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| ▲ 신속통합기획 대상지 총괄표. <제공=서울시> |
[아유경제=서승아 기자] 서울시가 추진하는 신속통합기획이 탄력을 받고 있어 주택 공급 활성화로 이어질지 이목이 쏠린다.
재건축 사업지 연내 7곳 ‘선정’… 여의도시범 규제 유연 ‘적용’
최근 서울시는 재건축 대어 영등포구 여의도동 시범아파트(이하 여의도시범)와 강남구 대치동 미도아파트(이하 대치미도)를 포함한 9곳을 신속통합기획 사업지로 추가 선정할 계획이라고 밝혔다. 이 중 재건축 사업지는 ▲구로구 궁동우신빌라 ▲여의도시범 ▲대치미도 ▲송파구 장미1ㆍ2ㆍ3차 ▲송파구 송파한양2차 ▲강동구 명일동 고덕현대아파트(이하 고덕현대) ▲강북구 미아4-1구역 등 7곳이다. 관악구 신림1구역 재개발 등 이미 선정된 11곳에 더해 총 20곳으로 신속통합기획이 확대된다.
재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업은 다수의 조합원이 진행하는 사업 특성상 조합과 조합원 간 갈등이 끊이지 않는다. 인허가 등 사업 절차도 오랜 시간이 소요되고 관련 규제도 강화되고 있어 신속한 사업 추진이 어렵다.
이 같은 어려움을 해결하기 위해 국토교통부는 공공재개발, 공공재건축을 도입했고 서울시는 신속통합기획을 추진했다. 조합들은 신속통합기획 추진에 더욱 호의적인 반응을 보내고 있다.
우선 공공재개발, 공공재건축은 발 빠른 사업 추진을 위해 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공 기관이 참여해 민간과 함께 시행한다. 인허가 절차를 간소화하고 용적률 상향, 분양가상한제 적용 제외 등 개발 인센티브도 적용해 사업성을 높인다. 인센티브로 늘어난 주택에 대해서는 공공임대나 수익형 전세 주택 등으로 공급해 공공성을 확보한다.
이와 달리 신속통합기획은 서울시가 지원자 역할만 맡고 사업은 민간이 주도하며 규제도 유연하게 적용해 사실상 완화된다. 임대주택이나 기부채납 강화 등 공공성 강화를 위해 정해 놓은 환수 장치도 없어 조합들은 신속통합기획 추진을 선호하고 있다.
이번에 서울시가 발표한 하반기 사업지 중 궁동우신빌라는 1988년 준공된 노후 빌라 단지로 대로변 평지임에도 제2종7층일반주거지역 규제 탓에 재건축사업 추진에 어려움을 겪어왔다. 이번 신속통합기획을 통해 제2종일반주거지역으로 용도 지역이 조정돼 용적률과 층수 완화 혜택을 받을 것으로 기대된다.
궁동우신빌라 재건축사업은 구로구 오리로 1265(궁동) 일원 5만691㎡에 공동주택 약 1168가구 등을 신축하는 것을 골자로 한다.
여의도시범 재건축사업은 2018년 정비계획 변경(안)을 제출했지만 여의도 마스터플랜(통합개발계획) 및 정합성 검토가 선행돼야 한다는 이유로 보류된 바 있다. 신속통합기획 참여 시 주거지역 지상 35층, 한강변 아파트 첫 동에 대한 지상 15층 규제도 유연하게 적용되고 서울시가 사업계획에 참여하는 만큼 지구단위계획에 대한 정합성 검토도 신속하게 이뤄질 전망이다.
서울시 재개발ㆍ재건축 클린업시스템에 따르면 여의도시범 재건축사업은 영등포구 63로 45(여의도동) 일원 10만9046㎡에 건폐율 14%, 용적률 230%를 적용한 지하 2층~지상 35층 규모의 공동주택 22개동 1996가구 등을 신축할 계획이다.
1983년 준공된 대치미도는 재건축 연한(30년)을 훌쩍 넘겼다. 대치미도는 재건축사업을 통해 강남구 삼성로 150(대치동) 일원 19만5080㎡에 공동주택 3653가구로 재탄생할 예정이다. 대치미도는 재건축 준비위를 구성한 뒤 2017년 정비구역 지정 신청서를 제출했지만 반려된 상태로 3년 동안 사업이 움직이지 못했다. 그러다 이번 신속통합기획 추진으로 새 전기를 맞이하게 됐다.
추가 사업지 선정 대상 중 장미1ㆍ2ㆍ3차 재건축사업은 송파구 올림픽로35길 104(신천동) 및 올림픽로35길 94(신천동) 일원 34만3266㎡에 공동주택 5200가구 등을 신축할 계획이고, 송파한양2차의 경우 송파구 가락로 192(송파동) 일원 5만7386㎡에 공동주택 약 1300가구 등을 신축하는 것을 골자로 한다.
