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| ▲ 오는 12월부터 건설사가 재개발ㆍ재건축 조합에 이주비 등 금전적 이득을 제공하는 행위가 법령으로 금지된다. <사진=아유경제 DB> |
[아유경제=김진원 기자] 도시정비업계에서 이주비 지원이 법적으로 전면 금지될 것으로 보여 사업을 추진하던 현장의 고민이 깊어지고 있는 모양새다.
앞으로 건설사가 시공권 획득을 위해 조합에 과도한 금융 혜택을 제공하는 행위가 막히면서 건설사 수주 경쟁이 빚는 과도한 출혈이 완화될 것이라는 시장의 예상이 나오지만, 일각에서는 이주 연기 등 문제가 발생하면서 사업 동력이 훼손되고 결국 주택 공급 물량의 감소로 이어질 것이라는 우려도 상당하다. 이에 본보는 이주비 지원 금지를 둘러싼 도시정비업계의 분위기를 살펴봤다.
오는 12월 재개발ㆍ재건축 이주비 제안 ‘금지’
시공자 선정 과열 경쟁 철퇴 조치
지난 15일 국토교통부(장관 원희룡ㆍ이하 국토부)에 따르면 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」이 일부 개정됨에 따라 오는 12월부터 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 내 중요 절차인 시공자 선정 과정에서 건설사들이 조합원들에게 관행처럼 제공하던 이주비 제안이 금지된다.
개정된 내용(도시정비법 제132조2항)을 들여다보면, 도시정비사업 내 과열경쟁을 억제하고 투명성을 제고하기 위해 건설업자 또는 등록사업자가 계약 체결과 관련해 시공과 관련 없는 사항을 제안할 수 없도록 하며, 허위ㆍ과장 정보로 인한 주민들의 피해 방지를 목적으로 사업 추진 과정에서 지역 주민들에게 허위ㆍ과장된 정보를 제공하거나 사실을 숨기거나 축소해 정보를 제공하는 것을 금지하고 이를 위반한 자에 대해서는 1000만 원 이하의 과태료를 부과한다고 명확히 적시돼 있다.
기본적으로 이주비란 조합이 재개발ㆍ재건축사업의 진행으로 새 아파트를 짓는 동안 임시 거처를 마련하는데 필요한 비용을 조합원들에게 지원하는 이주지원금(대여금)을 뜻한다. 조합과 시공자 협의를 통해 금액이 결정되며 조합이 조합원에게 빌려주는 금액인 만큼 아파트 준공 및 입주 후에 반드시 상환해야 한다. 상대적으로 현금 흐름이 원활한 일부 조합원들의 경우 이주를 하는데 어려움이 덜하지만, 자금이 부족한 조합원들은 이주를 위한 비용이 부담될 수 있는데 이때 이주비를 받게 되면 원활한 이주가 가능해진다. 조합과 건설사 입장에서도 사업을 추진하는데 용이해 이주비 지원은 도시정비사업에 있어 매우 중요한 부분으로 여겨진다.
그런데 그간 건설사들이 시공권을 획득하기 위해 조합원들에게 이주비 등 시공과 아무런 관련이 없는 금전적 혜택을 제안하면서 시공자 선정 경쟁이 지나치게 과열된다는 지적들이 많았고 이에 대한 조치로 ‘공정’을 모티브로 한 윤석열 정부가 이주비 금지라는 강력한 조치를 냈다는 게 업계의 중론이다.
실제로 올해 상반기까지 일부 시공자선정총회에서는 주택담보인정비율(LTV) 100%까지 이주비 제공을 약속한 사례가 있었고, 그보다 앞선 2020년에는 민원 해결 지원 명목으로 한 이주비 성격의 사업 활성화비로 1조 원이 넘는 금액을 약속한 전례가 있다.
재건축 전문가는 “과거 수주전에 참여한 건설사들은 조합에 다양한 특혜를 약속했지만, 국토부와 서울시는 사업비의 우회 대출은 ‘재산상 이익 제공 의사 또는 제공을 약속하는 행위’로 판단했다”면서 “하지만 불법 논란에도 당국의 직접적인 제재가 없었던 만큼 건설사들은 시공권 수주를 위해 관례처럼 조합에 무리한 약속을 남발했다”고 귀띔했다.
유관 업계 “사업 동력 훼손 우려돼”
이주비 합법화 속 투명 운영 목소리도
하지만 이번 법 개정으로 건설사들이 편법적이고 은밀하게 진행해오던 관행들이 철퇴를 맞게 되면서 당장 도시정비업계 내에서의 혼란은 불가피할 것으로 전망된다. 즉, 이주비라는 특성상 조합원을 설득할 수 있는 ‘비장의 무기’가 여겨졌는데 앞으로 이를 활용하지 못하게 되면서 수주전 양상이 크게 바뀔 수밖에 없다는 설명이다.
