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| ▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인 |
2022년 8월 16일 국토교통부는 관련 부처 합동으로 ‘국민 주거안정 실현방안(이하 8ㆍ16 대책)’을 발표했다. 내용의 핵심은 ‘민간이 주도하고 정부는 지원한다’는 것이며, 국민주거 안정 실현 5대 전략으로 도심 공급 확대, 주거환경 혁신 및 안전 강화, 공급 시차 단축, 주거사다리 복원 및 주택 품질 제고 등이다.
도시정비사업과 관련 있는 대책은 도심 공급 확대 방안 중 신규 정비구역 지정 확대, 재건축 부담금 및 안전진단 완화이며, 다른 전략도 직ㆍ간접적으로 도시정비사업과 관련성을 갖게 된다.
정부의 실현방안은 향후 5년간 270만 가구를, 그중 수도권에 158만 가구(신규 정비구역 지정 확대를 통해서는 22만 가구, 수도권에 인ㆍ허가 기준 14만 가구)의 주택을 공급하겠는 것이다. 또 도시정비사업의 공급 시차 단축을 위해 통합심의를 도입하고 재건축 부담금에 대한 면제금액을 상향조정하면서 안전진단의 구조안정성 비중을 합리적 수준인 30~40% 수준으로 조정하면서 지자체가 5~10% 범위에서 탄력적으로 조정할 수 있도록 한다는 구상이다.
그리고 도시정비사업의 전문성과 투명성 강화 등을 위해 전문개발기관인 신탁사의 사업 시행을 촉진하기 위한 신탁사의 사업시행자 지정 요건을 완화하고, 주민-신탁사간 공정한 계약 체결 및 토지주 권익 보호를 위한 표준계약서를 도입하는 한편 신탁사가 참여하는 사업장은 정비계획과 사업시행계획이 통합 처리될 수 있도록 해 조합 설립 절차 생략, 계획 통합 등으로 사업 기간이 3년 이상 단축될 수 있도록 하겠다는 것이다.
그런데 정부가 발표한 8ㆍ16 대책은 몇 가지 문제점을 갖고 있다. 첫째, 도심 공급 확대 전략의 문제점이다. 해당 전략은 정부가 추구하는 ‘민간이 주도하고 정부는 지원한다’는 정책 기조에 맞다 할 수 있으나 정부가 수도권에 인ㆍ허가 기준으로 14만 가구의 주택을 공급한다는 것은 현실에 맞지 않는 탁상행정이다. 정부도 이 점을 인지하고 공급 시차 단축을 위해 통합심의를 하고 신탁사의 사업시행자 지정 요건을 완화해 신탁사의 참여를 통해 공급 시차를 단축한다고 하지만 도시정비사업의 주택 공급 시기는 다양한 요인에 의해 영향을 받는 구조로 돼 있고, 정부 정책 기조의 변화와 주택시장의 상황에 따라 유동적이라는 사실을 간과한 것이라 할 수 있다.
정부는 인ㆍ허가 기준으로 주택을 공급하는 것으로 계획하지만 인ㆍ허가 기준은 도시정비사업이 절차적 과정을 거쳐 진행되는 점을 고려해 관리처분인가 기준이 돼야 하는데, 정부가 추진하는 실현방안에서의 인ㆍ허가기준은 사업시행인가 기준이라고 생각한다. 사업시행인가를 받은 사업시행자는 조합원으로부터 분양신청을 받고 관리처분계획을 수립해 관리처분인가를 받게 된다. 이때 조합원들의 종전자산평가액으로 인한 갈등이 발생해 심지어 사업이 무산되는 상황까지 발생하기도 한다.
