 않는다고 규정하고 있으므로 토지보상법에서 정하는 보상이 완료돼야 가능하게 된다.
여기서 재개발사업의 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결 절차 등에 의해 결정되는 ‘주거이전비’ 등도 지급해야 하는지 여부가 문제가 됐다.
이에 관해 대법원 판례(2022년 6월 30일 선고 2021다310088ㆍ310095 판결)에서는 “구 「도시 및 주거환경정비법(2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것ㆍ이하 구 도시정비법)」 제49조제6항은 ‘관리처분계획의 인가 및 고시가 있는 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 따라 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대해 이를 사용하거나 수익할 수 없다’고 규정했다”라고 밝혔다.
이어서 대법원은 “다만 ‘사업시행자의 동의를 받거나, 제40조 및 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 권리자의 경우에는 그러하지 아니한다’라고 정한다. 토지보상법 제78조 등에서 정한 주거이전비ㆍ이주정착금ㆍ이사비(이하 주거이전비 등)는 구 도시정비법 제49조제6항 단서의 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다”라며 “재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위해 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받으려면 협의나 재결 절차 등에 따라 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다”라고 덧붙였다.
계속해서 “주거이전비 등은 토지보상법 제78조와 관련 법령에서 정하는 요건을 충족하면 당연히 발생하고 그에 관한 보상청구소송은 「행정소송법」 제3조제2호에서 정하는 당사자소송으로 해야 한다”면서 “사업시행자는 협의나 재결 절차를 거칠 필요 없이 현금청산대상자나 세입자에게 주거이전비 등을 직접 지급하거나, 현금청산대상자 또는 세입자가 지급받지 않거나 받을 수 없는 때에는 「민법」 제487조에 따라 변제공탁을 할 수도 있다”라고 설명했다.
미자막으로 대법원은 “재개발사업의 사업시행자가 관리처분계획의 인가ㆍ고시 후 현금청산대상자나 세입자에 대해 토지나 건축물에 관한 인도청구의 소를 제기하고 현금청산대상자나 세입자가 그 소송에서 주거이전비 등에 대한 손실보상을 받지 못했다는 이유로 인도를 거절하는 항변을 하는 경우, 이를 심리하는 법원은 사업시행자가 협의나 재결 절차를 거치지 않더라도 주거이전비 등을 지급했거나 공탁했다는 사정을 인정할 수 있으면 주거이전비 등의 지급절차가 선행됐다고 보고 사업시행자의 인도청구를 인정할 수 있다”라고 판결했다.
위 대법원의 판결은 재개발사업을 진행함에 있어서 사업시행자가 관리처분인가 후에 현금청산대상자나 세입자에 대한 손실보상이 됐다면 빠른 시일 내 철거할 수 있도록 토지 또는 건축물의 인도를 신속하게 추진해 재개발 절차가 신속히 진행되도록 하려는 조치로 보인다. 현금청산대상자나 세입자가 주거이전비 협상이나 재결 절차가 진행되지 않았음을 항변 사유로 해 사업시행자가 제기한 인도소송을 지연하지 못하도록 하기 위한 공익적 측면이 개입된 것이라고 봐야 할 것이다.
다만 사업시행자의 경우, 현금청산대상자 또는 세입자가 주거이전비에 대한 보상 문제를 언급하기 전에 부동산에 대한 인도소송을 제기하면서 곧바로 주거이전비의 공탁 절차를 진행하는 것이 신속한 소송 절차에 부합할 것으로 판단된다.
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