현재 부동산시장 상황만 봐도 이미 매매가격은 매매가대로 전세가격은 전세가대로 급등했고, 이전 정부의 금융 규제로 인한 은행권 대출 어려움이 겹쳐 있는 만큼 조합 입장에서는 현금을 원활하게 유통하기 어렵다는 점이 불안요소로 꼽힌다. 이런 상황에서 조합원들이 시공자로부터 이주비 지원을 받지 못하게 되는 상황까지 맞이하면서 이주 역시 쉽지 않은 상황이 될 가능성이 커졌다. 그 자체로 사업 차질을 부를 불가피한 상황이라는 의미다. 이주 기간이 길어지면 길어질수록 사업비는 늘어나게 될 가능성이 농후해 조합의 고민은 깊어질 것으로 보인다.
더 나아가 재개발ㆍ재건축사업 추진 자체가 어려워질 수 있다는 지적도 나온다. 이주를 위한 자금이 막힌 상태에서 사업에 대한 동의를 받기는 어렵다는 것인데, 현재 정부가 밝힌 주택 공급 공약에도 부합하지 않다는 불만도 나오고 있다. 일반적으로 조합은 일반분양을 통해 사업비 마련이 가능한데 이주가 이뤄지지 않은 상황에서는 일반분양을 진행할 수 없게 될 것이고 이는 사업 동력에 결정적인 영향을 끼치는 만큼 궁극적으로 주택 공급 물량 감소로 이어질 것이라는 우려다.
이 같은 이유로 각 현장에서도 부정적인 반응들이 나오고 있다. 차라리 이주비 지원을 합법화하고 자금 조달처를 비롯해 공사비 책정을 투명한 방식으로 운영해야 한다는 주장과 그것도 어렵다면 당장 이주비나 대출 등이 어려운 조합원들을 선별해 이들에게는 예외적으로 지원해야 한다는 주장도 있다.
한 업계 관계자는 “향후 조합이 이주비를 마련할 다른 방도를 찾기는 사실상 쉽지 않을 것으로 예상된다”며 “그렇다고 조합원 개인이 쉽게 이주를 진행하기에는 무리가 따르는 만큼 사업 기간이 늘어나면서 조합의 부담은 가중될 게 뻔하다”라고 우려했다.
경쟁력 구조 탈바꿈 기대감도… “혼탁한 업계 정화될 것”
건설사들 실적 발표… 경쟁력 어필 분위기
반면, 이주비 금지가 시장에 긍정적인 효과를 가져올 것이라는 시각도 상당하다. 높은 품질의 시공 능력을 앞세운 회사가 경쟁력을 갖게 되는 구조로의 변화가 동반되면서 혼탁했던 도시정비업계가 정화될 것이라는 기대 섞인 전망이다.
최근 대형 건설사들을 중심으로 연이어 자사의 상반기 수주 실적을 발표하고, 앞으로 변화될 시장에 대비해 브랜드 파워나 시공 능력을 내세우는 것과 무관치 않다는 게 업계의 중론이다.
이달 20일 건설업계에 따르면 포스코건설의 경우 올해 상반기 수주액이 1조5558억 원을 기록했고, 대우건설 역시 같은 기간 수주액이 1조3222억 원에 이르는 호실적을 거둔 것으로 나타났다. DL이앤씨의 경우 지난 4일 대우건설과 함께 대전광역시 도마변동13구역(재개발)을 수주하면서 올해 도시정비사업 누적 수주액은 1조2543억 원을 기록했고, GS건설은 이달까지 서울 용산구 이촌한강맨션(재건축)과 강남구 일원개포한신(재건축) 등 7곳을 수주해 2조5663억 원을 확보했다.
‘4년 연속 업계 1위’를 겨냥한 현대건설은 3년 연속으로 도시정비사업 최대 실적을 기록하는 등 압도적인 모습을 보이는데 올해 누적 수주액만 5조 원을 돌파하는 기염을 토했다. 반년 만에 지난해 도시정비사업 수주액을 웃돌며 사상 최초 상반기 ‘7조 클럽’ 달성을 기대하는 분위기도 감지되고 있다.
롯데건설도 이달에만 대전시 도마변동4구역(재개발)과 동대문구 이문4구역(재개발) 사업의 시공권을 연이어 획득하며 수주액 1조 원 이상을 더해 올해 현재까지 신규 수주액이 2조7406억 원을 기록하며 강세를 보였다.
정부가 건설사의 이주비 제안에 제동을 걸면서 이를 둘러싸고 다양한 시각들이 존재하고 있는 가운데 이주비 금지 규제가 향후 도시정비업계에 어떤 영향을 미칠지 많은 관심이 쏠리고 있다.
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| ▲ 이주비 지원 금지로 수주 경쟁이 투명해질 것이라는 의견과 지원 자체로 인한 사업 부진에 우려를 표하는 시각도 나오고 있다. <사진=아유경제 DB> |