관리처분인가를 받은 사업시행자는 이주 등 단계를 마치고 착공을 하게 되는데 지상 30층 이상 공동주택을 신축하는 데는 3년 이상이 걸린다. 이주 단계에서도 현금청산 등 조합원과 현금청산자 심지어 세입자 등에 대한 문제가 복합적으로 작용해 최소 1년 이상의 시간이 소요되고 심지어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 시국에서는 재판기일의 지연 등으로 더 많은 시간이 소요되는 점 등을 고려할 경우, 5년간 인ㆍ허가 기준으로 도시정비사업을 통해 14만 가구를 공급한다는 것은 사실상 실현 가능성이 없는 정책인 셈이다.
둘째, 통합심의를 통한 공급 시차 단축의 문제점이다. 도시정비사업이 도입된 지 어느덧 20년 이상의 시간이 지났음에도 불구하고 정부는 부동산 경기에 대한 책임을 회피하기 위해 외부 요인에 의한 시장 안정화를 기대하고 있고, 정책에 의한 시장 안정화는 단기적 처방에 국한한다. 20년 이상의 시간 동안 정부는 공급 시차 단축을 위한 노력을 하지 않고 정비구역 해제 등에 대한 책임을 민간에게 전가했다. 정부의 정책에서 통합심의를 통한 공급 시차 단축은 구체적 실현방안이 세워지지 않는 한 실현 가능성이 크지 않다고 할 수 있다.
셋째, 신탁사 사업시행자 지정 요건 완화의 문제점이다. 정부는 ‘일부 조합의 전문성ㆍ투명성 부족 등에 따라 사업이 장기화하는 예가 있고, 이로 인해 조합원뿐만 아니라 분양을 기다려온 수요자 피해도 발생하고 있다’라고 하면서 ‘전문개발기관인 신탁사의 사업시행을 촉진해 도시정비사업이 더 체계적으로 추진될 수 있도록 하고, 조합 운영 등의 투명성을 강화하기 위한 지원 및 제도개선을 추진한다’고 하지만 정부의 정책은 도시정비사업에 있어 또 다른 분야를 만들어 사업시행자의 부담만을 키우는 것이다.
정부가 발표한 8ㆍ16 대책은 현실성이 부족한 것으로 실현 가능성이 크지 않는바, 실현할 수 있도록 전략을 강구해야 한다. 신규 정비구역 지정 확대 건은 기존에 공공이 주도하는 공급 방식에서 벗어난 것은 타당하다 할 수 있으나 기존 정비사업지에 대한 합리화 방안이 먼저 제시돼야 한다. 정부는 인ㆍ허가 기준으로 한 공급계획을 발표한 것으로 정부의 기준으로 기존 정비사업지의 현황이 어떻게 돼 있는지에 대한 현황발표 후 실현방안을 제시해야 마땅하다.
공급 시차 단축을 위한 통합심의를 하는 것은 인ㆍ허가권자의 재량이므로 인ㆍ허가권자의 재량을 제한할 방법이 필요할 것이고, 지자체는 자체적인 공공개발에 몰두해 도시정비사업을 등한시하는바, 「도시 및 주거환경정비법」에 통합심의를 위한 기구 설치 의무화 등 법으로 도시정비사업 공급 시차 단축안을 명문화해야 한다.
정부는 신탁사가 도시정비사업의 기간을 단축하고 조합의 전문성을 강화하는 수단이라 생각하지만, 정부가 신탁사의 사업 참여를 제한하면서 추진위 및 조합의 역량 강화에 집중하고 정부의 비용으로 집중교육 및 지도함으로써 조합의 비용 부담을 줄여줘야 한다. 예로 조합 임원의 경우 취임 후 6개월 이내에 정부가 주관하는 무료교육을 이수하고 매년 정기적으로 교육을 이수해야 그 지위를 유지하도록 하는 것처럼 말이다.
정부의 향후 대책에서 도시정비사업에 대한 부분은 구체적인 실현전략이 마련돼야 하고, 그렇지 않으면 8ㆍ16 대책은 공허한 메아리에 불과한 것이 아닐까 심히 우려스럽다.
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