그 외에 고덕현대는 1986년 준공돼 524가구로 이뤄져있다. 고덕현대 재건축사업은 강동구 동남로71길 41(명일2동) 일대 3만7658㎡를 대상으로 한다. 미아4-1구역 재건축사업은 강북구 월계로21길 49(미아동) 일대 5만1466㎡에 건폐율 21%, 용적률 196.87%를 적용한 공동주택 15개동 740가구 및 부대복리시설 등을 신축할 예정이다.
재개발 70곳 최종 심사 ‘대상’… 주민들 “탈락 납득 어려워”
이어서 연내 추가 선정 대상인 재개발 구역으로는 ▲중구 신당10구역 ▲마포구 신정1-5구역 등 2곳이 언급됐다.
신당10구역 재개발사업은 중구 다산로33다길 41(신당동) 일대 5만1604㎡를 대상으로 공동주택 750가구를 짓는 사업이다. 이곳은 2006년 정비구역으로 지정된 후 조합설립인가, 사업시행인가까지 얻었다. 하지만 2008년 조합 설립 무효 소송으로 조합이 해산한 데 이어 2015년 정비구역에서도 해제됐다. 그러다 재개발사업 재추진 움직임이 일어 신속통합기획을 추진하면서 주민들의 기대감이 커지고 있다.
신정1-5구역 재개발사업은 정비구역이 해제돼 공공재개발을 추진했지만 좀처럼 사업이 속도를 내지 못해 신속통합기획을 추진 중이다. 신정1-5구역 재개발사업은 양천구 중앙로25길 17(신정동) 일원 4만4082㎡를 대상으로 하며 토지등소유자 수는 439명으로 파악됐다.
재개발 공모는 신청한 102곳 중 약 70곳이 서울시의 최종 심사를 받을 예정으로 확인됐다. 약 30곳이 탈락한 것이다. 탈락한 구역 중 높은 주민동의율을 확보한 곳도 있어 반발이 거세지고 있다.
지난 11월 30일 서울시에 따르면 신속통합기획 재개발 자치구 평가 결과, 가장 높은 주민동의율로 공모를 신청했던 양천구 신월7동을 비롯한 약 70곳이 서울시 심사 대상에 올랐다. 서울 25개 자치구들은 평가를 거쳐 최대 4곳을 서울시에 추천했지만 ▲용산구 11곳 ▲성북구 11곳 ▲은평구 11곳 등 4곳을 넘기는 곳들에서 탈락지가 다수 나왔다.
11곳의 공모 신청을 마친 용산구는 ▲한남1구역 ▲원효로3가 ▲서계동 ▲청파동1가를 심사 대상에 올렸다. 강남구는 공공재개발 후보에서 탈락한 일원동 대청마을 4곳 모두 심사 대상으로 추천했다.
탈락한 구역들은 결과를 납득하기 어렵다는 반응이다. 주민동의율이 더 낮은 구역들이 심사 대상에서 통과됐기 때문이다. 원효로4가는 65%의 주민동의율을 확보해 용산구 내 가장 높았지만 자치구 추천에서 탈락했다.
신속통합기획 재개발은 주민동의율 66.7% 확보가 필수적이다. 서울시는 공모에 필요한 30% 이외에 가점이 없다고 했지만 신속한 사업을 위해서는 주민동의율이 높은 게 유리한 셈이다. 또한 주민 반대율이 30%가 넘는 곳은 추천에서 제외되며 위험 부담을 줄이고자 신청 당시 구획을 분할한 점도 문제가 되고 있다. 일부 지역에서는 주민들의 동의나 협의 없이 임의로 구획을 포함하거나 배제해 반발이 커지고 있기 때문이다.
한편, 서울시는 이번 신속통합기획 9곳 추가와 별도로 6대 규제 완화가 적용되는 재개발 구역 25곳 내외를 연말까지 선정하고 내년까지 도시정비사업지 50곳에 신속통합기획을 적용할 계획이다.
업계 일각에선 다수 구역이 신속통합기획을 추진할 경우 사업지 선정 경쟁이 과열되고 탈락한 곳은 사업이 무기한 연기될 가능성이 크다고 문제를 제기하고 있다. 주택사업은 주택 멸실과 기존 입주민 이주 등의 과정이 필요한 만큼 동시다발적으로 사업을 추진하기에는 한계가 있기 때문이다.
한 부동산 전문가는 “주택사업은 원주민 이주에 대비한 전세 물량 확보 등이 필요해 다수의 단지가 한 번에 사업을 진행하기는 어렵다”라며 “신속통합기획 추진 사업지가 많아지면 되레 사업 속도가 떨어질 수도 있다”라고 조언했다.
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